正荣地产:黄仙枝鸡蛋分“篮” | 财报深响?

撰文|王迪

出品|焦点财经

在业绩报告公布当天，正荣发布两项人事任命，刘伟亮获任正荣地产集团董事会副主席，李洋获任执行董事兼常务副总裁。两人年级相仿，皆在三十六七岁上下，刘伟亮有战略投资经验，李洋则有综合管理经验。两幅新面孔都出现在了3月29日的业绩会现场。

新任高管的升任往往与企业战略定位高度契合，又或担任“救火”与提升职责。与新面孔一同出现的还有执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝，执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健，非执行董事欧国伟。很显然，从排位上来看，刘、李扮演着重要的角色。

2020年正荣地产实现合约销售金额1419亿元，同比增长8.6%，管理层对2021年目标设置在不低于1500亿元，1500亿的小目标，同比2020年仅增长5.7%，如此保守的目标，对于此前2020正荣地产实现营业收入361亿元，同比增长11%；净利润35.6亿元，同比增长15%来说，看似轻而易举。

按照黄仙枝现场的说法，2021年正荣将更多的精力放在了提质增效上面。年报显示，2020年正荣净负债率下降至64.7%，现金短债比提升至2.2倍，踩线“一条”，预计2022年将全面降至绿档。

做大“分母”做小“分子”

降负债率主要看两部分，一个分子、一个分母。途径则是做大分母，缩小分子。一是提高盈利能力，增加现金流，特别是净利润的现金流，加快施工、结算、销售，经过结转利润变成公司的权利；另外一方面则是在分母上做股权融资，扩大股本。

在会上，正荣地产执行董事兼副总裁刘伟亮道出了未来正荣的方向。他表示，正荣地产今年新增整个项目开盘周期。他强调，2021年开始正荣地产整个项目开盘周期要压缩到18个月到24个月。

数据显示，2020年正荣地产项目平均首次开售周期和平均首次开售去化率维持在7个月和70%的高水平。年销售业绩目标定为1500亿元，根据企业今年2500-2700亿元的可售货值来看，去化率达60%即可完成全年目标。

为了降低负债，很多企业通过把表内融资表外化的方式粉饰报表。针对表外化债务方面，管理层表示，正荣地产去年销售权益是55%，回款率75%，土地款305亿，去年净流出43个亿，主要是四季度拿地成本较为划算而产出的，今年正荣整个权益将突破增加到60%，土地将控制在350个亿左右，税费预算在60个亿左右，分红大概为8个亿左右。

据正荣管理层称，去年总体表外接管是221个亿，有45%的增长，权益的表外是80个亿，同比大幅增长70%，今年的利润有很多来自表外的贡献，未来表外会有新的合作，财务情况还是会以并表为主。

年报显示，截止到2020年末，正荣地产短期债务为195.49亿元，较上年末减少4.92亿元；短期债务占比降至29.1%，较2019年末降低5.11个百分点；长短债比升至2.44，较上年同期提高0.51倍。

在融资方面，正荣地产于下半年在绿色债券方面取得了突破，先后成功发行两笔绿色优先票据，融资额度分别为3.5亿美元和2.0亿美元。其后于今年1月份又成功发行两笔合计7.0亿美元的绿色优先票据。

“我们也选择了一些理念和正荣比较相近，打法思路比较一致的这些企业成为我们的战略合作伙伴，我们将加强这方面的合作，这两年我们将加强一些每个区域当中的平台型公司，以及当地有实力的一些企业财务投资者跟我们之间的合作，既控制整个投资的风险，同时加强正荣的投资能力。”正荣管理层称。

合纵连横“鸡蛋”分“篮”

规模、利润、杠杆好似一个三角，平衡的结构及相对合理的边长，来能换来最大的面积。有融资做铺底，除了结构、体制、周期性问题相互交织之外，正荣也认识到不能集中布局某一区域，必须通过“合纵连横”的方式分摊千亿房企规模发展中的风险。

年报显示，2020年正荣40余宗土地半数以上是合作项目，而这种趋势未来还将继续。管理层称，今年会更加看中权益销售规模，预计2021年权益销售额将达到60%左右。

城市基本面良好，市场空间支撑了企业的业绩增长。就业绩贡献区域来看，2020年正荣地产销售业绩主要来源于深耕的长三角区域和海西经济区，二者销售额贡献占比合计达71.8%。2020年正荣地产一二线城市销售额占比达89.5%，福州、南京、苏州、济南、合肥、天津、武汉等前十城市销售额占比合计达76.9%。

正荣瞄准的是一二线及强三四线城市。2020年，正荣地产在21个城市共获取46宗土地，新增土地储备规划建面达713.75万平方米，同比增长27.5%；新增土储合约地价总额约为472.21亿元，同比增长41.4%。全年新增土储权益规划建面499.10万平，新增土储规划建面权益占比约70%，新增土储规划建面并表比约为81%。

截至2020年年末，正荣地产总土储规划建面达2845万平方米，货值约5000亿元，覆盖全国六大区域32个城市，其中长三角及海西区域土储规模占比分别达36%和28%，同时82%的土储位于一二线城市，较上年末提高8个百分点。

就成本来看，正荣地产土储平均成本仅为4919元/平，仅为当期销售均价的30.8%，同时土储权益占比进一步提升至58%。

在限地价、限房价的宏观环境下，如何提升盈利能力？对此，正荣管理层则表示，就整体投资方面，越来越多的城市以摇号为主，土地利润偏薄，正荣的做法未来将聚焦降本提效，降低工程建设成本，向经营要效益。

针对目前22城市集中供地新政，正荣称已经进入14个城市，未来将占据17或者18个城市，占据核心二线城市及三线城市集中供地，对于现在的储备来讲是好事，这对头部企业比较好。

为提升盈利能力，管理层称，今年将探索多元化的拿地方式，加大精准研究，降低融资成本，创新营销方式，通过整体规模效益减少成本的支出，优化供应商提供方式，降低建安成本，提升项目效率，提升与项目的共生共赢，坚持整体快周转的效率，提升现金使用效率。