北京鼓励非居住建筑改建租赁房，专家：大城市蓝领租房贵问题有望缓解

日前，北京市住房和城乡建设委官网披露《进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》（简称《通知》），明确鼓励宿舍型租赁住房改建项目业态混合兼容，促进产业融合和新业态发展。此消息一度冲上了周末微博热搜榜。

业内人士指出，改建宿舍型租赁住房有利于盘活存量、增加供给，同时，有望解决大城市蓝领租房成本高企问题。

鼓励非居住建筑改建宿舍型租赁住房

《通知》明确，北京市各区政府应建立完善宿舍型租赁住房改建工作部门联席会议制度，会商推进相关工作。鼓励宿舍型租赁住房改建项目业态混合兼容，同一项目内可兼容多种功能，租赁住房、研发、办公、商业等用途可混合利用，促进产业融合和新业态发展。加强监督管理。将非居住建筑改建宿舍型租赁住房工程纳入建设工程安全质量监督范围，并且要求各区加强运营监管，对于违规违法行为给予处置。提出支持政策。符合条件的改建项目可申请使用中央财政补贴资金，水电气热执行民用价格。继续强调面向周边单位员工或从事基本公共服务人员提供。

根据政策规定，非居住建筑改建宿舍型租赁住房，是指具有一定规模、不动产权（房屋所有权）证（或建设工程规划许可证）证载用途为办公、商业、旅（宾）馆、厂房、仓储等非居住类型的现有存量建筑，由实施主体按照有关要求对其进行装修改建，经政府有关部门验收后，面向周边单位员工或从事基本公共服务人员提供的宿舍。

来源：北京市住建委

北京市住建委指出，2018年6月，北京市住房和城乡建设委会同北京市规划和自然资源委、北京市公安局印发了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》（京建法〔2018〕11号，简称“11号文”），目前共有13个项目、3822套（间）房源取得开工手续，已列入北京市政策性住房建设筹集计划。为完善11号文，5月31日，北京市住房和城乡建设委会同市发展改革委、北京市规划和自然资源委、北京市消防救援总队联合印发通知，进一步明确了改建工作总体要求、改建标准和改建程序等。

中原地产首席分析师张大伟接受中国证券报采访时指出，该项政策是为解决蓝领租房成本高企问题进行的积极尝试，是在做一个试点。对于一二线大城市来说，如何在打击群租房和保证蓝领租房之间寻找政策结合点，是租房领域一直需要解决的问题。

张大伟指出，此项政策是一揽子政策，里面提及了什么项目可以试点，如何试点，包括业态、改建、报规等。此项政策对于存在大量非住宅类物业的区域有积极影响，特别是五环外，部分区域商业供应过量，这种情况下，改建宿舍型租赁住房有利于盘活存量。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国证券报记者表示，近年来，北京很多产业逐渐向京津冀转移，留下来的产业基本都向科技研发、总部经济转型。现代服务业向研发等领域转型，就不需要那么大的空间了，一栋建筑物就可以有一部分做租赁，还有部分做研发、办公和商业。此前北京有很多批发物流、批发市场、物流仓储厂房和用地，在迁出去后，就可以用来调整。

缓解新市民、青年人住房困难

6月18日，国务院常务会议通过加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。会议明确，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析称，减税降负是较财政补贴更有力、更具针对性的政策工具。由于我国住房租赁市场需求仍以大量中低端收入人群为主，如果效仿欧洲国家直接对租户进行财政补贴的政策方式，势必会增加财政负担。在人口净流入、房价高且上涨快的大城市，补贴需求方往往会进一步推高租金。因此，对于住房租赁行业来说，减税降负是运营阶段释放给供给端的最有力政策。

赵然指出，减税政策的出台，将从运营效益、投资收益、以及扩大多元化市场主体方面为住房租赁企业带来积极影响。首先，减税政策将使住房租赁企业的税费成本大幅降低，从而实现净利润的提高。其次，税收优惠政策的实施能够提高企业的投资收益率，从而推动REITS等金融创新工作的落地。最后，税收优惠政策将在一定程度上缓解企业盈利难、退出难的困境，从而有利于多元化的市场主体加入住房租赁行业，扩大行业的有效供应。

租房市场将迎旺季

从市场角度看，随着毕业季临近，租房市场明显活跃，刺激部分有换租需求的租客有意避开高峰、提前释放需求。

“目前这个节点属于旺季预热阶段，有的毕业生答辩完后，提前开始找房子，释放了一部分刚需，带动一些低价位房源的成交。此外，随着上一年毕业季集中签订的租房合同陆续到期，续签及换租引发的需求持续增加，带动租房市场活跃度提升。”多位租房中介向中国证券报记者反映。

机构普遍预计，接下来几个月这一态势将延续，租赁市场将迎来成交小高峰，租金水平也有一定的上涨空间。预计旺季时间将持续到8月。

从租金水平看，疫情影响逐渐消散，租金水平逐渐向疫情前的水平靠拢。诸葛找房监测数据显示，5月，全国大中城市租金挂牌均价为34.9元/平方米/月，环比上涨0.78%，较上月扩大0.42个百分点，同比下降0.61%。租赁市场持续回温，租金水平连续4个月上涨。

此外，多位白领租客向中国证券报记者反映，随着上年签订的租房合同到期，品牌长租房面临到期续签，毕业季即将来临，优质房源变得紧俏，续租被加价3%到5%不等已成惯例。