云星潘超文:重走福晟路丨潜鳄浮沉录?

作者丨耿宸斐

出品丨焦点财经

一场南方讲话，躁动了一群年轻人的心，也促成了一个又一个的商业传奇。在广东从化，有这样的兄弟两人，也踏着这股浪潮，走上了房地产的道路。

弃政从商

哥哥潘超文是从化监察局的公务员，弟弟潘伟明则是从化最年轻的镇长。

眼看着外面的世界热火朝天改头换面，潘家兄弟俩内心也有了自己的盘算。适逢当时老家的土地因从化要筹建水电站而被征收。按照标准，村子里的人每人能拿到五万块的补偿，但这笔钱对于住上好房子来说，还是不够。

最后，潘家兄弟领头，将全村人的补偿款集中起来成立了一家房地产公司，进行村民们的安置房建设。安置房项目结束后，用房抵扣相应款项或者留在公司享受分红。

安置房顺利完工交付，尝到甜头的两兄弟决定辞去让人羡慕的公职，开始了一场豪赌，正经八百搞起了房地产。1993年，一家广州云星地产公司在从化成立，6个员工，1辆摩托车，1台农用车和1部“大哥大”就是当年云星的全部“资产”。

1999年的云星第一次开发大盘就因160米楼距的园林社区一炮而红。12年之后的云星走过了最初那段艰难的时光，成为广州的百强民企，那年的榜单中还有碧桂园、富力、恒大的身影。

分岔路口

走出去的兄弟俩选择了不同的方向：弟弟潘伟明向东，进军福建市场，创建福晟集团；哥哥潘超文向西，挺进广西，打造云星集团。

云星的项目位于广州、南宁、柳州、赣州等30个城市，开发项目80个，同时，云星还连续多年荣获中国知名品牌房地产开发企业、中国房地产开发企业100强、中国服务业企业500强、中国房地产开发企业区域运营10强、中国房地产开发企业经营绩效10强。据官网的资料显示，云星品牌价值为39亿元。

企查查显示，潘超文的云星集团成员企业共77家，目前存续或在业的有59家，而潘超文本人目前担任着25家企业的法定代表人，所有企业30家，并控制着77家企业，其中58家公司为房地产行业。

而弟弟潘伟明更加亮眼：带领福晟一路攻城掠地，成了地产圈名副其实的“黑马”，2017年，凭着借1786.9万平米的新增土储排在全国第七，拿了3000多亿货值的土地。到2018年末，福晟的总土储货值已经超出了8000亿元。

和弟弟风风火火的激进风格不同，潘超文显得更加谨慎。在弟弟已经历了布局全国、借壳上市、位列房企销售榜TOP50、债务危机以及“世纪并购案”这一路风波后，潘超文的步伐显得不紧不慢。

2018年，福晟和云星前后脚迎来了25周年的庆典，弟弟潘伟明信心满满，放出话来要在2020年达成千亿，而哥哥潘超文的千亿计划却和缓得多：2018年实现经营规模突破200亿元、2020年实现400亿，每年递增完成，至2026年实现1000亿元的经营规模。

不过，克而瑞数据显示，2020年，云星的全口径销售额仅为163.1亿元，权益销售额141.2亿元。

陌路重逢

千亿梦走的并不如预想中的顺利，但在2019年，云星集团也还是进驻了郑州、洛阳、济南以及威海，全国土地成交16宗，22个地块，新增土地面积1858亩，同比增长94.15%，集团全国新增开盘销售项目26个，整体销售金额比2018年增长了42.8%，全口径销售金额达到了224.5亿元。

潘超文还在努力，为了千亿梦，云星开始了规模化的扩张：成立了8支拿地飞虎队，新项目要实现3个月动工、6个月开盘、9个月封顶、1年资金回正。而这些，都是潘伟明曾走过的路。

根据克而瑞数据，2020年云星集团以778.1亿元的权益货值排名行业第96位，以827.7万平方米的总土储建面位列行业第83位。另一份数据则显示，2020年，云星集团销售面积为359.2万平方米，权益销售面积306.7万平方米。

根据云星集团2020年半年度工作总结，2020 年，云星集团的在售优质项目有44个，集团负债率控制在50%以下。

但对福晟而言，这两年却难捱的很。不要说千亿目标，活下去都很艰难。

2019年年中，福晟集团负债总额达到了741.34亿元，到年末，福晟负债706.64亿元，货币资金比率0.07。

兑付风波、股权冻结，破产、裁员等负面消息源源不断，最终，潘伟明不得不选择与世茂进行 “战略合作”，世茂、福晟、东方资产、信达资产四方共同成立有限合伙企业，组成福晟纾困平台。6月23日，福晟国际发布的公告显示，预期截至2020年净亏损在15亿元到16亿元之间。

而在这场危机中，并没有上演兄弟情深的桥段。但从千亿目标到“3691”模式，从拿地“飞虎队”到造福计划，潘超文和潘伟明越来越像，云星身上也多了些曾经福晟的影子。