“年轻人” 陈昱含为中南开出四道解局“药方”| 财报深响?

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

在2021年跨界演讲中，罗振宇讲了一个论点：规模是问题的解药，规模也是问题的根源。作为中南建设（000961.SZ）既定接班人，陈昱含对此深有体会。

所以，在4月27日下午举行的中南建设2020年业绩发布会现场，陈昱含为中南建设在后开发时代开出了四道解局“药方”：

一、坚持可持续发展，形成增速和经营质量有效平衡。2021年中南建设货值将在2700亿元左右，销售去化率希望达到70%以上，销售规模在2500亿左右，以3倍获地比为目标，未来将兼顾发展及质量的发展，保持每年增速10%的底线，未来销售规模希望达到5000亿元。

二、把卓越经营打造成中南的优势竞争的标签。中南建设未来将推进产品标准化，提升生产效率，提升产品的竞争力，围绕改善型住宅、文旅及小镇等其他产品发力，让产品竞争力上一个新的台阶。

三、两主两辅多联动，加强中南特色的永续经营能力。坚持中南建设旗下建筑及地产两大完整上下游产业链建设，联动城乡两大布局，重点关注2021年美丽乡村建设、都市圈、大基建领域等十四五规划的重点，组织合力及竞争合力，加强商业及住宅联动项目的获取，提升优质项目的获取能力。

四、强化人才护城河，为职业经理人赋能。2021年中南建设会以有竞争力的薪酬、体系化的管理培训让贡献者得到回报，有信心将中南建设打造成人才高地。

陈昱含的理解是，在鼓励稳健而非狼性的大基调之下，房企快速增长红利已过，中南建设迈入2000亿门槛，走过规模快速发展“青春期”，如何形成增速和经营质量有效平衡成为根本。

作为成长性公司，中南建设在2020年在行业整体毛利率下滑的情况之下实现毛利率增长，归属上市公司股东的净利润实现同比增长70.0%，盈利双收；权益净利率9%，同比提高3.2%；2020年加权平均净资产收益率达到28.18%，同比增长6.60个百分点。

陈昱含表示，未来中南建设将保持每年增速10%底线，以理性的安排，讲好中南的好故事，或早或晚会达到5000亿销售目标。

陈昱含之外，中南建设董事长陈锦石、中南建设董秘梁洁、中南建设副总裁兼CFO辛琦等高管也一同出席该场发布会，不过，陈锦石将更多发挥的空间留给了女儿，并以洽谈项目为由早早离席。

一切无一例外地向外界透露一种信号：接班稳步推进，“中南的未来属于年轻人，对年轻人更看好”。陈锦石表示，年轻人一批一批开始涌现，带领的年纪较老班底会逐步退下。董事会换届后，中南建设董事长和法人会交给陈昱含，在“十四五”末，将有针对性地把整个公司的掌控权交到她的手里。

新团队、新规划、新战略、新思想，携“新”而来的中南建设又会呈现怎样的新景象？

产品战略：多元及地产业务二八分立关注大基建、装配式建筑等新领域

对于中南建设未来要走高质发展之路，陈昱含与父亲陈锦石高度一致。陈锦石的理解是需求在变，普惠性地产不会有较大发展优势。而陈昱含认为，要向内看，在效率及质量方面要做好地产的基本盘。

就2020年的表现来看，中南建设指标逐渐上扬。其中，房地产业务实现合同销售金额2238.3亿元，合同销售面积1685.3万平方米，分别同比增长14.2%和9.4%。销售金额中一、二线城市占比41%；2020年实现建筑业务全年新增合同额306.8亿元，同比增长10.4%。3亿元以上项目达33个，在新增合同额中占比62%。

据陈昱含预测，2021年的地产形势不见得比2020年好，需要抢销售，强融资，未来房企的竞争会更加标准化，需要提升集采化率。对此，她提出卓越运营会成为中南建设长时间的主旋律，而她也表示：“不能把鸡蛋放在一个篮子里边”。

陈昱含指出，未来中南建设将坚持旗下建筑及地产两大完整上下游产业链建设，实现多元业务的协同，联动城乡两大布局，重点关注2021年美丽乡村建设、都市圈、大基建领域等领域，实现业务联动发展。

建筑及地产业务在行业地位已经有相对的话语权，现在的目标则是更健康更有序地实现发展。对此，陈昱含对内部企业发展有一定的目标，希望实现有序的竞争，提升管理精细度及投资精准性。

“多元化业务占到2成，地产领域占到8成。以后的协同业务会反映在大基建领域，尤其是在城乡振兴领域，地产及建筑实现协同，通过文旅小镇、PPP等项目扩展产品领域。中南建设未来在深耕城市将形成现金流滚资产，每年能够实现一二线城市拿到核心商业资产，达到对冲市场及跨越周期的目的。”

对于未来装配式建筑的前景，陈昱含认为，装配建筑可以减少建安成本，契合国家整体发展战略，未来产业工人的优势会凸显出来，对行业有好处，对效率提升及环境创造有重要意义，钢结构及装配建筑是未来的趋势。

区域战略：集中供地带来下沉机会 设战区注重纵向发展

多元产业联动，把握投资窗口期。在区域战略方面，陈昱含则认为城市应该适度下沉，把握城市洼地，降低拿地成本，提升销售均价，以此实现规模的排名转化成规模排名及报表两者的综合考量。

她认为，双集中供地确实给了房企一些资金调度压力，让买地实现了从“零售”到“批发”的转变，这为企业带来了机遇。深耕某一城市的企业会获得更好的红利，可以更快地做出适配的选择。中南建设市占率不高，这反而给予其公开取地的机会，做到提前下沉的动作，寻找洼地城市，提升投资精准度上边的能力。

“我们三四线城市主要在长三角；中西部核心城市前几年是围绕着核心城市；大湾区大概率在城市更新方面。城市的数量不会用数量换规模，而是通过市占率来提升，我们在城市布局方面还有更大的空间，我们也有信心进行深耕。未来中南建设依旧会遵循一二三四线梯度布局的策略， 坚持一二线‘四五’，三四线‘五五’的原则进行拿地。”

年报显示，截至目前，中南建设目前已进入内地112个城市，覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份，开发项目主要集中在长三角区域和山东，在珠三角区域、福建、湖南、河南、京津冀区域以及沈阳、西安、武汉、成都、重庆、昆明、贵阳、南宁等中心城市亦有项目。新增项目107个，项目规划建筑面积合计1,523万平方米，新增项目平均地价约5,002元/平方米，较2019年平均水平有所下降，投资成本进一步优化。

针对业绩区域不均衡的问题，陈昱含作出了分析，区域差异性是由于政策上的影响而决定的，“花无百日红”，拿地的不确定性让城市业绩呈现出“过山车式”的体验。

对此，她表示，中南建设已经设置区域战区。城市的确定性不存在团队中，未来中南建设会给区域更多的纵深发展的机会。

“单一城市不可避免地会出现‘过山车’式的业绩。未来考验的是，企业对城市深耕的程度及对城市的认知，我们会本着‘先做对、再做好、再做快’的原则，在容错的市场空间中，给优秀的区域总更大的自由度，实现战区的合纵，使能者体现更大的成就感。”

财务策略：增加少数股东权益最晚明年实现"三道红线"全绿

“三道红线”加持，降杠杆成为中南建设的必答题。2020年，中南建设负债率实现优化，三道红线降至黄档，仅在“剔除预收款后的资产负债率大于70%”一项中有踩线。

年报显示，2020年中南建设总负债率86.54%，比2019年末下降4.23个百分点。此外，净资产负债率97.27%，同比下降71.12个百分点，而在资产端、负债端同时剔除预收账款之后的负债率仅为79.76%，同比下降4.20个百分点。

管理层在业绩会上也作出了降负债的后续承诺：“有序降低负债，增加合作，增加少数股东权益，对资产负债方面进行控制，一个项目出来之后，需要动态进行管控，快速做大净资产，明年实现三道红线全绿。”

年报显示，2020年末，中南建设一年内到期所有有息负债233.7亿元，在有息负债中占比29.25%，较2019年末下降5.06%，长短期结构更加均衡。有息负债中银行贷款占比约52%，非银金融机构贷款占比约22%，债券占比约26%。

具体来看，中南建设2020年总负债3108.9亿元，比年初增加17.9%；预收账款1202.9亿元，比年初减少2.5%；有息负债799亿元，比年初增加14.3%；2020年中南建设总资产3592.5亿元，比年初增加23.6%；净资产483.6亿元，比年初增加80.3%；股东权益287亿元，比年初增加33.9%；少数股东权益196.6亿元，比年初增加265.2%；

现金方面，中南建设现金“安全垫”持续增厚。中南建设2020年现金余额328.6亿元，相比2019年末增加29.3%，现金短债比为1.41，比2019年末进一步提高，扣除受限资金之后的现金短债比为1.04，符合国家重点房地产企业资金检测和融资管理规则基本要求。

针对中南建设对外担保频繁的现状，管理层的解释是：“我们担保都是为融资服务的，我们的融资也不是很高，我们去年有息负债799亿，担保的量也不是很高，所以压力不大。面对‘三道红线”我们集中度较少也是一种优势。”

数据显示，2021年中南建设对外担保的势头不减。仅在1月份，中南建设共发生16次担保事件，涉及担保金额69.33亿元。截至2月4日，中南建设及控股子公司对外担保余额为670.21亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的312.61%。

中南建设管理层也曾表示，“三道红线”不是坏事，对行业稳定有所助益。同时，也倒逼中南建设在“股+债”模式里，在“股”的端口需要做更多的努力。

自今年初陈凯离职后，陈锦石便将中南建设的房地产业务平台中南置地，全权交予陈昱含打理，由总裁升任为董事长。这一举措，当时也被业界解读为陈凯辅佐二代上位后功成身退。

如今，业绩会之上，在中南建设工作13年的陈昱含独当一面，思路、语言表达大有“虎父无犬女”之势，中南建设的“黑马”转“白马”或许指日可待。