原报告 | 上海城市更新提速里的房企机遇

观点指数 6月，上海发布了“十四五”旧区改造总体目标，计划2021年完成成片二级旧里以下房屋改造70万平方米、3.4万户，2022年计划完成改造40余万平方米、2.2万户，全市中心城区成片旧区改造将于明年全部完成。

十四五期间，计划完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造48.4万平方米、受益居民1.7万户。这意味着，上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造接近尾声。目前，中心城区成片二级旧里以下房屋未改造存量仅余110余万平方米。

十三五期间，上海计划完成二级旧里以下房屋改造240万平方米，超额完成约281万平方米，完成率117%。十四五期间，二级旧里改造任务计划总量为159.4万平方米，仅为十三五计划总量的66%。

上海的成片二级旧里以下改造量总量减少，但改造速度有所提升，2021年计划量为70万平方米，计划量同比增加27.3%。

数据来源：上海发布、观点指数整理

800亿城市更新基金成立，旧改进程再加速

为广泛吸引社会力量参与上海旧改，加快旧改资金平衡，共同推进城市可持续更新和发展，六月初，上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资签署战略合作协议，成立了800亿规模的城市更新基金。基金由本地国企，规模开发商与险资共同成立。

城市更新基金将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护，有力推动上海城市更新进程。

对于招商蛇口、中交集团、万科集团、保利发展等入局城市更新基金的企业，将依托城市更新基金深入参与，扩大自己的旧改版图。

政企合作共赢，绿城、葛洲坝入局

对于未参与城市基金的房企，与中心城区政府合作是入局城市更新的途径之一。

上海城市更新自2019年以来采用“政企合作、市区联手、以区为主”的政策，区政府作为把关人，引入企业一同参与二级旧里以下房屋改造，这一政策有效地推动了城市更新的进程。

数据显示，自采用上述政策以来，成片二级旧里以下房屋改造进程明显加快，完成量增长迅速，2019年同比增长29.5%，2020年同比增长36.2%。

数据来源：公开资料、观点指数整理

近期，开发商也开展行动。五月，绿城与上海黄浦区政府签订战略合作协议，双方将深化全方位合作，进一步加强在投资促进、城市发展、旧区改造等领域的协同发展。

六月初，葛洲坝另辟蹊径，携手上海金山区在片区开发、城市更新、综合交通、文旅康养等领域密切合作，携手实现更高质量发展。

土拍定向挂牌，征地流程加速项目周转

房企通过土拍市场拿下城中村改造用地，是政企合作的一种表现形式。

根据观点指数监测，在2021年上海第一次集中供地上，共出让6宗城中村改造用地，其中4宗涉宅地，均底价成交。

其中，宝山大场镇联东村两宗地被大华以14.66亿元摘得，青浦区徐泾镇老集镇地块被俊发联合体以15.4亿元拿下，奉贤新城肖塘地块则被奉贤国资委以13.64亿元拿下。

数据来源：上海土地市场、观点指数整理

城中村改造用地挂牌出让一般为定向出让，由区政府遴选合格参与方，改造主体一般是由开发商与当地乡镇经济联合社合资或乡镇人民政府组建。

征地流程由政府完成，须经过两轮征询，一轮要征求居民意见“是否愿意改造”，若超过90%的居民同意，政府部门就会出台相关的征收补偿征求意见稿，根据居民的建议适当调整，之后还要根据入户量房的面积，出具每套房屋的征收价格。

第二轮征求意见，要看居民是否接受改造方案，若签约率超过85%，即为征收生效。

相较于企业下场与村民商谈征地细节，上海征地流程由政府完成无疑缩短了企业投入的周期，加快了项目的周转。

由于开发商与区政府直接对接，并且集中一区开发区域聚集性较强，有利于打造品牌效应。据统计，2019-2021年上半年，在城中村改造项目上落子的主要有大华、上实城开、陆家嘴、中环、万科、中海、俊发、瑞安、佳兆业等房企，房企城市更新项目聚集在同个行政区中。

数据来源：上海土地市场、观点指数整理

大华集团在宝山区的城市更新参与度较高，2018年拿下宝山区4宗城中村改造用地，2019年摘得7宗，而今年又补仓两宗。

值得注意的是，万科在2019到2020年逐渐入局宝山区城中村改造项目，2020年大华在货源充足和外来房企竞争的叠加下，在宝山颗粒无收。但因“围标”事件影响，2021年上海第一批集中供地万科无缘参与，大华独得宝山区两宗城中村改造用地。

得益于2018-2019年的布局，目前大华在宝山区的待售货值较多，多数楼盘定位为刚需型，在市场表现出色。

今年4月入市的两新盘大华锦绣四季和大华公园荟，地块均为2019年摘得，其中前者开盘当日去化90%，而大华公园荟触及积分制，开盘首日售罄。6月加推的两新盘大华朗香公园里和大华城市公园均触及积分制，当日售罄。

中海则深耕普陀区，2020年前2月接连拿下3宗城中村改造项目，其中两宗商办，1宗涉宅地。但同样由于“围标”事件影响，目前在上海公开市场拿地或有一定难度。

而中海、万科日前加入的城市更新基金，或有利于打破目前拿地困局。

城市更新布局展望

上海城市更新进程加速，近两年将完成成片二级旧里以下房屋改造任务，同时转向攻坚零星二级旧里以下房屋改造。并且对历年来中心城区剩余的30块“毛地”（涉及二级旧里以下房屋约52.8万平方米，居民约3.6万余户），加大处置力度。

对于已加入城市更新基金的开发商而言，依托城市更新基金平台，与本地国企在城市更新领域合作是最优解。

对于想入局或扩大城市更新份额的其他规模房企，与中心城区政府合作是首选方案，也可以先进场零星二级旧里以下房屋改造项目，以撬动市场。

对于本地房企而言，虽然有着主场优势，但在外来房企的入场下拿地难度也有所增加。城中村改造项目资金成本相对较低，相对其他城市，上海的城市更新项目周期较短，去化快，本地房企应该深化与区政府的合作，寻找拿地机会。

此外，也可以着眼于其他城市，扩大布局范围。

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