7月房企融资能力表现报告·观点月度指数

观点指数 7月房地产领域在资金端出现明显缩减，主要体现在国内贷款层面的缩水。自年初开始，银行贷款增速呈现稳步下滑的趋势，而且并未有回弹迹象。

相对而言，房企发行的境内债券在融资成本方面稍有下降，但整体规模缩小，行业处于偿还负债阶段。

同样还有海外债市场，未来一年内需偿还的海外债总计超过400亿美元，再融资困难将是一个亟待解决的问题。

信托领域，平均收益率较去年有明显下降。资产支持类债券方面，应收账款与购房尾款等债权类基础资产合计超过半数。

资金端出现缩减，内生回款成主要来源

根据国家统计局最新数据，2021年1-7月本年到位资金累计值为118970亿元，同比增长18.2%，剔除疫情低基数影响，比2019年1—7月份增长19.2%，两年平均增长9.2%。

单月来看，今年6月同比增长6.00%，达到年内第二个高位；7月到位资金出现明显下滑，同比下降7.69%，今年以来首个单月出现负增长。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

具体来看，1-7月国内贷款15402亿元，下降4.5%；利用外资44亿元，下降44.4%；自筹资金35533亿元，增长10.9%；定金及预收款45398亿元，增长38.3%；个人按揭贷款18953亿元，增长17.0%。

在“房住不炒”的大环境下，去化和降杠杆成为了几乎所有房企的主要目标，以往通过高负债带动经济效益的模式在如今看来危如累卵，扩大净资产类资金是大势所趋。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

银行贷款增速持续放缓，资金审查力度加大

银行及相关金融机构是房地产企业最主要的融资渠道，7月最新数据表明，自2019年开始，银行信贷资金流向房地产领域增速明显下滑。

观点指数获悉，从个贷余额增量数据来看，2021年上半年个人住房贷款余额净增加2.14万亿元，略低于去年上半年；其中，第一季度净增量为1.23万亿元，第二季度净增量为9100亿元，环比下降26.02%。

在LPR连续15个月保持不变，并且预期短期内保持稳定的情况下，个人住房贷款利率持续上涨的主要原因如下：2021年上半年住房交易市场量价齐升，个人住房贷款需求旺盛；在银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度全面实施的情况下，个人住房贷款余额增速持续下降，导致部分商业银行个贷额度难以满足市场旺盛的需求。

因此，出现个人住房贷款的发放审核趋严、发放周期增加、甚至暂停二手住房贷款发放等现象，平均利率水平也开始上行。

截至2021年6月末，国内主要金融机构房地产贷款余额50.78万亿元，同比增长9.50%，增速较往年一季度末均有所下滑；同时，根据央行最新公布的反洗钱法修订草案，“拟将提供房屋销售、经纪服务的房地产开发企业或者房地产中介机构等纳入反洗钱调查范围”。

结合此前央行曾表示要继续严格控制房地产在新增信贷资源上的占比，实施信贷资源的增量优化和存量调整，观点指数预计在“房住不炒”政策的大环境下，主要金融机构仍将控制房地产贷款的增速。

央行会逐渐控制贷款在房地产行业的集中度，并严防信贷资源过度流向房地产板块。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

债券市场维持缩紧态势，信用分化增大

观点指数统计，7月房地产开发领域共发行60只信用债，发行总额达588.21亿人民币，同比减少3.46%，已知存量债券余额为4185.01亿元。公开债券发行总额区间为0.01-32.00亿元，平均值为10.01亿元，中位数为8.0亿元，企业间发行额度相差较大，且大额度债券占比更高。

票面利率区间为2.49%-9.00%，平均利率为4.28%，中位数为3.50%，高债务成本的债券比例更高，相较于6月均值4.87%，债务成本稍有下降；观点指数监测的重点企业中，阳光城7月发行的拟用于偿还到期或回售的公司债券票面利率为7.30%，居于高位。

年初至今信用债券市场收紧，观点指数预计境内外融资市场仍将持续波动。据悉，7月信用债券市场共发生26起违约事件，其中14起为房企违约。房地产开发商违约日债券余额合计116.9亿元，逾期本金合计34.3亿元，逾期利息合计2.58亿元。个别企业违约等负面消息传出之后，债券市场以及投资者信心保持疲弱。

后疫情时代，房企日常经营基本恢复，但发债融资的实际监管力度全面升级，房企债券净融资额显著下降。“三道红线”政策的全面推广，倒逼房企加速降负债、促进销售，增大自有资金比例，同时金融监管升级效果逐渐显现。

7月信用债净融资规模为负，达到39.83亿元，相较于2020年同期，净融资额减少94.83亿元，总发行量与同期相比无明显差异，偿还量增加71.04亿，同比增长12.75%。整体而言，2021年1-7月房企信用债净融资仍处于收紧态势，房企信用债净融资总额为-186.79亿元，相较于2020年同期减少了1728.79亿元。

数据来源：WIND，观点指数整理

从债券类别来看，7月公司债依旧是发行总额占比最高的债券种类，总额为322.28亿元，相较于6月增长45.72亿元，加权债务成本为4.37%。

资产支持类证券增幅明显，是7月占比第二大的债券类型，加权债务成本为4.35%；中期票据自4月以后规模缩减显著，加权债务成本为4.94%；短期融资券的发行规模波动性更强，但依然是企业缓解资金燃眉之急的重要手段，加权债务成本为2.97%。

数据来源：WIND，观点指数整理

海外债券市场净融资量走跌，再融资压力持续压迫

中资房企7月共发行20只海外债券，发行规模51.42亿美元，较去年同期增加10%；7月中资离岸债券到期金额为43.51亿美元，同比减少10%；净融资额为7.91亿美元。

7月海外债利率区间为2.25%-12.50%，平均票面利率为6.17%，中位数为5.38%。

与境内债券类似，高利率占比更高。2021年7月，融资成本较往年同期的平均利率8.65%明显减少，并且高利率债券比例以及与中位数差异减小，中资离岸债券利率有下降趋势。

新发行的海外债中，一年内到期存量债券余额分别为：正荣地产2亿美元、佳兆业集团2亿美元、合生创展集团0.93亿美元以及正荣地产2.47亿美元。

数据来源：WIND，观点指数整理

总体来讲，3月份后海外市场的发行规模保持缓慢增长趋势，但相对于去年同期有所缩紧。1-7月偿还量规模明显增大，体现在净融资额即便为正也居于较低水平，而且同比变化显著。

穆迪发布报告指出，截至7月26日，受评开发商未来2个月内到期及可回售的境外债券金额达到92.32亿美元，境内债券625亿元；未来一年内仍有443.68亿美元境外债券、2415亿人民币境内债券到期或可回售。行业整体的短期偿债压力偏高，部分企业会面临流动性不足风险，这意味着中资房企在未来仍然要面对较高的再融资压力，尤其是资信水平欠佳的中部房企。

穆迪在7月1日至7月26日期间共有4次评级活动，其中蓝光发展集团因债务违约事件被撤销评级；华南城控股、花样年控股市场对其再融资能力信心不足，被下调展望。

房地产信托领域规模缩小，融资成本持续走低

根据公开市场数据，7月共有503只信托产品投向了房地产相关领域，总资金规模达到607.88亿元，平均年收益率约7.34%。相较于2020年同期，产品数量增加75只，资金规模减少105.89亿元，年平均收益率减少0.22%；相较于今年6月，产品数量减少22只，资金规模减少89.13亿元，年平均收益率增加0.11%。

总体而言，投向房地产领域的信托产品规模锐减，原因包括个别企业的失信事件以及平均收益率的减小。

监管层对房地产信托的政策持续收紧，本质是防止房地产违约风险向金融机构蔓延，落脚点是地产项目的前融和拿地问题，亟需缓解企业的高杠杆问题。因此，对融资类房地产信托业务进行了强有力的管制措施，房地产信托产品的新增规模大幅下滑。

观点指数认为，2021年以来，部分房企出现资金链断裂问题以及供应商、员工催债事件，部分民营中小房企的处境则更加艰难。从市场整体来看，下行压力显著，信用风险亟待解决。

在2021年7月23日八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》前后，楼市一系列调控以及土地招拍挂的政策让整个行业监管上升了一个等级。

从资金供给层面来看，市场上出现的几个现象让业内对投资者是否还会青睐房地产领域有所迟疑：

一、资金供给方活动受限。国企类实业公司、国央企类投资机构等对地产机构，尤其是前融的供给受到了限制，目前不少国企类机构都接到了收缩指令，另外放款通道的限制越来越多，后续如何放款还面临很多难题。

二、银行的放款程序将会愈发严格。商业银行都基于稳健性考虑，偏好国央企、稳健的头部房企发放贷款，中小房企由于缺乏担保和增信手段很难在银行取得融资，马太效应突显。

三、资金流入风向转变。目前市面上的地产投资机构，尤其是前融机构，很多都只做存量业务，主要内容是改善手上存量业务的结构及风险，其他机构已经开始转向别的投资方向，如光伏能源、锂电池、航天科技等新兴产业。

数据来源：用益信托网，观点指数整理

月度走势来看，3月信托产品发行规模最大，资金规模达到767.15亿元；2月受“两压一降”政策的影响，发行规模最低；4-7月发行总额呈波动状态，但是相比2020年同期均有小幅度减少。

资金运用方式来看，7月股权性投资和权益性投资的规模最大，股权投资环比减少9.18%，权益投资环比减少11.73%。

两者相对于债权型和贷款融资，首先产生的利润分配在所得税进行，减少所得税应纳税额，起到杠杆效应；其次，权益性与股权型筹资一般没有固定期限，所以投资者不能从企业撤资，只能将权益转让，减少了流动性不足风险。

观点指数预测，后半年股权投资与权益投资的比例与规模都会上升。

数据来源：用益信托网，观点指数整理

2021年1-7月，房地产信托领域平均收益率即主要融资成本并无显著差异，维持在7.0%-7.5%的区间内。

今年，国内货币流动性较为充裕，整体利率下降，信托领域融资成本有所降低；另一方面，融资类业务规模持续缩减，标准投资类产品的出现拉低整体的平均收益。

资料显示，2020年信托平均收益率约为7.28%，较2019年同期下降约0.09个百分点，2021下半年信托产品收益下行趋势或将延续。

数据来源：用益信托网，观点指数整理

7月，贷款类信托产品的平均收益率最低，达到7.00%，股权投资与权益投资的利率差逐渐减少。

公开数据显示，单月房企资产支持类证券发行额为98.62亿元，同比增长18.12%，主要以应收账款与购房尾款为主。

数据来源：Wind，观点指数整理

上半年，房企发行的资产支持证券中，基础资产主要以应收账款与购房尾款为主，分别占到了35.67%、29.10%。