股东会见闻录 | 张亚东：绿城中国不会再掉进新的坑

6月18日下午，绿城中国在杭州召开股东周年大会。

与往年一样，公司董事会主席张亚东携行政总裁郭佳峰、董秘尚书臣等一众管理层出席。这也是张亚东履新的第三年，2018年8月，绿城正式宣布由张亚东接替曹舟南出任行政总裁，后成为绿城历史上第二位独立的董事会主席。

而郭佳峰，则是在2020年末被提拔成绿城总裁的“老绿城人”，股东更将他称为张亚东身边的“韩信”，有勇有谋。

随着新的管理班子被推至台前，绿城在市场上态度进取，不断加快规模扩张的速度。2021年，绿城定下3100亿这一较为保守的目标。在一段时间的奔跑之后，绿城希望能够在规模增长的同时带来其他结构性的优化，使绿城以后走得更远。

股东会的流程十分顺利，在宣读议案表决后进入了股东提问环节。与会的股东也很珍惜这一机会，提出不少关切话题，其中涉及销售、投资、三道红线、计提减值等。

销售与投资

张亚东笑着说，郭佳峰是自己“三顾豪宅”请回来的人才。

曾在绿城任职逾15年的郭佳峰，对绿城的了解是极深的。张亚东透露，郭佳峰回归后大部分的精力放在绿城的投资上。

据了解，2020年，绿城加大土地投资力度，拿地金额再创新高，全年土地购置费用同比上涨较大。从项目数目和面积以及货值来看，都新增较大。

“佳峰总每周二周三，从早到晚，确保每一个项目的准确。”张亚东调侃称，郭佳峰对自己要求极严，要求对去年的一百多个项目进行复盘，特地招聘了一个人负责这项工作，要求百分百达到计划。

郭佳峰透露，去年12月底进行了2019年至去年年底所有项目的复盘，如果这些项目有100亿利润，复盘达到了超过96亿的利润兑现，只折损了3%左右。上半年形势比较好，7月的再一次复盘将超过100亿。

在绿城追赶的路上，这样一位熟悉绿城，又多年负责一线工作的人，自然是负责投资工作的首选。

当然，郭佳峰也交出了一份不俗的成绩单，之前获取的项目逐步呈现在销售上。

张亚东欣喜地透露，目前绿城中国已完成很大的销售目标。

大幅增长销售表现正得益于投资。据透露，目前绿城在招拍挂已获取大规模货值，加上收并购的项目，货值非常可观。

“能转化800亿货值，比年初计划的当年转化数360亿多了440亿元，原定的销售额没考虑超额转化的数。这还不包括亚运村的项目，原定销售计划包括亚运村，因为一些原因没开盘，不然销售还能更高。”

那么，这些获取的土地利润率能有多少？这无疑是股东最为关心的。张亚东称，绿城中国的拿地标准是利润率8%-10%，甚至10%以上。

作为杭州本地房企，绿城今年在杭州首次集中土拍“颗粒无收”，反观在北京、宁波等城市，却大手笔拿下多宗地块。

“杭州集中供地为什么57块地都没拿？算下来全是亏损。我们刚从历史的坑里爬出来，怎么能掉到新的坑里。”

观点地产新媒体了解到，在5月末的宁波集中拍地中，两天时间，绿城斥资97.7亿元拿下6宗优质宅地，成为此次宁波土拍最大赢家。6宗地块溢价率均超过24%，其中4块更是超过29%。另6宗地中只有1块是与镇海蛟川合作摘得，其余5宗均为单独拿地。

对此，绿城中国管理层表示，2019年，绿城在宁波计划销售70多亿元，最终完成100多亿元，在区域排名第三。2020年，在宁波销售达到300亿元，今年预计能达到520多亿元。

“宁波是这几年绿城深耕的城市，在宁波有较大优势，一般公司的管理营销费用是3%，我们只需要0.5%，今年宁波拿到的地利润不低，利润率应该能达到6%以上。”

在张亚东看来，宁波的Irr非常高，安全性非常好，现在的问题不是利润率低，而是公司没有大项目，货值储备不够。“我现在甚至要求（宁波公司）降速，不能变成一个高流转的公司。”

规模上，在绿城五年规划中，预期在2025年达到6400亿合同额。其中，重资产4500亿，

代建1500亿元，新兴业务400亿。张亚东表示，这个指标的完成没有任何问题，未来每年一位数增长就能达成。但他不希望未来绿城像今年、去年这样大幅度增长，希望能有更大的空间做好产品。

至于“三道红线”，据了解，2020年，绿城目前为“黄档”企业：剔除预收款后的资产负债率为71%仍超出阈值；净负债率约为65%，非受限现金短债比为1.4。

管理层坦言，剔除预收款后的资产负债率改善起来确实比较困难，未来将通过加快去化、提高利用效率、合理控制成本费用支出等举措，争取2023年进入绿档。

市值之问

“我买绿城的仓位是从茅台换仓到绿城的，十年以来是一笔比较失败的投资。”为什么绿城那么好的公司，今年股价的表现比其他表现很差的房企还多？现场股东金句频出。

纵观整场股东会，关于绿城市值的讨论尤为热烈。从股东的利益出发，和切身利益相关的股价确实是他们最为关心的，

不过，自2020年10月触顶以来，绿城的股价便呈现一路走低的趋势，最高从15.7港元腰斩至目前8.38港元。尤其是年度业绩发布次日，该公司股价便收跌12.48%。

在信心大于黄金的资本市场，股东们认为绿城管理层应该加强沟通，他们期盼管理层，能够对外传递更多正面信息。

一位股东称，绿城在财务报表上就像一个好孩子，一板一眼做事情。

“资本市场是很残酷的，如果绿城利润明年爆发，一些有瑕疵的项目能不能缓缓再计提？”在一些股东看来，绿城已连续多年进行计提减值，这样不利于在资本市场的形象。

观点地产新媒体了解到，绿城已连续四年计提上亿元大额资产减值。

2020年，绿城中国营收利润实现双增，但若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响，以及若干资产的公平值调整的税后净影响，公司2020年股东应占核心净利润为39.93亿元，相较上一年的43.36亿元同比下滑7.91%。

年报显示，绿城中国2020年计提的资产减值为13.34亿元，与去年同期基本持平。其中，三个房地产开发类项目计提4.78亿元，非房地产业务计提减值8.56亿元，包括足球俱乐部、酒店、风景区等。

据了解，在此之前，绿城中国已连续三年进行减值拨备。

2017年—2019年期间，绿城中计提资产减值金额分别为9.79亿元、17.35亿元和13.76亿元，加上2020年计提的数值，四年的计提数值高达54.23亿元。

众所周知，通过拨备、汇兑损益减值等财务手段，绿城是在覆盖过去几年因投资产生的历史问题。

“我们也需要总结和反思，本来以为替大家做了轻装上阵的事情，没想到大家是这样反向的感受。”张亚东称，绿城现在已经没有大的减值压力了。

在现场，张亚东也打起气来。

“现在是买绿城的最好时机，错过就晚了。”张亚东甚至向在场股东承诺，绿城的销售、投资、利润增速会远远高于同行，出现的问题远远少于历史。

“新的坑不保证没有，但绝不会像以前那么多那么大的坑。”