11月上海房地产市场报告 | 集中供地收官 楼市供需两旺

观点指数 11月，上海房地产新建住宅供需两旺，第五批次房源供应稳定，月内共有25个项目开盘，其中17盘日光，14盘触及积分制。

供应上，多数第五批房源取证待开，12月仍有稳定供应，将带动成交平稳运行。

土地市场方面，月末上海第三批集中供地开拍，本次出让住宅用地57幅。其中27幅为商品住宅类地块，9幅租赁住房用地及21幅征收安置房用地。

租赁住房用地及征收安置房用地均于本月29日完成出让，27宗商品住宅用地于11月29日-12月4日分批出让，27宗商品住宅用地共摘金467亿元。

政策方面，上海加快推进保障性租赁住房统筹工作，指出于"十四五"期间，计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间)以上。

加快推进保障性租赁住房发展

月内，上海印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，指出于"十四五"期间，计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间)以上。

《意见》对保障性租赁住房规划了多种支持政策，包括土地规划、税费、融资、引导国资进入、配套公共服务等，支持保障性住房加快发展。在土地规划方面指出，今后凡新出让租赁住房用地和新建商品住房，配建不少于15%的开发企业自持租赁住房，主要用作保障性租赁住房。

数据来源：观点指数整理

融资方面，通过长期贷款、发行债券、保障性租赁住房REITS等，拓宽融资渠道；在税费上对企业采取一定的优惠政策。对于非改住类保障性租赁住房，水、电、气价格执行民用标准，为租户落实基本的公共服务，减轻生活成本。

《意见》的落实意味着保障性租赁住房进入发展快车道，有望缓解新市民的住房困难问题。在规划下，地方国企将更大程度地参与保障性租赁住房的建设工作中。

近几次集中供地中的租赁地块拿地主体主要是地方国企，要关注到的是有部分地块是长租品牌与国资组成子公司共同获取，未来入市的租赁社区或交由长租品牌方运营管理。未来保障性租赁住房REITs的进一步落地或将为资方提供退出渠道，形成投资闭环。

集中供地：底价托底与一次报价两极分化

11月29日-12月3日，上海进行第三批集中供地竞拍，本次出让住宅用地57幅。其中27幅为商品住宅类地块，9幅租赁住房用地及21幅征收安置房用地。

其中，27宗涉宅地块全部成交，包括24宗普通商品住宅用地，2宗城中村改造商品住宅用地和1宗双定双限地块，共摘金469.19亿元。对比全年三个批次的集中供地情况，溢价率呈现逐步降低的趋势，三个批次的普通商品住宅用地溢价率分别为5.78%、3.86%、3.33%。

数据来源：上海土地市场、观点指数整理

本次拍地体现出底价成交与一次报价成交两极分化的现象，共有9宗地块溢价，报价过程均触及中止价，进入一次报价程序，9宗溢价地块溢价率最高为9.39%，最低为7.99%。

从流拍撤牌的表现上看，三个批次均无流拍地块。值得注意的是，二批次供地有7宗远郊地块因报名人数不足而撤牌，第三批供地整体热度实际高于第二批供地。

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本批次合计19宗地块集中于五大新城，占比70%。临港自贸区有较多地块供应，本次成交6宗，其中5宗被临港城投、港城开发、金桥等地方国企摘得，另外1宗被大名城、陕建地产联合体摘得。

从具体成交来看，本批次集中供地体现出：高热度地块一拍即进入一次竞价流程；低热度地块地方国企托底的特点，上海城投、临港城投、港城开发、上海金桥等上海地方国企拍得多宗地块，而高热度地块竞争激烈，招商蛇口独立拿下浦东新区高行镇地块，联合象屿、江苏海鸥拿下青浦区西虹桥蟠龙路西侧地块。

此外，招商蛇口还联合南山控股底价拿下嘉定区南翔镇地块。本轮集中供地，招商蛇口共参与拿地3宗，涉资105.91亿元，金额及数量均位居前列。

此外，本地房企大华参与了位于其大本营宝山的顾村大型居住社区地块竞拍，但在一次报价环节未能取胜，最终地块由百里控股以21.49亿元竞得。但其后大华通过一次性报价，以19.48亿元竞得关注度较高的闵行区华漕镇MHP0-1403单元67-02地块，楼面价33475元/平方米，溢价率8.33%。

供需两旺，内环热门项目集中入市

11月，上海房地产新建住宅供需两旺，第五批次房源供应稳定，月内共有25个项目开盘，其中17盘日光，14盘触及积分制，本月触及积分制的比例较高，主要由于内环热门项目集中入市影响。

从项目的去化看，整体去化较好，但仍存在一定的分化。内环热门板块去化较强，本月共有10个均价超10万/平方米的项目开盘，其中9个项目触及积分制，仅滨江一品苑去化较差。

前滩两个热门项目表现出色，晶鸿名邸入围积分97.23分，沪籍已婚无房客户需要219个月社保才能入围，东方惠雅入围积分87.44分，需要196个月社保才能入围。

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月内，仁恒有三个项目入市，浦开仁恒世纪金桥、仁恒海上源均触及积分制，其中前者入围积分78.06，该项目往期开盘去化表现出色，当日去化率均为100%，其中一期2批次于4月开盘，开盘积分为75.6分，对比往期成交均价，均为70277元/平方米，无明显波动。而后者则位于东外滩板块，月内推售299套，成交均价为11.5万元/平方米，入围积分为50.68分，销售超50亿元。

从供应上看，多数第五批房源取证待开，12月仍有稳定供应，将带动成交平稳运行。但是否有第六批入市房源尚未可知，若新一批集中入市房源较晚公布，则1月或将迎来供应缺口。