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中报观察｜看好城更业务红利期景业名邦下半年暂时没有购地计划

来源：观点地产网 2021-08-20 10:24:46

观点地产网 8月19日，景业名邦发布2021年上半年业绩。

报告期内，景业名邦实现合约销售额为24.86亿，同比增长128.2%；合约销售总建筑面积为19.7万平方米，同比增长了97%。

据参加当日景业名邦投资者会的投资者转述，上半年金科景业雍景园和景业龙光玖云府两个全新的项目入市，获得市场的热烈反映，拉动了整体销售业绩。

同期，景业名邦营业收入为10.43亿，同比增长12.8%；毛利为4.12亿元，同比增加1.9%。毛利率下降至39.5%。期内溢利为1.68亿元，核心纯利1.675亿元，公司拥有人应占溢利1.71亿元。

多元业务结构

据中报披露，今年上半年，景业名邦收益来自物业开发及销售，酒店营运，商业物业投资及物业管理四大核心业务。

其中，物业开发销售收益为10亿元，较上年同期增长12.2%，占总收益额的95.2%。酒店营运的收益为3500万元，较上年同期上升61.2%。物业板块的收益为1060万元，较上年同期增长37.7%，

而投资物业的收益则有所减少。据投资者透露，管理层于当天举行的中期业绩投资者会上表示，投资物业收益减少主要是在上一年底出售了一个中山的商业项目，使得租金有所下降。

另据观点地产新媒体获悉，对于物业开发及销售板块收益较上年同期增加12.2%，管理层表示，主要由于交楼的项目数量一直保持上升。

至于该板块的毛利率由上年同期45.3%下降4.4个百分点为40.9%，管理层进一步表示，主要是由于公司今年上半年已经交付的物业组合变动，跟上年同期有所不一样。从各城市的毛利分析，广州、清远、腾冲三个城市实现的毛利率为30%-42%之间，这三个主要城市的主要收益占上半年物业入帐收益总额81.5%，对整体毛利率是带来影响。但其亦强调，上半年的毛利率水平跟2020年的全年毛利率比较接近，同时在整个行业里面也是处于理想的水平。

业务增长点

查看报告可以发现，景业名邦杠杆并不高，净负债比只有20.3%，剔除预收账款后的资产负债率为58%，现金短债比为1.43，完全满足三道红线的监管要求。在举债方面，仍未受到较大限制。据此，相比较于2020年的拿地行为，今年景业名邦显得较为克制。

据参会的投资者透露，景业名邦的管理层表示，目前中国房地产政策趋严，对房地产融资开发，资金的状况都提出更高的要求，加速了行业的优胜劣汰，房企对拿地也会更加审慎。而景业名邦目前有410万平方米的土地储备，基于目前的市场情况，他们认为今年下半年基本上无需再拿地，只需要一心一意把项目做好，把销售业绩做上去，为公司提供充足的现金流。

面对竞争激烈集中供地市场，景业名邦将重心放在了项目上，而拿地重点则放在了城市更新项目上。

就观点地产新媒体了解，今年4月，景业名邦拿下了广州黄埔珠江村旧改项目，这也是其参与的首个城市更新项目。

该项目整体改造范围内总建筑面积约78.58万平方米，融资面积约26.50万平方米，预计能为该集团带来较大规模的业绩增长。

目前项目首开区的复建区已经开工，即给村民回迁的部分；可售部分估计下个月可正式开工。

有参与投资者会的投资者对观点地产新媒体透露，景业名邦主席兼执行董事陈思铭于会上表示，集团认为城市更新业务正在处于一个红利期，城市更新将被视为公司重要的土地储备和业务增长点。将以粤港澳大湾区的核心积极研究介入优质的城市更新项目。

据悉，除上述的珠江村旧改项目外，该集团还有不少城更项目在推进中。其中有一些是签了前期服务协议，有一些是在做拆补方案的制作，也有一些是在进行数据核查等环节，所有村处在不同阶段。

总计可售面积大概600万平方米左右的旧村改造，会在未来三年左右都陆陆续续会转化成为可以销售的项目。

对于土地策略，管理层则明确表示今年下半年基本上不用再拿地了，只需要一心一意把项目做好，把销售业绩做上去，为公司提供充足的现金流。

据了解，截止6月底，景业名邦权益后的土储是410万平米，其中已经竣工出售大概40万平米，剩下绝大部分的土储还是处于一个在建或者以后未来开发的一个储备当中。保守估计可维持5年以上的持续发展。