观点直击｜业绩增幅近8成 佳兆业美好希望通过业绩达成获关注（实录）

观点地产网 为2021年许了个保守目标的佳兆业美好，在年中已把完成年度业绩目标定为大概率事项。

8月20日上午，佳兆业美好举行中期业绩媒体会，主席、总裁兼执行董事廖传强、副主席郭晓婷、副总裁郭丽等出席会议，向外界解释这份中期业绩。

据了解，期内佳兆业美好实现营收13.25亿元，同比增长78.8%；毛利增加约72.6%至4.32亿元；公司拥有人应占溢利2.09亿元，同比增长约75.6%。

截至期末，佳兆业美好拥有在管建筑面积达8630万平方米，较2020年末增长50.1%。总物业管理数量为649个，当中包括278个住宅社区及371项非住宅物业。其合同总建筑面积1.21亿平方米。

这是一份表现不错的业绩，公告发布的第二天，佳兆业美好股价以22.55港元/股的价格高开，盘中一度涨超3个百分点，最高达到22.85港元/股，但截至收盘，佳兆业美好股价21.3港元/股，跌幅3.62%。

另据参加了投资者会议的投资者向观点地产新媒体透露，廖传强对于现在资本市场对公司的估值水平评价为明显低估。“这是一个事实”，廖传强称。

业绩增长

“我们更愿意通过业绩证明和业绩承诺获取投资者对佳兆业美好的信任和关注。”上述投资者转述称。

据观点地产新媒体了解，佳兆业美好此次业绩几乎全面的增长，在其收入构成的四项业务，即物业管理服务、交付前及顾问服务收益、社区增值服务收益及智能解决方案服务收益，至少都有50%以上的增长。

其中，物业管理服务收益由截至2020年6月30日止六个月约3.65亿元增加至截至2021年6月30日止六个月约5.65亿元，增幅约54.9%；交付前及顾问服务收益则由2.44亿元增长至5.53亿元，增幅约126.5%；社区增值服务收益由0.59亿元增长至0.98亿元，增幅约64.7%；智能解决方案服务收益由0.73亿元增长至1.1亿元，增幅约50.2%。

在规模扩张上，截至2021年6月30日六个月，佳兆业美好新增合约达到4300万平方米，新增在管是2880万平方米，里面含了今年上半年并购瑞源1100万平方米。在新增项目数据上，佳兆业美好则新增了214个项目。

对比起佳兆业美好年初许下的目标，预期2021年收入增幅约50%，在管面积超过1亿平方米，仅在上半年，其几乎已经完成业绩的大半。

其中收入增长50%，即全年完成大概25.95亿元的营收，半年度简单平均就是不到13亿元，如今佳兆业美好已经完成13.25亿元；在管面积1亿平方米，佳兆业美好在管建筑面积达8630万平方米，与1亿平方米的差距已经不大。

“今年肯定是破1亿平方米了。”廖传强对此显得非常有信心。

他同时再次强调了佳兆业美好3年业绩规划目标，也就是在2020年至2023年3年的收入复合增长率不低于55%、净利润复合增长不低于60、2023年在管面积达到2.4亿平方米，目标净利润不低于10亿元。

廖传强通过拆解规模目标达成的路径，希望让外界了解佳兆业美好完成业绩目标的可行性。“我们内部的指引，对应到2021年，母公司交付面积是350-500万平方米，并购在2000万平方米；2022年，母公司是500-800万平方米，并购在2000-2500万平方米；2023年母公司提供800-1000万平方米，并购面积2500-3000万平方米。”

对比起同行动则翻数倍的业绩目标，这并非一个很难完成的业绩目标。据投资者称，佳兆业美好管理层强调自身一向以文件形象展示，要保持这个形象。“指引是通过深思熟虑的，希望通过业绩达成投资人对公司的期望。”

上述投资者表示，佳兆业美好管理层也呼吁，希望更多关注佳兆业美好，希望在二级市场能有更好的表现。

业绩支撑

佳兆业美好在二级市场的表现确实一般，在物业股普遍数十倍估值的当下，佳兆业美好的动态市盈率仅有6.53倍，几乎可以说是最低的一批。

投资者称廖传强直呼公司被低估是一个不可否认的事实。他认为佳兆业美好通过过往业绩承诺的达成，已经让很多投资者从不相信到目前相信公司具备完成业绩承诺的能力。

投资者表示佳兆业美好言语间也有一丝困惑，称过去可能投资者担心给出的业绩承诺不达标，或者是母公司没有给予足够的支持。“但现在可以看到，佳兆业美好增幅是最高的，利润也是不错的。”该投资者转述廖传强称：“当然投资者也会从另外一个角度考虑，佳兆业美好是不是过于依赖母公司。”

“其实这是一个很矛盾的问题。”佳兆业美好管理层认为，通过对母公司资源的导入，同时将自身的品牌溢价做好，已经获取了不少资源。

或许投资者考虑的可能是佳兆业美好的盈利可持续性以及业务模式的可复制性。

据了解，虽然佳兆业美好各项指标都有着不同程度的增长，但是各项业务的盈利能力除社区增值服务外，都有所降低。其中物业管理服务从31.1%的毛利率下降至29.8%、交付前及顾问服务从34.2%下降至31.1%、智能解决方案服务从32.9%下降至30.8%。

在半年业绩中，佳兆业美好对相关业务盈利能力下降的解释为，物业管理服务因包干制比例上升及第三方新收购项目增多且毛利率相对较低；交付前及顾问服务因部分毛利率较低业务占比提升以及其提升服务品质……

廖传强对此也有所解释，其称第三方公司并购或者招投标毛利率要低于母公司项目是市场行为也是行业现象。而其认为可以从两方面改善，一是赋能和调整，包括制度体系、内部人才培养及科技赋能三方面；二是招投标和并购第三方构思，在当地还是具备品牌实力。

但他同时也强调，随着大量并购和拓展，有所下降属于正常现象，但佳兆业美好整体仍是维持高毛利率水平。“佳兆业美好还是在行业以上水平，都是维持在30%左右。”

而有投资者疑惑的是另外一点，业务模式的可复制性。佳兆业美好在交付前及顾问服务收益同比上升126.5%，在该板块5.53亿元的收入中，来自佳兆业的收入达到了5.24亿元。该项业务的收入几乎可以说是占到佳兆业美好的半壁江山，业务贡献占比达到41.6%，而最多的物业管理服务仅为42.7%。

值得注意的是，该项业务的大幅增长主要由于佳兆业美好与佳兆业重新签订的协议，在2021年至2023年，佳兆业美好为佳兆业集团销售中心提供所有员工，而过去有50%是外包的。

“我们扩大在营销案场的业务范围”，廖传强明白投资者的担忧，其强调通过双品牌联动，佳兆业美好在前端的增值业务以后会加大，对于集团的收入，预期可以持续，成为稳步发展的支撑。

以下是佳兆业美好2021年度中期业绩会问答实录：

现场提问：佳兆业美好对于目前行业状况、收并购市场、企业内生增长怎么看？公司是否有收并购计划？物业股近期行情不好，不少公司都有回购计划，公司是否亦有相关计划？

廖传强：目前公司收并购按计划在推进，一旦有确切的消息会以正式的公告为主，但是现在可以锁定一些目标，涉及到我们的一些规则，所以不便再多透露。

收并购策略方面，公司上市已经第三年了，通过以往的业绩承诺来说，公司有自己的收并购计划以及方向，通过过往4家并购来说，我们已经成功兑现了管理层的承诺，并购公司完成业绩的质量也远远超出收购预期，所以公司整个并购是稳健有序的，我们也会对所有投资者进行负责，在资金使用上也有自己的计划。

房地产政策方面，收紧是国家经济调整，对于行业来说是一种利好，因为无论是从政策面来说，还是从整个经济环境来说以及从各大券商发布的指引和评论来说，都是在看好物业行业，因为这个行业，更多是采取服务输出，对于不受周期影响，现金流稳定、预期可增长，这是大家的共识，阶段性调整，不会影响整个行业以及在赛道上公司的高速增长的趋势。

关于回购，公司如果有相应的回购计划，第一时间会公告。

现场提问：关于交付前及顾问服务，母公司贡献是多少？可以维持增长势头吗？

廖传强：我们扩大了与母公司衔接前提顾问服务的业务范围，上半年主要针对营销案场的现场服务，因为我们希望将增持服务的价值链能前移，将我们提供给业主生活体验服务能在营销案场第一个战场上就能发生交互。所以我们对营销队伍的现场咨询服务和专业培训等等都从母公司这里承接过来，扩大了我们业务的体量。

这个业务模式背后也是我们为了更好地与母公司驱动双品牌联动，前端资源更加充分与专业服务能力和品牌效应得到更好的发挥。

所以后续这种持续性增长，我们是非常有信心的，首先得益于母公司稳健的发展和扩充。另外，如果不是和母公司，我们在对外筹措上，目前也在逐步接触，提供交付前的顾问服务，这会是我们未来稳健发展的方向。

现场提问：公司毛利率下降原因是？

廖传强：关于包干制增多、毛利率下降以及低毛利率项目，在这里说明一下，包干制和酬金制项目的增多与减少并不是公司有意为之，是根据甲方所委托的需求以及我们对单体项目上运营测算得出的，我们并没有强制将包干制项目增多，而将酬金制项目减少的人为干预，更多是从项目的直接运营角度出发的。

关于毛利率下降，因为我们现在有大量的并购和拓展，这一点是属于正常的现象，同时我们的毛利率比原有下降两个点，整个水平依然维持在高毛利率，我们在行业以上的水平，所以这点事情运用规模的增长，降低一点毛利率来说不足为奇，我相信这是正常的企业趋势，我们毛利率都是稳定在32%和30%左右。

现场提问：佳兆业美好对在管面积在2023年的指引是2.4亿平方米，想请教一下当中来自于第三方及母公司的比重分别是多少？

廖传强：我们给出的是2.4亿，今年在管面积肯定是破1亿在管面积，2021年母公司的交付给的是350万-500万，并购在2000万左右，外拓加上自身是在1000多万；2022年和2023年收入增长不低于50%，利润增长不低于60%，到2023年整个在管面积是2.4亿，分别对应母公司2022年，内部进行了指引，也是在500-800万左右，并购也是2000-2500万左右，2023年母公司交付面积是800-1000万左右，并购面积是在2500-3000万左右的水平。

现场提问：文体场馆一直是公司的重点发展板块，2021年文体场馆的发展及未来场馆领域的优势及发展路径是怎么样？全年预计会有多少个在管文体场馆？

管理层：截至6月30日，佳美在管的文体场馆达23个，截至今年年底，文体场馆在管项目数会达到多少，这涉及到6138业绩发布会，所以在这里不便于先提前透露这个数字，我相信在今年年底能实现今年上半年给所有媒体和投资者所预估的文体场馆的增长数据。我记得今年3月份也和媒体说过未来三年佳美的文体场馆增长大概12-13个文体场馆数目上。

对于文体场馆来说，我们会是协同佳兆业集团的文体科技公司双品牌共同拓展市场上的文体场馆，他们负责文体场馆的运营，我们负责整个文体场馆行业标准的服务，包括后勤保障、设施设备的维护甚至是他们在举行大型赛事演艺和全民健身过程中所产生应急事件服务的提供，这是佳兆业美好文体场馆的优势。

现场提问：增值服务未来的重点发展业态是哪些？未来公司增值服务增长的驱动力是什么？

廖传强：公司的社区增值服务，我们已经在7月份对整个社区类场景消费进行升级，以小K生活作为总的线上和线下品牌推广，主要会集中在新零售、美居、出售三个维度发力整个社区增值，当然我们不排除后续有更好的合作方以及更好的消费商品以及消费的场景。

现场提问：第三方在管项目与母公司在管项目的毛利率分别大概是多少？第三方项目的毛利率相对较低，主要原因是什么？未来有何计划提高第三方项目的毛利率？

廖传强：第三方公司并购或者招投标来说毛利率要低于本身母公司所给予的项目，我相信这是一个市场行为，也是行业的现象，如何调高第三方毛利率项目，我认为有两个方面：第一，需要做赋能和调整，之所以大家能合作，更多看重现有公司的制度体系和内部的人才培养以及科技赋能三个方面。第二，作为并购和招投标第三方公司，在当地美誉度还是很高的，只不过在某些经营过程中会有需要提升和完善的地方。我们引入进去以后，加上他特有的一些品牌属性，加上我们作为上市公司非常完善的人才培养机制和科技赋能的机制，我相信在这两个点的提升会给他带来一个稳定且强劲的毛利率增长。

现场提问：佳科智能上半年业务进展是怎么样？在智能化领域与从业公司的比较有哪些优势，未来有哪些布局的计划？

廖传强：从佳科智能整个发展来看，通过第三方的拓展以及合约的签署来说，它已经完成了年初的内部考核，这是一个方面。第二个方面通过目前6月30日以后的两个月拓展情况来看，我们相信完成年初内部考核指标是可以提前完成的，具体的数据希望在下次财年报能更好展现出来。整个发展方向改变，除了佳科现有的业务模式，后续会增加投入产品研发，从而确保产品销售收入能提升，同时能在股权合作类上能有新的赛道出来。