上海楼市房贷新政满月：二手房交易量价齐跌 部分购房者迎来首付攀升
来源：时代周报 2021-09-09 17:23:56
在楼市调控新政的影响下，上海二手房市场迎来巨变。
9月6日，上海链家研究院发布二手房月报数据显示：8月，上海二手房成交量出现大幅萎缩，环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度的下跌；成交绝对值1.8万套，已跌至2019年10月-12月的月均成交水平；成交均价方面，亦出现明显下降，环比下降8%，同比下降5%。
二手房交易量价齐跌，与一个月实施的“三价就低”政策有关。8月6日，上海部分银行正式开始实行房贷审批的“三价就低”政策，即参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，选择相对最低的价格来审批贷款额度。
“过去一些炒房客会通过做高银行评估价来尽可能获得更多贷款额度，从而实现降低首付比例，一定程度上助推了楼市热度。现在有了涉税评估价作为参考，对购房者来说将较难撬动杠杆，有利于整体二手房市场降温。”9月5日，一位不愿具名的业内人士向时代周报记者表示。
“市场转变比大家预期要快。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾则认为，自7月起，上海二手房成交量连续2个月下跌，事实上已预示持续大半年的楼市狂欢基本结束。持续、密集的楼市调控政策效果显著。
二手房弃购率增加
“明显能够感受到新带看的购房者变得更加谨慎，原本持续沟通中的购房者也开始观望。”9月6日，上海杨浦区的一名地产中介告诉时代周报记者。
在“三价就低”、银行信贷额度收紧等政策叠加影响下，多位业内人士预计上海年内二手房市场成交量或将继续下跌。
杨雨蕾表示，上海二手房市场量价齐跌在预料之中。究其原因，一是因为本轮价格属于短期跳涨，但凡非理性上涨都无法得到支撑，涨得快跌的也快；二是核验价直指二手房市场，精准调控价格，虽然表面看只是影响了外网展示，但实际上有效的降低了购房者对价格的预期；三是“三价就低”影响了首付比例和贷款成数、降低了支付能力，部分购房者下调预算。
部分购房者支付能力降低已有所体现。
9月4日，上海中原地产申江豪城分行门店负责人高攀向时代周报记者表示，近期一些客户因为没法贷足贷款而放弃交易，中介只能尽力协助购房者与房东沟通，尽可能和平解约。
“现在如果客户只有3.5成的首付，基本上不会建议他购买，因为万一贷款评估价较低，首付则要增加，有可能增加到6成以上。我们会第一时间、反复地口头告知客户这个政策，协助他们理解可能存在的风险。近期已经开始通过书面的补充协议，进一步降低因贷款问题导致的交易风险。” 高攀表示。
部分在途交易受影响
据时代周报记者走访调查，目前由房地产交易中心下属的房屋状况信息中心出具的涉税评估价，大多为实际购房网签合同价的4—7折，这也意味着购房者需要提前补足剩余房款，相当于增加了首付。
为了应对因为贷款导致交易中止的问题，沪上不少中介机构都已经开始行动，要求买卖双方增加签订一份补充书面协议。9月5日，记者从一份补充合同上看到，如果因为三价合一涉税评估价导致乙方无法按照前款约定的金额办理贷款的，可以选择两种方式协商处理。
通过签订补充协议，购房者能在签订网签合同之前，提前约定一定金额的贷款差额，避免了签订网签后再发生需要临时补缴款项的情况，也约定了房东退还款项的时间，进一步保证了新政下交易双方的利益。
不过，即便有了补充协议，由于二手房交易流程较长，不少在途交易的购房者仍然受到了“三价就低”政策的影响。
两个多月前，王静（化名）和丈夫看中了一套位于浦东周浦的二手房，总价598万元，每平米成交单价为5.8万元，符合该小区每平米二手房指导价5.5万元—6.5万元。
在交完了约210万元首付款后，8月16日，王静和房东在交易中心办理了网签。当时，“三价就低”政策刚刚出台10天。
“我们本来期望能够贷足剩下的388万元，因为我和丈夫两个人加起来每月的流水，是可以满足银行贷款对流水双倍覆盖的要求。但现在按照当前房屋的涉税评估价，最多只能贷款154万元，比预期的少了234万元。”王静表示。
按照目前的政策以及王静和合同约定，王静需要将差额的234万元提前支付给房东，才有望在月底前顺利交易过户。
9月4日，部分银行个贷经理向时代周报记者表示，对于网签或提交贷款申请在8月6日前的客户，可按旧的贷款政策执行，但只交了定金的客户，则暂时无法调整。
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