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六维评价框架筛选REITs 这五个指标需要重点关注

来源：金融界网 2021-09-13 17:22:40

□平安证券研究所贾志赵悦

REITS是在证券交易所公开交易，通过证券化的方式将具有持续性、稳定性收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品，具有投向明确、税收优惠、强制分红和流动性强等优势。

我国基础设施公募REITs采用“公募基金+ABS”的产品结构，属于权益性质。由于公募REITs属于公募发行的产品，且目前处于试点阶段，项目的准入及核查要求较高，各监管部门都出具了相关制度文件予以规定，对项目区域、底层资产类型、项目运营能力和合规性核查等方面均提出了具体要求。

REITs在海外具有较悠久的历史。截至2020年末，美国共有约223只REITs，合计规模1.25万亿美元。其中权益型REITs182只，规模1.18万亿美元，占主导地位。海外REITs经过多年的发展，行业种类较为丰富。同时业绩表现方面，REITs的分红较为稳定，近20年股息率平均值为5.12%，而同期美国CPI的平均值为2.12%，是抗通胀的利器；1972年至今，REITs的年化收益率为9.70%，略低于纳斯达克指数的10.23%，高于标普500指数的7.81%，其长期回报可观。

随着2020年4月发改委和证监会出台《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以及试点工作的持续推进，我国首批公募基础设施REITs产品推出。2020年可称之为国内公募REITs元年。截至2021年5月20日，沪深交易所分别公告基础设施基金相关文件正式稿及询价公告，9只产品已分别于5月24日及25日进行询价。

对于REITs产品的评价与筛选，我们设立了基础设施公募REITs产品六维评价框架，重点关注的指标包括：原始权益人综合实力、项目自身情况、运营管理机构实力、公募基金管理人实力、ABS管理人实力以及产品条款。产品价格的影响因素主要包括：项目运营情况、相关行业政策、估值及现金流预测、税收政策调整、管理人经验、净值和价格波动以及产品条款及运作模式。

首批基础设施公募REITs产品以产权类（产业园类、仓储类）和特许经营权类（高速类、环保类）为主。

产业园区行业汇集了相关产业资源，政策导向性强。目前行业持续蓬勃发展，但区域发展存在差异。同时产业招商精细化运营，在招商引资的同时，也在“招商引智”。重点关注的指标包括所处位置、出租率、租金水平、租赁行业占比、现金分派率、租户集中度、和租约到期情况。风险事项包括行业政策、宏观环境、土地使用权和租约集中到期情况。

仓储物流行业规模大，设施总面积全球第二。国内高标仓需求逐步增加，仓储物流智能化在发展加速。重点关注的指标包括所处位置、租金水平、租赁行业分布、现金分派率、租户集中度、出租率和租约到期情况。风险事项包括行业趋势、供给格局、租金议价能力、突发事件和安全事故。

高速公路行业是综合运输体系中的运量主力，收费公路政策打破了单纯依靠财政投资的机制束缚，极大地促进了公路基础设施建设和发展。随着规划纲要的提出，到2035年仍有近半成长空间，智慧高速融入新基建。重点关注的指标包括所属路段、收费里程、特许经营权期限、现金分派率、剩余收费期车流量预测、收费标准和客货比例。风险事项包括行业政策、竞争格局、路桥事故、自然灾害和公共卫生事件。

环保类项目包括固废、水务等。生活垃圾处理行业规模不断增长，焚烧替代持续推进，且目前处理能力显著增强，处理结构明显优化。重点关注的指标包括特许经营权期限、垃圾处理服务费价格和生活垃圾处理量。生活污水处理行业方面，近年来，我国生活用水量持续增加，城镇污水排放量持续上升，维持在较高水平。重点关注的指标包括特许经营权期限、基本污水处理量、污水处理结算量和污水处理服务费单价。风险事项包括政策风险、特许经营权到期风险、市场风险和水务增加额外运营投入。

整体而言，公募REITs有利于稳投资、补短板，有利于降杠杆、高效利用存量资产；提供居民储蓄的投资转化新品种，丰富了投资人资产配置组合的可选标的。投资者可根据需求和风险承受度选择适合的产品。