龙记杨明生: 隐形实控人 | 潜鳄浮沉录⑩

【编者按】他们不是行业领袖，他们没有星光熠熠；低调潜行，是其行事方式，实力不俗，是其企业底色。焦点财经特别策划“潜鳄浮沉录”，记录地产“潜鳄”商海浮沉史。本期关注龙记泰信杨明生。

作者| 陈盼盼

出品| 焦点财经

提及龙记泰信，好多人并未听过，但是在西安甚至陕西，它被称为“本土房企崛起的最大希望”。

在全国20强齐聚的西安楼市，本土房企存在感并不强。西安销售十强榜曾连续两年被外来房企“包揽”。

直到2019年，龙记地产率先打破了外来房企把持的局面，以93.5亿元销售额位登上西安销售榜第8名，且是唯一挤进前十的本土房企。

2020年，更名为龙记泰信之后，龙记再以84位的排名，成为陕西唯一杀入中国百强的本土房企，格外耀眼夺目。

一次次的“突围”背后,离不开掌舵人杨明生的运筹帷幄。

以退为进

1968年，杨明生出生在的远离省会西安的铜川市。上世纪九十年代初，杨明生在这里从事餐饮业，积累经验。1998年，30岁的杨明生“闯荡”西安，开了一家名叫海岛渔婆的餐饮公司，赚得“第一桶金”。

彼时，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的印发宣告福利分房制度终结，西安房地产市场也由此进入商品房时代。

杨明生敏锐地嗅到房地产行业发展机遇，决心投身地产圈，先是在2001年出让全部餐饮产业，创立陕西日升实业公司，涉足房地产业务，后在2005年回到老家铜川注册成立龙记地产，并以每亩300万元的价格举牌标得铜川市百盛国贸商业项目，打响“第一枪”。

此后几年，杨明生积极响应家乡新区建设号召，在铜川陆续投资多个项目，一举成为当地最大的房地产企业。

同餐饮投资轨迹一样，2009年，在铜川完成经验积累的杨明生带领龙记来到西安，先后以“龙记”的品牌开发了龙记·帝景湾、龙记·观澜山，并运作占地408亩、建筑面积120万平方米西安杜家堡城改项目，跻身西安二线房企之列。

地产开发之外，杨明生还踏足金融领域。2013年前后，由他掌舵的陕商控股集团陆续进入股权投资基金、融资担保、资产管理、小额贷款等业务。同时，他还做为主发起人筹建了陕西省第一家民营银行,在古城西安的金融圈名声鹊起，也让他的地产生意“如虎添翼”。

但是，伴随着以万科为首的全国前20强房企陆续进入西安楼市，本土房企与外埠大鳄的差距存在较大差距，生存空间被积压。2016年之后，很多本土房企不得不选择被兼并、出让项目或转变发展目标，集体式微。

杨明生的选择是“以退为进”，绕开竞争激烈的西安，将重点放在了西安周边的富平、韩城、阎良、周至、蒲城、大荔等陕西省三四五线城市以及经济强县。这是不少区域型房企的路线选择，也是碧桂园的“农村包围城市”路线。

以至于很长一段时间，人们在西安看不到龙记的项目，在西安销售前十榜上看不到龙记的身影。但不妨碍龙记以131亿元的销售额，登上了2020年陕西本土房企销售榜首，甩开第二名天地源近50亿元。

冲出陕西

杨明生并不满足成为陕西第一房企，他的目标是走出陕西、冲向全国。

2020年初的答谢会上，杨明生意气风发地宣布龙记地产品牌更名为龙记泰信、全面落实“第二个百亿投资计划”，布局全国六大区域、组建苏江沪、河南区域公司。

与之伴随的是规模化扩张。2018年，杨明生曾对媒体表示，“龙记要在市场中站稳脚跟，避免被挤出市场，而要得到持续发展，首要的目标就是要通过一系列措施和策略让企业快速扩大规模”。

在杨明生看来，广拿地+高周转就是龙记“上规模”的良方。

2020年，杨明生要求团队以每周获取一个项目的速度进行拓展，到2020年末实现新增50个项目，储备货值达千亿。虽然当年只在温州、十堰、徐州、成都、郑州、西安等地新增32个项目，实现土地储备7000亩，货值超千亿。

与此同时，杨明生继续推崇已经实践两年的“410”模式，即拿地4个月开盘，10个月资金回正。截至2020年末，龙记销售金额已经达到了340.4亿元，与2017年相比其销售金额增长112%，销售面积增幅达199%。

翻倍的成绩背后“高周转” 功不可没，也产生了不少负面作用。2019年，龙记国会山项目陆续被爆出资质不去、虚假销售、延期交房、楼栋外墙保温材料能点燃等问题。

2019年6月3日，西安市城改办监管中心下发通知，龙记旗下的陕西聚安实业有限公司（简称：陕西聚安）在未取得“两书一表”交付房屋，责令立即停止交房行为，同时加快相关手续办理，在具备交房条件后，再通知业主收房。

企查查显示，陕西聚安涉及的法律诉讼已高达上千件，大部分是商品房销售合同纠纷和商品房预售合同纠纷。

数个判决书显示，受该项目“爆雷”的牵连，在2019年1月至2020年3月间，杨明生先后7次被法院列入限制高消费人员名单。

不过，目前陕西聚安的实际控制人不是杨明生，而是杨江辉，其母公司龙记地产的也为杨江辉。

退居幕后

焦点财经梳理发现，2019年12月，原本持有81.16%股份的杨明生，从龙记地产的股权架构中彻底消失；取而代之的是，杨江辉持股比例由18.39%上升到81.1%。其中，杨江辉直接持有龙记55%股权，另外26.1%股权则透过龙记泰信实业集团有限公司间接持有。

企查查显示，龙记泰信实业集团注册成立于2019年8月年，由杨江辉直接持有30%股权，另外70%由合伙企业持有（其中杨江辉持有40%，杨改玲、杨爱玲各拥有30%）。

也就是说，从2019年末开始，杨江辉成为龙记的大股东、实际控制人。

公开资料显示，杨江辉出生于1991年，今年30岁，海外留学，曾在美国工作，2014年7月至11月进入龙记地担任投资拓展部项目经理，用了6年的时间做到龙记集团投资事业部副总经理、苏州公司董事长。

此外，他还涉足龙记的商业、金融板块，2015年10月之后，担任陕西跃龙商业运营管理有限公司总经理、陕商投资集团股份有限公司副总经理。

图片：杨江辉

外界猜测，从年龄、姓氏以及股权转移，杨江辉或为杨明生的儿子。目前这一猜测并无资料佐证。

如今，杨江辉被推至台前，以龙记泰信执行总裁的身份，在地产圈内活动；杨明生则保留龙记泰信董事长一职，在幕后掌舵。