解局｜蚊型物业转板路 在管390万平的德商物业奔赴港交所

观点地产网5月25日，在新三板摘牌一年后，德商产投服务叩响了港交所的大门。对于这家在管建筑面积只有390万平方米的物管公司而言，奔赴港交所的路途看上去多少有些周折。

德商产投服务在招股书中称，其是一家位于四川省成都市的物业管理服务和商业运营一体化服务提供商，致力于为中高端住宅物业、商业物业提供物业管理服务和商业运营服务。商业运营服务包括向商业物业开发商及租户提供市场调研服务、招商服务及街区管理服务。

德商产投服务的历史要追溯到2010年，当时由主要创始成员邹康及邹健成立成都德商（成立时原称成都德商投资管理有限公司）。于往绩记录期，成都德商为德商产投服务的主要营运附属公司，德商产投服务的大部分收益来自该公司。

成都德商自成立以来一直由邹康及邹健两姐弟控制，初始注册资本为人民币50万元，分别由邹康、邹健、钟馨、杨彬及周洪波持有43.5%、44%、5%、5%及2.5%。

2011年4月，成都德商更名为成都德商物业服务有限公司。自其成立起，根据成都德商的资本需要进行了几轮注资及企业重组。

漫长转板路

2016年，为筹备在新三板挂牌，成都德商召开临时股东大会，将其由有限公司改制为股份公司并更名为成都德商物业服务股份有限公司。于改制后及紧接在新三板挂牌前，成都德商的股本为1000万元，分为1000万股每股面值1.00元的股份。彼时，邹康持股510万股，股权比例51%；四川德商财富投资管理有限公司持股300万股，持股比例30%。邹健、杨彬、钟馨、周洪波分别持有10.6%、3.5%、3.5%、1.4%。

2016年7月8日，成都德商收到其股份于中国新三板挂牌的批准，于8月2日在新三板挂牌。10月，成都德商更名为成都德商产投物业服务股份有限公司。

2020年4月8日，作为公司发展战略的一环，成都德商当时的股东议决自愿将成都德商的股份在新三板摘牌。新三板摘牌于2020年5月7日完成。紧随新三板摘牌后，成都德商股份由邹康、邹健、杨彬、锺馨及周洪波分别拥有约83.45%、10.60%、3.50%、1.05%及1.40%。

根据招股书披露，成都德商当时决定在新三板摘牌，便已做好了向港交所迈步的准备。其认为，新三板采取做市商、协商转让或投资者竞争性转让交易机制，而非持续的竞价机制，极大地限制了投资者的发现及命令执行；香港是中国与国际市场之间的门户，因此可以更方便地接触国际投资者及全球市场。

为了在港交所上市，成都德商从那时起便做足了准备。2020年11月16日，成都德商由股份公司改制为有限公司，并更名为成都德商产投物业服务有限公司。

据观点地产新媒体了解，于改制前，成都德商的股东之间进行了几次股份转让。其一，邹康向杨彬转让约0.70%股权；其二，邹健向张志成、周洪波及杨彬分别转让约5.00%、0.36%及0.40%股权；此后，钟馨又向周洪波转让约0.08%股权。

上述股份转让完成及改制为有限公司后，成都德商的注册资本为1000万元，由邹康、邹健、杨彬、张志成、周洪波及钟馨分别拥有约82.75%、4.84%、4.60%、5.00%、1.84%及0.97%。

重组完成后，成都德商成为德商产投服务集团的间接全资附属公司。

招股书还显示，德商产投服务集团有限公司于2020年12月10日在开曼群岛注册成立为一家获豁免有限公司，初始法定股本为5万美元，分为5亿股每股面值0.0001美元的股份。于注册成立日期，一股股份获发行予初始认购人，有关股份于同日转让予Sky Donna。股份转让及配发后，德商产投服务的股份由Sky Donna、Pengna Holding、Zhiyu Holding、Binyang Holding、Lvy Holding及Zhirui Holding分别拥有约82.75%、4.84%、5.00%、4.60%、0.97%及1.84%。

于2021年3月9日，成都德商的注册资本通过当时所有股东按比例出资的方式由1000万元增至5000万元。3月11日，独立第三方WeiYue Management根据一份股权转让协议向邹健收购成都德商的1.00%股权，代价为110万港元。

3月23日，作为重组的一部分，德商产投服务的间接全资附属公司成都福悦按名义代价收购邹康、邹健、杨彬、张志成、周洪波及钟馨所持成都德商的股权（占成都德商的99%股权）。紧随股权转让完成后，成都德商由成都福悦及WeiYue Management分别持有99%及1%。

5月11日，作为重组的一部分，德商产投服务按面值购回剩余1%的已发行股份。历时整整一年，其终于完成了股权重组，为“转板”铺平道路。

寻求机会

招股书介绍，德商产投服务一直寻求通过内生增长、收购其他物业管理公司及于其他物业管理公司进行战略投资扩充业务。

例如，于2020年8月，收购中能集团，后者于四川省有在管物业。此次收购为德商产投服务于2020年12月31日的物业管理组合贡献的在管建筑面积及合约建筑面积分别约为250万平方米及330万平方米。

截止2020年12月31日，德商产投服务在管建筑面积约为380万平方米，其中在管住宅物业总建筑面积约160万平方米，占在管建筑面积的42.1%；在管非住宅物业总建筑面积约220万平方米，占在管建筑面积的57.9%。

而2018年末，德商产投服务的在管建筑面积仅有约50万平方米，约175.7%的年复合增长率看出德商产投服务在逐步发力。至于合约建筑面积，则由截至2018年末的约130万平方米增加至截至2020年的680万平方米，年复合增长率约为128.7%。

此外，于2021年3月31日，其在管建筑面积达390万平方米，自2020年12月31日以来增加了约7.2万平方米。2021年3月31日，合约建筑面积达710万平方米，自2020年12月31日以来增加了约27.3万平方米。

收益方面，于2018财年、2019财年及2020财年，德商产投服务分别录得收益6400万元、6910万元及1.28亿元，2018年至2020年的年复合增长率约41.4%。同期，纯利分别为3140万元、3100万元及4290万元，2018年至2020年的年复合增长率约16.9%。

从盈利能力看，物业管理服务收益占比48%，毛利率录得三年新低至39.4%，较2018年下降7.5%。收益占比52%的增值服务毛利率58.1%，较2018年下降了21.6%。

虽说是三年新低，但这样的毛利率水平在同行当中却也是少见。

值得注意的是，往绩记录期，德商产投服务很大一部分收益产生自德商集团。于2018财年、2019财年及2020财年，来自德商集团的收益分别占53.4%、51.0%及47.3%。此外，于2018财年、2019财年及2020财年，物业管理服务收益的100%、100%及68.8%分别产生自德商集团开发的物业。

德商产投服务试图通过收购来多元化其物业管理服务组合，2020年对中能集团的收购，使其2020财年由独立第三方开发商所开发物业的在管总建筑面积约为280万平方米，占其在管总建筑面积的73.5%，而这个数字在2019财年还是零。

德商产投服务在招股书中透露，未来将继续丰富物业管理服务组合，增加进一步获得独立第三方物业管理合约的机会。