深响·财报? | 保利发展:规模和安全都不想放弃

作者 | 筱纳

出品 | 焦点财经

自2018年变更公司名称为“保利发展控股集团股份有限公司”，保利在证券简称上仍保留“保利地产”这一称呼，引得投资者时常询问何时称呼能保持一致，避免混淆。

2021年8月23日晚，保利（600048.SH）发布2021年半年度业绩报告，并发布公告称，为更好地体现战略定位、更准确地反映主营业务结构，董事会会议审议通过公司证券简称从“保利地产”变更为“保利发展”， 公司证券代码“600048”保持不变。

战略清晰、业绩稳健、信心十足，这是一直以来保利发展给大众的印象，尤其是此次核心管理层交接后，更是向外界释放了不少信号。如8月初，公司实控人保利集团基于对保利发展未来发展的信心及长期投资价值的认可，将增持保利发展股份，无异于在股价低迷期注入一剂强心针。

公告显示，保利发展2021年半年度实现营业收入为899.14亿元，同比增长22.04%；归母净利润102.98亿元，同比增长1.72%。截至报告期末，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。披露业绩后，中金公司维持保利发展跑赢行业评级，平安证券维持保利发展推荐评级。

TOP5中唯一绿档房企

保利发展换新帅，“重回前三”的目标再次被广泛提起。而纵观近年来保利的策略，在多家房企谨慎投资时，保利频繁拿地，颇有逆势扩张之势，更被外界视为“拼了”。能在逆市中有底气，源于保利自身的“稳”。

作为老牌央企，保利发展始终是TOP5房企中的“全能选手”， 保持着均衡稳健的资产负债结构，2020年，更是TOP5房企中唯一一家“三条红线”全部达标的房企。

2021年上半年，保利发展仍维持绿档，净负债率58.73%、扣除预收账款的资产负债率66.24%、现金短债比1.93倍，抗风险能力持续提升。报告期内发行公司债75亿、中期票据50亿，平均融资成本为3.62%。截至报告期末，有息负债规模为3341亿元，有息负债综合成本约4.70%，融资成本优势持续凸显。

现金流管理能力上，保利发展取得规模发展与流动性安全之间的动态平衡。上半年保利发展实现回笼金额2556亿元，回款率为89.62%。在手现金充裕，为1554亿元，货币资金占总资产比重为11.24%。

而在销售方面，城市深耕效果显现，实现签约金额2852亿元，同比增长27%，居于行业前五，央企第一；保利发展38个核心城市销售贡献达77%，重点城市中广州销售金额超260亿元、佛山超200亿元，南京、东莞、上海超100亿元。

毛利率上，保利发展为32.50%，同比下降3.22个百分点，上半年净利率为16.32%，同比下降1.75个百分点。保利发展表示，毛利率的下降与行业利润率下行趋势一致，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。

规模进击：拿地冲进前三

今年8月，深圳、天津、杭州等多个城市中止或延期第二批集中供地，一个被称为“第四条红线”的消息传来，重点房企买地金额将被纳入监管,不得超过年度销售额的40%。而在土拍市场上，不少房企更为谨慎，甚至有城市的地块据称“0房企”报名。

股神巴菲特有一句广为流传的名言，别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪，似乎可以形容企业的逆势扩张。公告显示，上半年保利发展在土储方面，拓展项目84个，新增容积率面积1651万平方米，拓展面积占销售面积之比为99%；拓展金额963亿元，占销售金额之比为33.8%，报告期内新增住宅货量占比86%，拓展权益比为71%，较去年分别提升1%和6%。

保利积极拿地的行为也被业界密切关注。今年上半年，保利发展在12个城市拿地22宗，根据克而瑞上半年新增土地榜，保利新增土地建面1682.8万平方米，位列房企第三。

城市布局上，保利适度增加核心城市群内潜力三线城市布局，新增资源中一二线金额占比69%，同比降14个百分点。相关数据显示，今年1-7月保利地产在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为16.7%、45.5%、37.8%，，

平安证券对保利发展半年报点评中提到，保利发展业绩平稳增长，未结资源充足；销售量价齐升，深耕效果凸显；拿地兼顾资源获取与利润保障，动态调整土储结构；持续符合绿档标准，增持彰显发展信心，综合评判维持保利推荐评级。

更名背后的多元业务

2018年，房企兴起“去地产化”趋势，多家房企在名称中去掉“置业”“地产”等词，保利也不例外，此次正式将证券简称更改为“保利发展”，也透露出了保利在多元化经营上的信心。

保利表示，将围绕“一主两翼”发展战略，以不动产投资开发为原点，搭建了覆盖物业服务、全域化管理、 销售代理、商业管理等十余个板块的综合服务翼，以及以不动产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。

财报中，两翼业绩颇为亮眼。截至报告期末，保利物业在管面积达 4.28 亿平方米，合同面积达 6.22 亿平方米，合同管理项目2178 个。上半年实现营业收入 51.53 亿元， 同比增长 43.11%。

保利商业也在不断扩展规模，完成新签约购物中心 7 个。截至上半年末，已开业购物中心 29 个，分布于广州、上海、武汉等 14 个城市;开业面积 193 万平方米，在营项目出租率超 80%。

保利酒店 2021 年上半年新签约项目 4 个，新增房间 1604 间。公寓业态完成以 N+、瑜璟阁组成的品牌体系，报告期末在营项目40 个，覆盖上海、广 州、杭州、成都等核心城市，累计开业 6120 个房间。

销售代理平台持续加强市场化拓展力度，销售代理业务覆盖全国 200 多个城市，代理项目超 2200 个，代理销售规模超 2500 亿，市场竞争力持续提升。

不动产金融方面，保利基金累计管理规模近 1600 亿元，信保基金、保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金十强”。

向来以“稳”著称的央企优等生，保利发展近年来的姿态其实颇显“锐利”，核心管理层交接后，更是不断释放积极信号。

手握充足现金的保利发展，能否在逆势扩张中，完成“重回前三”的目标，值得期待。