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国泰君安证券：房地产——短稳，中改，长新

来源：金融界 2021-12-13 09:23:36

通稿通篇以稳字当头为核心，对房地产的表态也是满足购房者的合理需求、因城施策良性循环和健康发展，短期表态偏维稳。当前行业已经出现了由房企债务风险向土地市场传导、并因流拍率上行溢价率下行传导至商品房销售市场低迷，且从下滑的速度来看，超过了上一轮周期下行的速度。因此，稳定的必要性重新提到了重要位置。本次工作会议提到满足购房者的合理需求，给行业正名并非一味打压，具备一定的正面意义，而因城施策促进良性循环和健康发展，也是让地方政府有更多的自主权。今年以来，能够看到东北部分城市已经有明确的限购松绑政策，预计2022年类似情况将进一步扩散至其他区域。

中期维度仍然是改革，再提房住不炒，并将房地产的大量篇幅放在供给侧结构性改革章节，再次要求增加保障房建设和坚持租购并举，一方面调节实物形成，一方面改变当前金融化决定房企的局面。在供给侧改革中增加了结构性三个字，也即系统性的供给侧收缩并非当前政策的目标，而是结构性的让部分企业继续做大做强，结合前期对于优质房企放松并购贷款和债券发行，预计央企和国企仍然是这一轮供给侧改革的主要对象。然而，由于部分国企无论从杠杆率水平、经营管理效率均差于优质民营，当前对优质民营企业的恐慌预计也将有纠偏行为。对于保障房和租购并举，在此前的报告中已经提到，这对经济增长的实物形成有直接拉动作用，预计提振地产投资5pct；对金融属性的信用派生有极大的负面作用，对资产价格有一定负面冲击。因此从中期维度来看，延续2018年以来的去金融化改革仍然是主旋律。

长期探索新的发展模式，并提到在住房领域提供基本公共服务，旧的发展模式是通过金融化手段带来量价齐升，那么新模式去金融化后带来的缩表会压低行业空间，并影响经济动能，因此，新的发展模式预计将是长期探索方向。去金融化带来的行业阵痛预计仍将持续，而新的发展模式是让当前市场讨论的“救或不救”变为了另一个层面的讨论，也即并非按照老逻辑去救或者有定力，而是直接换个角度看问题。我们此前测算，缩表要在2023年才能完成，在此之前，预计新模式更多会是讨论阶段。无论新模式在房企的商业模式上会有什么影响，都将遵循房住不炒和公共服务为前提，因此，稳定健康发展则可期。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设(行情000961,诊股)、万科A(行情000002,诊股)、保利地产、金地集团(行情600383,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)等；地产中介方面，受益我爱我家(行情000560,诊股)；同时推荐物业板块，受益招商积余(行情001914,诊股)、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。