重仓河南的万盈服务赴港上市 项目获取高度依赖“旧改大户”升龙集团
来源：财联社 2021-09-22 19:22:17
财联社（广州，记者 陈业）讯，主要为升龙集团提供物业管理服务的万盈服务，日前向港交所递交了招股书。
据招股书披露，2018-2020年及2021年上半年，万盈服务的营业收入分别为2.49亿元、2.62亿元、2.80亿元及1.55亿元，对应的全面收益总额分别为2613.9万元、3860.6万元、5074.6万元及2533万元。
在管面积方面，截至2021年6月末，万盈服务拥有63个在管项目，总在管面积1126.7万平方米。其中，在管住宅物业总建筑面积约770万平方米，在管非住宅物业面积约360万平方米。
万盈服务的重要“粮仓”，来自河南省。截至2021年6月30日，万盈服务在河南省拥有59个项目，在管建筑面积合计990万平方米，占其在管总建筑面积的87.8%。
此外，数据显示，2018年-2020年以及2021年上半年，万盈服务来自河南省的物业管理服务收益分别为2.15亿元、2.21亿元、2.3亿元及1.13亿元，分别占其总收益的约100%、100%、96.8%、91.1%。
万盈服务坦陈，由于万盈服务主要布局于中原经济区，因此该区域未来在经济或政策方面任何重大不利变动，将对万盈服务的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。
区别于其他物管企业的是，截至2021年6月30日，万盈服务有多达58个城市更新项目(包括住宅物业、商业物业及公共物业)，在管建筑面积合计1040万平方米，占其在管总建筑面积的92.5%。截至2021年6月30日止6个月，万盈服务物业管理服务收益的75.5%来自城市更新项目。
而万盈服务的城市更新项目较多，与其最大客户升龙集团有关，后者依靠旧改发家。
万盈服务的创始人为林亿。招股书披露，AL Pontos集团将直接持有万盈服务已发行股本的75%，林亿作为家族信托的委托人、保护人以及AL Pontos International的唯一股东，透过AL Pontos集团及AL Pontos International于万盈服务股东大会上控制行使超过30%的表决权。根据上市规则，林亿、AL Pontos集团及AL Pontos International共同构成一组控股股东。
实际上，林亿同时也是升龙集团董事长及实际控制人。换言之，升龙集团与万盈服务为林亿实控的两个独立平台；而万盈服务为升龙物业的最终控股平台。
万盈服务在招股书中透露，截至2021年6月30日，其在管项目中有60个由升龙集团开发，总建筑面积1010万平方米，占其在管总建筑面积的89.2%。
2018年-2020年以及2021年上半年，万盈服务向升龙集团及其联系人提供服务产生的收益分别为2590万元、2480万元、2720万元及1920万元，分别占其总收益的10.4%、9.5%、9.7%及12.4%。
虽然万盈服务也管理着来自独立第三方的物业，但占比较小。截至2021年6月30日，其已获独立第三方委聘以管理三个城市更新项目，总建筑面积为120万平方米，占其在管总建筑面积的10.8%。
由于与升龙集团有较为密切的合作关系，分析人士认为，未来升龙集团的业务发展变化，将直接影响万盈服务的业绩水平。
值得关注的是，早前万物云成立“睿联盟”合作平台时，万物云CEO朱保全曾表示，未来升龙物业如上市，万物云或成为其战略股东和科技服务商；不过，从万盈服务招股书来看，并未披露与万物云相关的信息。
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