黄立冲:打破地产信仰,行业才能健康

图：本期嘉宾，汇生国际资本总裁 黄立冲

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

10月18日，国家统计局公布的房地产市场宏观数据显示：9月，房地产投资额为1.45万亿，同比增速为-3.47%，增速“由正转负”，进入实质性下降阶段。

与此同时，土拍市场遇冷及新开工下降的情况也在出现：9月，房企土地累计购置面积为1.37亿平米，同比增速-8.5%；房屋新开工面积15.29亿平米，同比增速-4.5%。

就此，有分析认为，上述数据所反映出来的问题是：房企正面临资金链紧张的问题，已经没有多余资金拿地了。由于现金流紧张，很多项目已出现停工的情况。即便拿地后，开工也受到影响，这也就是为什么施工面积增速也在下降，新开工面积则直接进入到负增长的原因。

该分析同时指出，当前中国房地产产业链已经进入“死局”，核心环节卡在房地产贷款集中度管理制度上。如果贷款额度相关政策不调整，房企资金链断裂的风险会加剧，房地产市场的不稳定性因素也会进一步蔓延，甚至可能引发整个行业的困境。

不建议调整贷款额度

对于房地产产业链进入“死局”的说法，汇生国际资本总裁黄立冲并不完全认同。他认为，中国房地产业的问题，是房地产在整个国民经济经济结构比重过大挤占其他行业生存空间的问题。过去，房地产产业链在国民经济结构中的占比一直很大，这使得国家一直因害怕影响经济发展而不敢冒险彻底改革这项产业，这导致房贷和购房占据居民过多的可支配收入。甚至很多剂量较猛宏观调控政策出台后，若遇上经济停滞或放缓等问题，便会对房地产的政策相应调整，或出台其他放松政策刺激。多次反复以后，房地产行业在调控政策上的“狼来了”事件越来越多，这导致地产商和老百姓对地产升值和宏观调控形成一种“房地产信仰”式的惯性思维。

过多的“狼来了”事件，使得地产商越来越不把行业调控当回事，黄立冲称。因为他们确信，一旦这些收紧政策，对经济产生冲击或导致了经济失速，国家就会立刻进行相应“解绑”，最终仍会通过加大货币投放来解决问题，这导致房地产市场继续呈现上涨之势，在这时候义无反顾地大步向前的地产商将获益。

在他看来，真正的“死局”并非出现在房地产行业或产业链上，而出现在房地产于国民经济中所扮演的角色绑架了经济政策使行业难以经历一次像样的调整矛盾，过往多年的“狼来了”事件，导致房企完全忽视高负债运转所带来的潜在风险，这对银行体系带来了系统性的金融风险威胁。

他指出，“若房企都不重视债务风险、行业调控，对前景保持持续乐观的话，这些企业的无节制的借债将导致高负债运转相伴生的系列风险出现，最终为国家带来系统性的金融风险。当下中国房地产企业70%-90%高负债运转的现象，放在世界的任何国家都是不合理的，且按经济规律本身就会出问题，这才是‘死局’所在”。

对于调整贷款额度建议，黄立冲指出，这一建议的核心是，政府应坚持对的调控，只做个案调整，不要让行业重新进入这个死循环。现在难点是，如不放松调控，不少房企会陷入困境，但如放开，房地产行业将会再度陷入到这个死循环里，房地产最终只涨不跌的地产信仰将一步被巩固。这种情况下，长远的危机并未被消除，而是被延后、被继续放大，甚至最终会酿成更大的行业危机和系统性金融风险。

因此，他并不赞成全面调整贷款额度。“过去近20年时间里，房地产行业一直走在上涨的路上，这是任何一个经济体的经济循环里都没有出现过的现象，这是上述经济‘死局’所导致的，也是引起时下不少人对行业未来较为担心的原因之一。毕竟不能要求任何一个行业，一直呈现上涨态势，而绝不会下跌。我相信，相关部门在推行该政策之初，应该已经充分预判到了调控可能会带来的影响，既然有所预判推演，就应该忍受阵痛，就没有理由急迫进行调整”。

黄立冲认为，房地产行业只有经过深度调整后，使全民的地产信仰彻底破灭，才能重新回归到健康、可持续发展的道路上来。任何试图打破经济规律的做法，最终都会酿成更大的灾难，中国的房地产行业也是如此。

四季度金融体系或宽松

同在10月18日，穆迪将多家房企的信用评级进行了下调。其中，绿地、阳光城、奥园、富力、领地、合生创展、中梁控股、祥生等皆包含在内。这使得本就不乐观的房企融资环境，再被泼上一盆冷水。

从被下调评级的房企名单来看，以2021年中报的财务数据计，富力踩中全部三道红线，系“红档”房企，绿地控股踩中两道红线，阳光城、祥生控股、中梁控股等房企踩中一道红线。不过，合生创展等则是三道红线全达标的“绿档”房企。某种程度上看，各档房企被穆迪大范围“狙击”，已不单单只是企业层面的因素，而是受到了房企整体融资及经营环境的影响。

黄立冲指出，评级机构对一家公司的信用评级通常会分为国家主权评级和经济组织主体评级及债项评级两个层次，行业整体状况、趋势，债项评级对象的财务指标等都将影响债务评级的判断。在国家主权评级不变的前提下，当前房地产行业整体现状和前景确以“负面”居多，而这几家评级被下调的房企，或也受到了偿债能力恶化等自身财务状况影响。

但是，他也坦诚，穆迪此举将使得被下调评级的房企“借新偿旧”的难度更大，发行新债券的债息率更高，债券发行的难度也会更高，将打击整个房地产业的美元债借新还旧的能力。

“我预计，第四季度，国内货币政策或将有所宽松，部分松绑政策会出台。国内金融体系的信用紧缩状态也将有所松动，房企在国内的融资活动会更活跃一些。但也只是中度放松，不会出现大幅度放松”，黄立冲称。

时下的房地产行业，新增变数正不断出现。半个月前，一则“合生创展拟400亿港元收购恒大物业51%股权”的消息，如一颗深水炸弹投入了物管行业。而在消息发酵的第16天，交易双方却均发出了合作终止的公告，再度引发市场关注。

黄立冲预计，第四季度，如上已公告了收购事项出现变数的情况会频繁发生。很多交易，会因为股价变化或者潜在的债务违约等风险因素所导致的不确定性而最终被迫取消。

究其原因，他认为，当前环境中，很难说哪家房企手中资金真正充裕，每个企业都存在着自己要面对的困境和问题。况且，对于房企而言，其账面上披露的非限制性现金资金并非都可直接使用。例如，任何合资公司的现金、客户购房押金、未交付物业的客户预付款、银行开发贷款、承兑汇票押金都不能挪动，能直接用于还美元债或用于收购的只有总现金的约20%-30%，若不借助大规模第三方金融机构的资金支持或者大举的股票融资，不少收并购事项根本很难进行。

众所周知，由于市场规模庞大、投资拉动力强、产业带动性强，在过往相当长的时间内，房地产一直享有“支柱产业”的地位。在一系列的调整中，房地产在国民经济中的地位正在发生怎样的变化？

黄立冲指出，过往多年，“铁公基 +房地产”是中国经济最主要的动力，这也导致国家在这两个方面投入过多。近年，随着地方财政投入的减少，“铁公基”慢了下来。而由于国家的宏观调控及居民债务去杠杆率的需求，有效房地产需求也慢了下来。这是两大难以改变的趋势。

他预计，未来房地产开发在整个国民经济中，会越来越往国有化发展，民营成分日益减少。这类似于新加坡的房地产发展模式，更多的房地产资源将被应用于建设公有住房或廉租房上，而房产税加重了商品房的持有负担和成本，未来房产的建设事宜，会更多的由公有资本来承担，私有资本将逐步退出这个行业的历史舞台。

未来的房地产行业会更像一个政策性的调控能力很强的产业，大量的廉租房和公租房将冲击商品房市场，新增量将扮演调和社会矛盾和满足社会需求的角色，黄立冲称。人们不会再因为持有大量商品房而变得富裕，反而因此承担更为沉重的税务和供款压力，过大的房屋产权投资和过高的居民杠杆成为返贫的原因。在推进共同富裕的大背景下，房地产也将成为共同富裕重新财富均衡的工具和手段，现在没有房子的人将成为赢家。