2021年,最大的变数是中型房企

作者：亿翰智库

2021年9月15日，亿翰智库将发布《2021中国房企综合实力TOP200研究报告》

这是亿翰智库连续第5年发布的中国房地产企业综合实力报告。综合实力报告的发布见证了房地产行业的变迁，除了头部房企维持其固有的地位外，其他梯队房企均出现了较大的变化。我们清楚记得，在调控政策逐渐收紧的情况下，众多房企从2018年起纷纷提出要冲击千亿的销售规模，即使当时多数企业每年的销售额不过百亿而已，最终当然是有些房企成功跨入千亿规模行列，但也有房企折戟沉沙，离千亿规模越来越远。

进入到2021年，千亿已经不是房企追求的目标，尤其是2020年8月三道红线以来，不仅是百亿房企，千亿房企也逐渐暴露问题，例如华夏幸福、蓝光发展等等，如何生存和发展成为摆在房企桌面上的问题。基于此，我们认为中型房企的综合实力在《2021中国房企综合实力TOP200研究报告》中或有较大变动。

一、房企的崩坏从百亿到千亿

【以中弘股份、银亿集团为主的百亿房企率先爆雷】

2018年万科喊出“活下去”的口号依旧响彻耳旁，但是在2019年，却成了众多中小房企的噩梦，全年超过400家企业破产，虽然破产名单中多是不知名的中小房企，或者是曾经涉猎过房地产业务的企业，这些企业的倒闭破产对房地产行业影响有限，但是却有一些过往经营状况良好的频频出现暴雷，典型的有三盛宏业、银亿集团、五洲国际、中弘股份等等，令闻者叹息。这些房企破产重组的普遍原因是在市场好的时候激进加杠杆，但是投入与产出又不成正比，最终在融资环境收紧的情况下，造成资金链断裂。例如三盛宏业，作为一家老牌房企，深耕长三角和大湾区核心城市群，并且有知名的“颐景园”品牌傍身，按理说经营会相对顺利，但是在2020年落得管理人失信、债券违约、股权冻结等后果，对此我们认为主要有四个原因：

1、多元化投入高而产出低。三盛宏业广泛布局的多元化，与地产主业协同性并不高，公司也不熟悉和擅长。同时对多元化投入过大并没有带来相应的收益，造血能力差，利润持续下降，子公司率先崩盘。

2、地产主业不坚不实。公司深耕长三角但扩张不足，销售规模长期维持在百亿左右，收入增长，利润却长期处于低位，增收不增利，后期没有能力为公司输血。

3、负债高压下再添债务压力。2017年公司激进扩张，在自有资金有限的情况下，重视短期高息融资导致负债率进一步上升，现金短债比进一步下降，短期偿债压力激增。最后依靠发放理财产品向员工募集资金，可见公司融资压力过高。

4、家族式经营阻碍公司健康发展。三盛宏业管理层多由陈氏家族管控，家族式经营的缺点主要是权力过于集中，管理效率低。员工讨债会的直接原因就是高管兑付理财产品，转移公司资产，侵犯员工权益。

事实上，三盛宏业出现危机的原因并不特别，对于多数百亿房企来说，过度多元化带来的资金大量流出或者占用以及高压的负债是压垮公司的直接原因，这些企业融资能力和渠道本身就处于弱势，在融资环境收紧的情况下，融资困难导致公司出现资金周转难题，因此成为第一批倒下的企业。

总的来说，这些房企不断爆雷的直接原因是后续资金无以为继，资金链断裂所致，在这背后，存在着公司激进扩张带来的后遗症，存在着盲目多元化的问题，也存在未及时调整战略的问题。对企业而言，杠杆过高，若没有充裕的资金或者多边的融资渠道来缓解资金压力，在政策持续收紧的外部因素下，导致公司现金流无以为继。内部因素方面，房企忽视自身实力，盲目多元化，将资金投入到开发周期更长的其他业务上，地产主业资金回笼速度又慢，多元化领域的资金收不回来，最终导致房企的资金问题相继涌现。因此我们认为，根据宏观政策、市场行情及时调整战略也是公司可持续发展所应该具备的基本能力。

除此之外，房企自身资产是否优良也是一个因素，对于问题企业来讲，即使面临资金问题，只要拥有优质的资产依然可以通过转让项目或者引入战投的方式获取资金支持，但是一些房企不仅没有充裕的土储资源作为后盾，也没有优质的资产，自身吸引力不足导致公司难以幸存。

二、为什么不断有房企爆雷

【房企爆雷的共同特征：负债高】

房地产市场本身就是政策市，调控政策的松紧对房地产行业的发展至关重要。2021年，调控政策继续以打补丁的方式出台，加强对二手房、法拍房以及学区房等方面的限购，从政策上抑制需求的增长。对此我们认为调控政策的目的在于抑制需求，对于一二线城市而言，需求仍然充裕，企业只要适时做出投资策略调整便可满足正常的经营发展，即使因需求压缩导致房企去化率下降，销售增速放缓，但是对企业的实质性影响并不大。

真正对房企有影响的是对融资端收紧的措施，央行和银保监会从2020年就不断强调要防范房地产行业是金融体系中最大的灰犀牛。下半年先后出台三道红线和房地产贷款两集中制度，旨在从根源上限制房地产企业融资资金的流入。其实从2019年伊始，政府就从开发贷、非标信托以及海外债等方面对房企的融资方式、行为和渠道做出管控，但仍未触及房企的根本，直到三道红线推出以后，政策从根源处对房企的融资做出管控，给予了房企当头一棒，因此我们能看到这些爆雷的房企有个共同的特征是负债率高！

融资收紧会持续下去，从房企发债情况我们也能看到，就信用债而言，2019年房企发债规模位于低位，2020年和2021年企业发债规模几乎是超过2019年同期的，主要有两个原因：第一，2020年因为疫情影响，流动性有所放宽，虽然政策是收紧的，但是房地产产业链条较长，总会有资金流入地产行业；第二，2020年下半年和2021年上半年是房企的偿债小高峰，因此我们能看到企业单月发债规模较高，但净融资金额几乎都是负数。就海外债而言，2020年和2021年房企境外发债规模处于持续下降的趋势，预期未来仍会维持在相对低位，对房企融资帮助力度不大。

我们认为，2021年来关于房地产金融方面发布的相关政策虽然不多，但监管当局始终在强调房地产过分金融化带来的风险，对于资金违规进入房地产行业维持防范的态度。在6月的新闻通告会上，银保监会发言人表示，上半年以来，房地产融资呈已经呈现出“五个持续下降”的特点，房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、理财产品投向房地产非标资产的规模和通过特定目的载体投向房地产领域资金规模均出现持续下降的趋势，资金过度流入房地产市场问题得到改善。

【应对融资收紧的手段：分拆业务上市】

在这样的融资环境下，房企的经营策略无一例外是加快资金的回笼，实现项目的顺利去化，但是现实却是很骨感，在调控政策的影响下，需求端的释放直接受到抑制，房企去化速度相比往年明显下降，多数在60%左右，甚至有房企去化率更低，因此虽然房企去化意愿很强，但是客观的政策影响下，难以实现较快的去化速度，倘若有项目出现去化难题，资金短期内难以回笼，那么对企业资金链条整体的流动将会产生较大的影响。

另外为了中和融资收紧对企业的影响，房企普遍拆分公司的多元化业务寻求上市，因此我们能在2020年看到一波物业公司上市潮，本质上一方面是为了降低企业杠杆，另一方面是获取上市融资资金，来缓解企业的资金压力。2021年房企分拆业务寻求上市仍会是常态，一方面融资收紧的趋势已经不可逆。政府对房企融资从企业、金融机构和政府三方面做出监管，并加强对企业预售阶段的资金监管，即使是疫情期间，仍注重防范违规资金流向房地产行业，使房企不得不积极寻求多样化的融资渠道，以保障未来的长期可持续发展。另一方面房企销售回款的资金流入放慢。在需求端，疫情的反复导致部分城市需求遭到抑制，使房企去化降低；在供给端，投资拿地减少导致企业可推盘项目得数量减少，导致销售回款总量降低。因此，为了补足资金缺口，房企会积极寻求上市。

总体而言，监管当局对房地产行业的融资依然保持警惕和收紧的态度，房企的生存空间依旧狭窄，后面不排除继续有规模房企出现爆雷情况，大而不倒不会成为行业的普遍现象。对房企来说，加快销售回款，改善企业内部经营管理，提高资金的使用效率，依然是接下来的核心主题，及时尽早的分拆业务上市也不失为降杠杆的手段。

三、哪些房企综合实力变动预期更大

9月15日，亿翰智库将发布《2021中国房企综合实力TOP200研究报告》，相比往年，哪些房企综合实力保持稳定，又有哪些企业综合实力会出现下降，都将会一目了然。我们认为，成长能力、盈利能力以及偿债能力都是衡量企业是否能实现长期发展的关键指标。在成长性方面，根据房企销售增速、收入增速以及利润增速等方面来看，企业乃至行业的整体增速均处于放缓状态，这是大势所趋。充裕的土地储备决定了企业是否有能力在市场上实现突围，即使是资金相对匮乏，公司也可积极发挥土储优势，与其他企业实现合作，以换取可持续道路。

在盈利性方面，2021年上半年，房企利润率普遍下降，这是一个共性，但是部分房企利润率即使下降仍保持在一定的高位，而有些房企利润率直接下降至谷底，对企业盈利能力产生较大影响。偿债能力是衡量房企资金充裕的关键所在，决定企业能否在当下行业环境取得生存，也是悬浮在房企头上的达摩克里斯之剑，至于这把剑什么时候落下来仍未可知。但是根据企业三道红线指标倒也可以窥探一二。根据2020年E50房企的偿债指标来看，我们发现净负债率和现金短债比最容易达成三道红线要求，剔除预收账款后的资产负债率成了众多房企的拦路虎。

如果只从偿债能力指标来看，可以重点关注2020年三道红线指标是否处于绿档的房企，或者相比往年负债是否实现大幅下降或者资金大幅增长的房企，这类企业在偿债能力提升的情况下，若其他相应指标保持领先水平，那么综合实力或许会有较大的提升。但是对于财务杠杆依旧位于高位的房企而言，在其他企业保持精进的同时，综合实力或许会有下降。

总的来说，房地产行业已经进入盘整的阶段，企业间的整合已经成为常态，尤其是融资政策不断收紧的情况下，房企间分化将更加严重，头部企业维持其固有的地位，中小型房企依靠合作或者加杠杆方式实现规模的增长，成为最容易爆雷的房企，小型房企生存环境愈加艰难。因此，在亿翰智库即将发布的《2021中国房企综合实力TOP200研究报告》中，位于中部梯队的企业或许会是最大的变数。