2021年1-7月房地产企业销售表现·观点月度指数

销售增幅平稳下行，千亿房企增至23家

经历年中抢收之后，7月房地产企业销售金额高位回落，增幅平稳下行。

观点指数发布的“2021年1-7月房地产企业销售金额表现”研究成果显示，前100房企实现全口径总销售金额81914.7亿元，同比增长30%，较1-6月增速回落7.6个百分点。

数据来源：观点指数整理

7月，前100房企录得全口径总销售额为10580.6亿元，环比减少28.3%，同比减少5.4%，较2019年同期增长16.4%。

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从头部房企销售金额增长来看，前20房企实现全口径销售金额同比增长23.2%，其中，前三家房企碧桂园、万科以及恒大分别录得销售金额5011亿元、4044.3亿元以及4003.9亿元，同比增长11.8%、6.6%、0.3%。融创、招商蛇口、绿城、金地、旭辉5家头部房企全口径销售金额取得较大突破，同比增幅为45%以上。

值得注意的是，截至7月末，已有23家房企全口径销售金额突破千亿，较去年同期增加5家。

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从房企销售目标完成率来看，1-7月30家样本房企的平均销售目标完成率为56.4%，销售进度符合年初预期。其中正荣、滨江、首开推盘和去化情况良好，目标完成率均在65%以上，预计能够超额完成年内预定的销售目标。

权益销售方面，2021年1-7月前100房企实现总权益销售金额58597.5亿元，同比增长27.5%，平均权益比例为71.5%，较去年同期下降1.4个百分点。在融资收束、调控趋严的环境下，共同开发项目成为了大部分房企共同的选择，这样既能减少资金压力，也能分散后期的开发风险，但相对应地导致权益比例的下降。

销售面积方面，前100房企1-7月实现总销售面积55463.6万平方米，同比增长20.3%，销售均价为14769元/平方米，同比增长8.1%。

开发投资增速持续放缓，竣工迎来交付高峰期

国家统计局数据显示，2021年上半年全国商品房销售金额为92931.3亿元，同比增长38.9%，增幅环比下降13.5%个百分点；上半年全国商品房销售面积为88635.4万平方米，同比增长27.7%，增幅环比下降8.6个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

单月来看，上月全国商品房销售金额为22397.3亿元，环比增长32.3%，同比增长8.6%；上月全国商品房销售面积为22252万平方米，环比增长38.4%，同比增长7.5%。

在基数增长的影响下，全国商品房销售金额同比增幅在逐渐放缓，但单月销售金额依旧创下了同期新高。随着累计基数的增长以及房贷利率上调等调控政策的推出，预计下半年商品房销售金额增长速度将继续回落。

投资端上，上半年全国房地产开发投资额72179.1亿元，同比增长15%，增幅环比下降3.3个百分点。上月全国房地产单月开发投资额17860.9亿元，环比增长26.9%，同比增长5.9%。

分业态来看，上半年住宅、办公楼和商业营业用房累计投资分别为54244.2、2909.6和6054.2亿元，同比增长分别为17%、6.7%和3.5%。

从影响开发投资的土地投资、新开工和竣工等因素来看，上半年累计土地成交价款3807.6亿元，同比下降5.7%，降幅环比收窄14.8个百分点；上月土地成交价款为1876.9亿，环比增157.9%，同比增长16.8%。上半年累计土地购置面积7021.2万平方米，同比下降11.8%，降幅环比扩大；上月单月土地购置面积为2625.6万平方米，环比增长139.9%，同比下降18.3%。

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新开工和竣工方面，上半年房企累计新开工面积101288万平方米，同比增长3.8%，增幅环比下降3.1个百分点；上月单月新开工26939.6万平方米，环比增长31.8%，同比下降3.8%。

上半年房企累计竣工面积36481万平方米，同比增长25.7%，增幅环比上升9.3个百分点；上月单月竣工面积为8898.4万方，环比增长83.6%，同比增长66.6%。

从数据走势来看，今年开发投资增速缓慢下行，受制于土地购置面积规模下降，房企新开工走弱。

另外，竣工迎来高峰期，一方面是由于半年度房企结算意愿强烈，另一方面则是前几年期房将面临刚性交付约束，预期今年竣工数据将持续走高。

八部门联手整治楼市乱象，房企为“节流”减少投地

近期，央行表示经过加快建立健全房地产金融管理长效机制，“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。

对于房企来讲，改善财务指标的做法包括减少负债，同时加快销售回款和现金流储备。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

从数据来看，现阶段房企更加依赖内生的销售回款。今年上半年房地产开发企业到位资金 102898 亿元，同比增长 23.5%。其中国内贷款累计值为13465亿元，同比增速降至-2.4%，占房企到位资金比例为13.1%。相反，个人按揭贷款和定金及预收款累计值为55980亿元，同比增速为41.1%，占房企到位资金比例为54.4%。

除了销售“开源”之外，多数房企还通过减少土地投资支出的“节流”方式，改善现金流状况。据观点指数统计，上半年约46%的房企拿地销售比在20%以下，房企在招拍挂市场上的谨慎态度可见一斑。

值得注意的是，近期已有房企出于市场风险的考虑，作出了退地的谨慎决策。

7月20日，宋都股份发布公告披露，公司全资子公司杭州绍辉将放弃杭州拱墅区运河新城GS1001-17地块（原A-C4-01）的竞得资格，已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。

数据来源：观点指数整理

杭州运河新城地块是宋都股份于今年5月杭州首次供地中竞得，成交价格17.83亿元，成交楼面价20962元/平方米，自持商品房比例21%。从毛坯房销售均价不高于265000元/平方米这一条件来看，宋都股份竞得地块盈利空间非常小。

关于宋都股份退地的具体原因，可能是合作方的临时变卦退出，或者是未来杭州将推出限制商铺改建商墅的政策导致账本算不过来，坊间众说纷纭。

但就退地这一动作而言，宋都股份选择的是5000万元确定性亏损，而非继续承担后续开发的未知风险。可以对比的是，宋都股份第一季度净利润为2841.6万元，退地的5000万元代价是其一季度净利润的1.76倍。

因拿地出现利润下降甚至亏损的案例不在少数。去年，不少房企因过去拿高价地以及限价政策等，出现毛利率骤降和大幅计提资产减值损失的现象。

从三条红线、集中供地以及40%拿地销售比阈值等政策的推出来看，房地产行业的调控愈发全面和完善，过去房企大肆举债拿地、追求高规模和利润的模式难以运转。目前房企需要对土地利润进行严格的测算把关，谨慎拍地拿地，避免增收不增利的尴尬局面。

另外，针对部分房企非法经营牟取利益的乱象，7月23日，住建部、发改委、公安部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出将针对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等过程或领域中的违法违规行为进行整治。

该政策的推出，将有效地减少房企钻漏洞以及违法经营等行为，维护房地产市场运转秩序，同时也倒逼房企改变思路，将更多的经营重心放在管理水平提升和产品服务上。