深圳楼市大消息！新房分批推售不得涨价，禁止借装修抬价
来源：中国证券报 2021-05-28 09:24:21
深圳再出重磅楼市调控政策，直指新房。
近日，网传一份《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》（下称“文件”）。中证君致电深圳住建局核实，该局工作人员表示文件真实。
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文件指出，对于分期开发的项目，两次申请价格备案时间间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复。
文件强调，进一步加强对商品住房和商务公寓的销售管理，防止房地产开发企业通过提高装修价格变相抬高房价。
或精准打击捂盘惜售
文件在特殊情况说明部分，对分期开发项目、零星项目做出针对性规定，或意在对此前捂盘惜售、收“喝茶费”等钻漏洞的“奇葩操作”，进行精准打击。
对于分期开发的项目，两次申请价格备案时间间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复。若申请价格备案时间间隔超过一年，可按照定价指导流程重新申请备案价格审批，但应优先参考前期项目的网签价格。
商务公寓的价格指导规则与住宅相同，但对于周边无参考楼盘的商务公寓项目，可综合考虑项目品质与特点，采用所在区域新建商品住宅与商务公寓的销售价格进行折算处理，原则上采用同时期、同项目的商品住宅与商务公寓网签价格的比值。
对于预售商品住房和商务公寓项目转现售的，原则上备案价格不得向上调整。如项目在“深八条”出台（2016年10月6日）之前已预售，则项目转现售后可以视市场情况适度调整一次，但仍需按照价格指导原则和审批流程进行重新核定。
此前，部分网红盘捂盘惜售，经常在剩下几套房源时突击开盘，秒售罄，常被购房者质疑收“喝茶费”、借饥饿营销炒作。
此次文件对零星销售的尾盘项目明确要求，原则上由各区（新区）住房和建设局、前海管理局自行审定，并在市房地产信息系统中进行备案。
对于社会关注高的项目，指导价格由局房地产调控领导小组会议审定。
严打借精装抬高房价
新房限价，压缩了开发商的利润空间，部分人想出了通过精装加价的套路。
对此，文件指出，为进一步加强对商品住房和商务公寓的销售管理，防止房地产开发企业通过提高装修价格变相抬高房价，对深圳市新房市场的价格水平造成影响，要求各区局在审查项目装修、装饰材料的基础上，对精装修价格进行总体把控。
在工作流程方面，市局对区局初审意见及研究中心的价格建议报告进行审核，确定项目指导价格，项目指导价格包括“毛坯价”和“最高装修价”两部分。
原则上，精装修项目价格核定需按照工程造价方法进行核算，由区造价部门或第三方评估机构进行审核。精装修价格梯度区间如下：
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新房定价不得超过上一年度网签价
文件还详细规定了价格指导规则及流程。在价格指导原则方面，文件指出按照深圳市房地产调控政策相关规定，深圳市预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。
在楼盘选取原则上，根据项目所在位置，选取同区域范围内周边不超3公里的同类型、同品质的在售或已批售未网签新盘进行比对，选取新盘数量原则上不少于3个。若同片区新盘无法满足可比要求，可按照“同片区-同街道-同行政区”的优先顺序扩展范围。
对于价格测算流程，文件称，按照房地产调控的整体要求以及深圳市政府会议精神，对于待入市项目的价格测算，原则上以新盘网签价格为测算依据，具体测算流程如下：
第一，原则上预售项目选取预售网签数据进行参考；现售项目选取现售网签数据进行参考。
第二，原则上选取上一年度至今的所有同质可比新盘的网签数据。对于在上一年度之前审批的预售项目，若网签数据小于等于50条，不做参考；对于上一年度至今审批的预售项目，若网签数据小于等于50条，则直接参考其备案均价。
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