地产变局催化物管行业二轮洗牌

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

俗话说，三十年河东，三十年河西。

但在物管资本市场，变化往往在瞬间。当业界还在消化富力物业百亿卖身时，彩生活33亿元出售核心资产邻里乐的事件又接连发生，收购方皆是碧桂园服务。

9月28日深夜，消息传出。9月29日早晨，花样年和彩生活宣布短暂停牌。

“又是碧桂园服务！”一位业界人士惊呼道，没想到今年地产行业难有大并购，物管行业反而频频发生，今年的并购王应该属于碧桂园服务。

虽有开玩笑的成分，但深思后也其道理所在，碧桂园服务48.46亿收购蓝光嘉宝服务还历历在目，如今又接连发起大规模并购，业界惊叹在所难免。

3月时，焦点财经曾盘点物管行业近三年以来大型并购案，整理编辑成《物管行业十大并购案》，彼时碧桂园服务与蓝光嘉宝的交易，创造了多个行业第一：一是第一起上市物企与上市物企的并购案件，二是并购金额最高；三是被称为“大鱼吃大鱼”典型。

半年过去，鲸吞富力物业再次刷新行业的并购金额记录，特别是对彩生活核心资产的并购，更是意味着物管行业的新旧交替。

自2014年以“物业第一股”身份上市后，彩生活便频繁收并购，唐学斌是彩生活前总裁，在一次活动上他曾告诉李长江，彩生活上市后募集的10亿港币没有留下一分钱，没装修办公室，没买豪车，全部买了物业公司。

彩生活迅速成为物业股在管规模最大的企业，并持续多年站在榜首，直至2020年被雅生活超越。估算下来，彩生活并购的企业达260多家，最大的一单是30亿买下万达物业，现在叫万象美物业。

此次出售的核心资产中，万象美物业便在其列，还有长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美。彩生活基本上将所有核心资产摆上了货架，留下一个空壳。

这家头部物企，行业先行并购者，转身成了后进者口中的肉，不禁令人唏嘘。这项交易的达成，不仅是新旧交替那么简单，更重要的是行业面临重新洗牌，老巨头退去，往往也意味着新巨头的崛起。

三十年太长，七年便轮回。

洗牌背景

事实上，物管行业的洗牌早已经开始，随着越来越多物企上市，并购也在加剧，中航善达29.9亿元收购招商物业，雅生活以20.6亿元收购中民物业及新中民物业各60%股权，合景悠活以“蛇吞象”13.16亿元收购雪松智联80%股权等，都是鲜活的证明。

物企并购从大鱼吃小鱼的时代，逐步进化到大鱼吃大鱼的时代，2020年全年收并购事件近80起，越来越多的物企突破1亿平米的管理规模，跨入“亿平阵营”，越来越多小物企消失在市场。

到2021年上半年，已有16家企业在管规模超1亿平方米，升序依次是建业新生活、华润万象生活、新城悦服务、永升生活服务、合景悠活、融创服务、世茂服务、金科服务、招商积余、中海物业、绿城服务、彩生活、雅生活、保利物业、恒大物业和碧桂园服务。

当中，很多企业都是通过收并购快速跻身头部之列，如新城悦服务、世茂服务和雅生活等。

从行业发展脉络看，当中的大多数收并购皆是大鱼吃小鱼，是物管行业本身发展的趋势和内部驱动。但是如今，大鱼吃大鱼案例频发，已经不仅仅是物管行业自身发展驱动，房地产行业的变局也在间接推动这一进程，催化第二轮洗牌。

如果说第一轮洗牌主要集中于中小物企的消失；那么第二轮洗牌既有中小物企，也有头部物企，物管行业正在进入一个大整合时代。

“三道红线”等政策调控背景下，房企融资难度加大，资金链偏紧，资金流动性问题频发，部分房企为缓解债务危机，只能断臂求生。

房地产行业的大变局，其所引发的连锁效应正在物业领域掀起惊涛骇浪，恒大物业的接盘方还未浮出水面，新力物业卖身的传闻，以及富力物业被割舍，都是被背后地产公司债务危机所牵连。

此次彩生活售卖核心资产，据说也是如此，与花样年财务情况恶化有关。

所以，看待物业市场的这轮洗牌，不仅要放在物管行业本身的竞争，也要结合房地产行业， 二者处在一条行业链上，是依存关系。

两条路径

在这个过程中，出现了两种路径，一种是以碧桂园服务为代表的并购和参股，也是当下物企通用的扩张手法；另一种是以万物云为特例，做平台、搞联盟、绑定共同上市，在行业内并不多见。

两种路径，催生了两大巨头。

万物云还未上市，却是物管领域的规模王。从当下来看，它的诱惑在于上市估值，以换股形式绑定未上市物企，或者正在谋划上市的企业共同上市。

阳光城物业是一个典型案例，万物云4.8%股权拿下整个阳光智博，而阳光智博舍弃独自上市，赌的是一个未来，赌的是万物云未来上市相比于独自上市能够产生溢价，这是万物云本身的魅力所在，所以这条路径也很难被复制。

据传，近期三盛集团旗下伯恩物业加盟万物云生态家族，

曾与一位行业资深人士谈论时，他曾说万物云之前是按照PE估值，市值在2000亿左右，现在要按照PS估值，市值能估到3000亿，再加之行业龙头的背书和追捧，上市市值也许能冲到4000亿，阳光城应该是相信这个故事了，要比自己独立上市要划算得多。

另外，万物云想要打造贝壳式平台的野心，早已不是秘密，其2015年建立睿联盟合作平台，打算做物业界的“平台”，截至2020年底，已经有超过50家公司参与合作，这也是其规模扩张的另一条路径。

前不久刚递表的万盈服务（升龙物业）便是一个案例，万物云与升龙投资集团去年已达成战略合作，彼时双方成立的物业合资公司加入睿联盟，万物云将积极支持其上市。

9月29日，焦点财经获悉，万物云又牵头成立物业行业首个供应链采购合作组织，深地铁物业、阳光智博、时代邻里、佳兆业美好、英国皇家采购与供应学会（CIPS）等10余家物企与行业机构参与。

由此也可以看出，万物云擅长合纵连横。

但是有一个问题，上述人士曾透露，万物云研发了一套先进的物业管理系统，想要将其高服务标准进行输出，想要加入万物云联盟阵营的物企，需要花费一笔资金进行系统升级，对于大多数中小物企，这是一笔不小的投入，所以想要加入其中门槛并不低。

碧桂园服务则不同，是当前港股市值最高的上市物企，已经失去绑定其他物企共同上市的魅力。所以其规模扩张策略是收并购，如今年以来并购蓝光嘉宝、富力物业以及彩生活核心资产等。

碧桂园服务的另一条线路是战投，如以基石投资者的角色出现在长城物业、中梁百悦智佳服务，再到康桥悦生活等多家上市物企的股东名单中，遵循的便是在这个核心逻辑之内。

据悉，碧桂园服务未来计划拿出20亿元左右资金去投资一些拟上市的优秀腰部物管公司。一边强力收购中小物业和头部物企，一边进行股权投资，是碧桂园服务的布局策略。

以此两大巨头为代表的不同路径，成为了物管行业二轮洗牌的主要方式。