解局丨试水新交所REITs 新城控股以9个商业物业设立信托

7月30日，新城控股集团股份有限公司公告宣布，其正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额以实现于新加坡证券交易所主板上市。

后续，新城控股于新加坡设立的间接控股子公司信诚资产管理有限公司，将作为本次拟设立信托基金的管理人，预计于2021年8月1日或之前，向新交所递交上市申请表格，以申请批准该信托基金于新交所主板上市。

开放的“新交所”

自2002年推出首只REITS以来，新加坡交易所已发展成为亚洲最大的跨界房托和地产信托平台，是亚洲具国际化的多元资产交易所。

1999年，《Property Fund Guidlines》颁布，标志着新加坡REITs市场诞生。

2001年，被传统模式高达87%的有息负债率捆绑沉重前行的凯德下定决心，利用新加坡新推出的REITs税收优惠政策减轻资金压力。次年7月，新加坡的第一支REITs——凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）——在新加坡交易所主板成功上市。

更少的资金换来更高效的发展。通过发行REITs将基金部分股权交由机构投资者持有，以换来更多的资金进行周转，待项目稳定运营后再以REITs方式退出，形成完整的投资和退出闭环。

有了资金上的优势，便消除了企业最大的后顾之忧。凯德从此开始了规模扩张之路，而新加坡REITs在经过二十多年的发展之后，也发展成为全球最为国际化的REITs市场。

据公开资料显示，截至2020年底，新交所主板上市REITs和不动产商业信托BT合计43只，总市值超过千亿新元，占所有新加坡上市交易股票总市值的12%，平均派息率约6.4%。

超过75%的新加坡REITs(包括不动产商业信托BT）拥有新加坡以外的资产，来源地包括亚太、南亚、欧洲和美国，并且外国资产的进场呈上升的趋势，成为REITs跨境发行的首选。中资发行人中，已先后有包括北京华联、运通网城、中山大信和砂之船4只REITs和BT登陆新加坡REITs市场。

打通 “投融管退” 盘活存量资产

与凯德相似的是，新城控股亦是国内最早尝试REITs的房企之一。

2016年6月，新城控股旗下“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”获得深交所无异议函，成功发行国内首单商业综合体REITs产品，成为国内推行资产证券化以来，商业地产行业首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目。

但与凯德不同的是，新城控股此番降低企业负债率的诉求并不迫切。

据公开资料显示，今年3月，新城控股公布其2020年年度报告，报告显示，2020年新城控股实现营业收入1,454.75亿元，同比增长69.46%，截至报告期末，公司总资产达5,377.53亿元，同比增长16.37%。

报告期内，2020年新城控股商业运营总收入增长至57.21亿元，其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.70亿元，同比上涨超过30%。

营业额的增长是新城控股的底气和信心。也如公告中所说，对于新城控股而言，设立信托基金并上市，是对公司商业地产开发全流程打通的一次探索尝试。

据观点地产新媒体了解，新城控股长期坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，此前已经多次尝试吾悦广场经营性物业贷、CMBS 资产证券化产品等，如今更是在打通商业地产“投、融、管、退”链条、研究持有型物业退出平台方面，迈出有力一步。

新城控股方面也强调，本次拟设立的信托基金的底层资产仅包括公司持有的9个商业物业，规模相对较小，且于发行完成后公司预计仍将间接持有该信托基金51%-55%的信托份额，预计对公司财务状况和经营成果不构成重大影响。

业内人士称，新交所REITs的信托份额大多在30%-50%，新城控股如此大的认购比，一方面拥有对项目的绝对控制权，同时也留给市场足够的空间。

国内市场起步晚，仍有较大空间

新加坡REITs的专业投行中联盛地的负责人向观点地产新媒体表示，最近一两年的确越来越多的中资企业将眼光投向了新加坡REITs市场。

结合国内商业地产逐步转入存量市场，更加关注物业精细化运营的背景下，新加坡REITs市场作为最为国际化的REITs市场，得益于其优越的资本市场环境、丰富多元化的投资者资源及规范的法制体系。

这或许可以给正在发展中的中国REITs市场发展带来参考和借鉴。

近年来， REITs在国内的热度持续增长，获得各界关注并快速发展。2021年伊始，有关公募REITs业务的配套细则、结算配套规则等文件接连发布，国内公募REITs向前跨出了巨大的一步。

6月21日，国内首批基础设施公募REITs正式上市，首批项目底层资产涵盖收费公路、污水处理、产业园和仓储物流四大主流基础设施类型，覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。

根据北大光华学院发布的《中国基础设施REITs创新发展研究》，中国存量基础设施存量规模超过100万亿，若仅将1%进行证券化，即可支撑一个万亿规模的基础设施REITs市场。

一方面是广阔的发展前景和空间，一方面是正在加快的制度建设，在增量转向存量的市场下，要想最大化盘活行业资产，未来还有一段路要走，也还孕育着更多可能。