保利地产：销售业绩持续增长，毛利率处于行业高位

全年销售额已经成功突破5000亿大关的保利地产（600048.SH），今年仍然保持不错的增长态势。根据公司日前发布的2021年4月份销售情况简报显示，销售面积和销售金额较去年同期均实现大幅增长。考虑到保利地产手中土地储备充裕，战略定位明确，并具备明显的融资优势，未来发展可期。

持续保持高增长

保利地产并未停下前进的脚步。

据近日发布的2021年4月份销售情况简报数据显示，2021年4月，公司实现签约面积330.9万平方米，同比增加35.6%；实现签约金额512.0亿元，同比增加36.2%。2021年1-4月，公司实现签约面积1049.2万平方米，同比增加42.9%；实现签约金额1754.8亿元，同比增加61.6%。

考虑到2020年因疫情影响导致低基数原因，即便是与2019年同期相比，仍保持增长。通过测算，今年1-4月累计合同销售面积和销售金额较2019年同比分别增加9.8%和19.3%。

得益于城市深耕策略，保利地产2020年销售业绩增长平稳，销售金额再创新高。数据显示，2020年，保利地产实现签约金额5028.48亿元，同比增长8.88%。签约面积3409.19万平方米，同比增加9.16%，整体销售增速较2019年有所回落。

市场占有率方面，公司的整体市场占有率为2.90%，较2019年基本持平。

分区域来看，保利地产珠三角及长三角销售合计占比达52%，较2019年提升6个百分点。从城市能级的角度来看，2020年一、二线城市的销售贡献度达74%，能级相对较高。从深耕的角度来看，2020年保利地产在16个城市排名市场第一，39个城市排名市场前三。单城签约过百亿城市15个，较2019年增加2个，合计销售贡献超2700亿元。其中保利地产深耕的广州、佛山合计销售规模超820亿，成都超200亿，上海、杭州、南京、北京等超100亿，核心区域及城市深耕效果显著。

盈利质量不错

从盈利质量方面来看，在行业毛利率水平整体下滑的大背景下，保利地产仍能取得30%左右的毛利率，盈利质量较高。

毋庸置疑，由于结算结构变化和严厉调控也影响到了它的毛利率水平。2020年保利地产毛利率为32.59%，同比下降2.38个百分点；2021年一季度其毛利率为35.45%，同比下降4.36个百分点。机构分析认为，保利地产2020年度和2021年一季度结算毛利率均出现下降，一是由于2017-2018年高价土地项目进入结算周期，二是由于近期严厉的房地产调控政策和限价政策，短期遏制了行业整体盈利水平。

但不可否认的是，保利地产整体毛利率水平仍维持在高位。

亿翰智库认为，由于转结项目土地成本偏高，而限价政策导致售价不及预期，以及多元化收入下降和持有物业的公允价值亏损等原因，2020年行业毛利润率整体呈下降趋势，E50房企普遍保持在20%-25%之间。而反观保利地产，其毛利率水平仍能保持在30%左右的水准，实属难得。

此外，保利地产利润率保持上升态势。数据表明，2020年其三费费用率达11.16%，和2019年基本持平。随着公司合作项目增多并逐步进入结转期，投资收益同比大幅上升65.91%至61.41亿元，叠加税金等等支出减少的影响，公司净利率不降反升，净利润率升至16.47%，同比增长0.56个百分点。

未来发展可期

目前，保利地产已经形成了清晰的战略定位，并拥有充足的土地储备，未来发展潜力不容小觑。

截至2021年3月，保利地产总资产规模13141.7亿元，同比增长5.02%；净资产规模1824.8亿元，同比增长1.25%；资产负债率78.7%；净负债率为69.6%；剔除预收账款的资产负债率为68.8%。截止报告期末，公司持有货币资金1305.77亿元，现金短债比为1.81。“三道红线”指标稳居绿档。

此外，保利地产融资成本处于低位，为未来发展预留了不小的空间。一季度公司发行公司债、中票合计94.7亿元,加权融资成本仅3.68%，融资成本在2020年底4.77%的基础上进一步下降，融资优势愈发明显。

保利地产坚持深耕“中心城市+城市群”，持续加码优质土地储备。数据表明，2020年，保利地产新增土储建筑面积3185.7万平，同比增长19.1%；拿地面积/销售面积比值约93.4%，对比2019年的85.6%提升了7.8个百分点；总地价2353.5亿元，同比增长约51.4%。另有数据表明，全年38个核心城市拓展金额占比达83%，同比提升4个百分点。

预计全年延续积极拿地态势。公司一季度拿地(月度公告口径)面积同比增长77%至811万平方米，拿地金额同比增长30%至452亿元，对应拿地强度36%，权益比例70%(2020年65%)，开年拿地态度积极。公司2021年投资计划同比增长两成至3950亿元，延续等量或增量拓展的拿地策略。

机构认为保利地产发展潜力可期。中金公司认为，保利地产当前土地储备较充裕(在手资源覆盖倍数约3年)且拿地方式多元(通过收并购、旧改转化等方式取得核心城市土地),叠加低成本融资优势和较强的资金调配归集能力，能够使得公司在面对“两集中”供地政策更为从容，可维持龙头地位。