7月物业服务发展报告·观点月度指数

观点指数 7月，6家物企新登陆港交所，剔除8月退市的蓝光嘉宝服务，目前在港交所上市的物业服务企业数量已经达到48家。

此外，鲁商生活服务与世纪金源服务分别于7月2日及26日赴港递交了招股书，其中后者为招股书过期后的二度递表；截至7月底，港交所目前共有22家物企排队等待上市，A股则仅有上房服务一家。

城市服务方面，碧桂园服务亦有新的动向，7月25日与河南宁陵县政府举行了战略合作签约仪式，双方将就宁陵县城市一体化服务方案相关事宜展开深度合作，在城市治理中运用数字化、一体化的综合城市服务解决方案。

政策方面，7月23日，住建部联合八部门发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，该通知对物业服务行业在合规经营等方面存在的问题进行了点明和强调。

新一批物企集中上市，近期交易量低迷

7月份新上市的6家物企分别为中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务、德信服务、康桥悦生活与融信服务，数量上超过今年上半年新上市物企总和。

其中，康桥悦生活的基石投资者还包括碧桂园服务，其拟认购3493万股康桥悦生活股份，按照发行价3.68港元/股计算，总共耗资1.29亿港元。值得注意的是，碧桂园服务同时也还是目前正排队等待上市的中梁百悦智佳以及长城物业的战略投资者，持股比例分别为6.24%与15.28%。

从具体成色上来看，本月新上市的6只物企规模仍然偏小。截至2020年12月31日，其中规模最大的德信服务在管面积为2490万平方米，而6只物企在管面积的平均数仅为1900万平方米。

整合了商业运营的中骏商管在收入成本结构上有明显优势，2020年毛利率达44.3%，而其他物企的毛利率则和目前主流上市物企较为接近，均在30%左右。

数据来源：企业招股书，观点指数整理

估值方面，7月新上市物企首发市盈率的平均值为24.6倍，其中中骏商管的市盈率相对较高，达到了近40倍。

上市首5个交易日，除了朗诗绿色生活累计下跌27.6%，中骏商管累计上涨3.5%外，其余4只新上市物业股均稳定于发行价。近期交易量也较为低迷，8月1日至8月20日的日均换手率的平均值仅为0.1%。

数据来源：Wind，观点指数整理

新递表的两家物企鲁商生活服务与世纪金源服务，截至2020年末在管面积分别为1800万平方米以及6440万平方米。值得一提的是，其中后者的特色业务在于其管理的大盘项目，12个世纪城系列项目总面积达4440万平方米，占总在管面积的68.9%。

整体来看，新登陆资本市场的物企数量较多，但平均规模不到2000万平方米，基本为小型物企，或是因为类似标的在港股市场已过于充足，在资本市场的表现也并未有突出之处。

龙头加码机场物业，综合性城市空间服务成企业目标

7月3日， 万物云空间科技服务股份有限公司以782.05万元的代价入股了深圳市机场物业服务有限公司，持有其61%股份，深圳机场航空城发展有限公司则持股39%。

值得注意的是，7月28日，碧桂园服务同样收购了海口新华正达空港服务有限公司70%的股权，其中后者的经营范围包括民用机场经营、航空运营支持服务以及航空商务服务等。碧桂园服务同样试图将触手向航空物业领域进一步延展。

这两笔收并购，意味着行业内的两家龙头物企已经开始对公建领域中的机场物管强势入局。机场物业管理对服务专业性要求较高，通常采用招投标的方式将各项需求业务分包给不同类型的物业公司。对物管企业而言，这仍是一块尚未完全开发的市场。

目前已切入该条赛道的保利物业、新大正以及招商积余等物企多为国企背景，与其他公建管理项目类似，国内的机场物业管理通常不具备太高的利润率或盈利能力，由于业态的特殊性，增值服务方面的开发也较为困难。

近年来规模庞大、实力雄厚的龙头物企纷纷大力拓展各类非住业态，包括环卫、写字楼、商管、健康以及地铁机场等交通枢纽的管理。除了抢占、分割市场外，最终综合性的城市空间服务才是最具想象力与吸引力的目标。

物业股大幅下调，高估值具备一定脆弱性

资本市场上，7月份H股物业股下挫明显，仅佳源服务累计涨幅较高，为9.56%，大部分物业股包括龙头在内均有不同程度的下跌，市值蒸发逾千亿。

据观点指数统计，7月累计跌幅最大的港股物业股分别为恒大物业、世茂服务以及绿城服务，累计跌幅分别为43.4%，33.0%和29.9%。除此之外，碧桂园服务与融创服务也均录得24.9%与27.2%的累计跌幅。

而沪深股市物业股亦有较大幅度下挫，目前A股已有的4只物业股新大正、招商积余、南都物业和特发服务月内录得的区间涨跌幅分别为-3.26%%、-21.9%、-10.89%以及-16.81%。

数据来源：Wind，观点指数整理

指数角度来看，本月恒生物业服务及管理指数由10607.6点跌至了7989.5点，下跌24.7%，而恒生指数跌幅为9.94%。尽管大盘整体表现也欠佳，但H股物业板块7月表现依旧大幅劣于大盘，跑输14.82个百分点。

7月物业股出现较大幅度下调的直接原因，在于7月23日住建部等八部门联合印发的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，文件旨在重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域的突出问题，其中对于物业服务的整治内容主要在公区等领域的不规范运营上。

本次通知本质是对物管行业规范化的一次引导而非打压，但却造成了市场恐慌，引发了港股及A股市场的物业股普跌。剔除7月新上市的6只物企以及8月退市的蓝光嘉宝服务、观点指数统计的41只物业股中多达36只7月内累计录得下跌。

不过，本轮下跌过后，各物企也纷纷发布回购及管理层增持事宜公告，旨在重新提振股价。由于本次文件并未影响物业服务企业的基础运营根基和估值逻辑，在股份回购以及中报发布等一系列利好消息的刺激下，物业股股价应会逐渐回调。

从上述事件来看，虽然物业服务行业在资本市场估值较高，但行业护城河较浅，市场敏感性强，易受宏观环境、上游地产开发行业以及政策等因素影响，物业股当前的高估值具备一定的脆弱性。