8月物业服务发展报告·观点月度指数

观点指数 8月，房企分拆物业上市热度不减，金茂物业及苏新美好生活向港交所递表。截至月末，已向港交所递表的物业服务企业达到25家，当中除了长城物业是独立第三方企业外，剩余24家递表企业均有开发商背景。

同时，8月中报季51家上市物企公布了半年度业绩状况。据观点指数整理，2021年上半年51家物企的总营收规模达到903.73亿元，同比增长54.09%，保持了高增长态势。

经营动态方面，上市物业企业积极推进各类增值服务的开展，如碧桂园服务与武汉世纪宏图不动产在房地产经纪领域达成合作；新城悦服务成立吾行悦充科技服务，开发汽车和自行车充电场景应用。

行业收并购事件依旧频繁，雅生活服务披露全资子公司天津雅潮收购济南宏泰（持有山东宏泰65%股权）100%股份；世茂服务收购无锡市金沙田科技有限公司60%股权；佳兆业美好收购河北昌润达环境工程有限公司70%股权。

整体来看，月内物业企业动态活跃，在规模、营收、多项经营及科技发展等多维度上有所收获，行业服务边界不断突破。通过收并购扩张仍是物业企业重要的手段。同时战略性并购上下游企业，补足企业短板，提高市场竞争力亦是企业发展中的重要一环。

板块跌幅有所收窄，持续看好行业走势

8月，上市H股物业股方面，恒生物业服务及管理指数8月内由7989.54点跌至7694.87点，跌幅3.69%，同时恒生指数跌0.32%，跑输恒生指数3.37个百分点。

数据来源：Wind、观点指数整理

具体到个股，52家上市物企（含鑫苑服务）8月平均跌幅为1.5%，较7月的平均跌幅14.33%有明显的收窄，或与物业企业在中报中披露业绩大幅度增长以及未来增收空间潜力较大有关。

数据来源：Wind、观点指数整理

从涨跌情况来看，除了鑫苑服务外，月内共计有18家企业实现股价上涨，其中弘阳服务领涨，涨幅达到16.049%，德信服务涨幅12.41%。通过观察，可以发现表现强势的物业股均为规模较小的成长型企业，在行业空间存量仍充足的阶段有望实现快速发展。

另一方面，滨江服务股价下跌明显，月内跌幅达到17.22%，华润万象生活跌幅13.18%、合景悠活跌幅12.52%。与上月对比发现，部分个股跌幅已经出现明显放缓，如合景悠活7月跌幅为24.82%。

尽管近期物业股持续回调，但从本月情况来看，股价跌幅已经有所收窄。这或许是企业财报中展现出较大的潜力和增长空间，为市场增添信心。

通过整理、归纳51家上市物业服务企业数据，目前这些企业营收规模稳步增长。2020年上半年51家样本物业服务企业总营收规模达到586.48亿元，而2021年上述51家企业的营收规模为903.73亿元，同比增长54.09%。

值得注意的是，在众多上市物企中，碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务、世茂服务、融创服务等规模物企2021年上半年营收大幅度增长，增幅均超过50%以上。其中，世茂服务更是达到了170%的营收增长。

从企业披露的年报数据可以看到，近几年物业服务公司仍处于上升期，并且随着企业深挖行业价值，拓宽服务边界，行业未来更具活力与发展前景，营收规模亦会进一步提高，物业股在资本市场的整体走势持续乐观。

强者恒强，企业分化持续

在资本加持下，行业集中度进一步提升，收并购成为各大物企提升在管面积、布局新业态的主流方式，行业已经从"大鱼吃小鱼"走向"大鱼吃大鱼"。

8月9日，碧桂园服务与蓝光嘉宝服务联合发布公告称，后者的除牌决议已达成，并于8月10日起停止买卖，最终股价停留在54.15元/股。

据观点指数不完全统计，截至2021年8月末，物业服务行业收并购案例已经达到27宗，合计交易对价约122.2亿元，已经高于2020年全年收并购对价105.7亿元。

其中，并购价在10亿元以上的达到3起，分别是合景悠活13.2亿元收购雪松智联、恒大物业15亿元收购宁波亚太酒店物业、碧桂园服务48.5亿元收购蓝光嘉宝服务64.6%的股权。

不难看出，今年以来头部企业的并购标的已经开始出现转变，转移至中型物企。一般而言，中型物企在业务布局以及口碑上已有一定成效，同时运营团队、业务亦相对成熟，对于资金雄厚的头部企业来说，并购中型物企的效益更高。

从另一个角度来看，这或许也反映出了中型物业服务企业的发展焦虑。当下大部分物业企业都在进行规模追逐，与头部物业公司相比，规模扩张成为中型物业公司突围的主要出发点。随着行业整合加速，优质标的稀缺性及价格或许会进一步提高，这将加大中型物业服务企业的发展难度。

资金层面，统计46家重点上市物企财务数据，现金及现金等价物合计1364.12亿。通过观察发现，企业分化明显，头部企业占据了大部分的份额，也就是说，头部企业在收并购方面拥有更多的主动权。

数据来源：企业财报、观点指数整理

现金及现金等价物50亿元以上的企业仅为8家，分别为：碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活、融创服务、雅生活服务、保利物业、金科服务和世茂服务。

可以预见，未来物业服务收并购市场将保持较高的热度，并且分化会持续。未来高质量标的将继续被市场追逐，头部企业有更强的规模储备资源，"强者恒强"的局面恐难轻易打破。