首开股份频繁融资背后的“造血”短板 | 深读

进入2021年以来，首开股份不断出手融资。3月15日，上清所披露，首开股份本年度第一期中期票据发行成功，所募集的22.6亿元资金，将用于偿还19首开PPN001、18首开MTN001、19首开MTN001三笔债券的本金及利息。

不久前，首开股份刚刚发行了一笔7.5亿元公司债，用于偿还“16首开01”的本息。2021年1月，首开股份还发行了10亿元超短期融资券，发行期限270天，以偿还“20首开SCP005”的本金。

积极借新偿旧

事实上，首开股份一直偏爱发行超短期融资券。据焦点财经梳理，2018年至2020年，首开股份共发行了9笔超短期融资券，期限由50天至270天不等。其中，有6笔集中在2020年发行。

对此，首开方面给出的解释是，2020年发行超短期融资券是为了偿还前期发行超短期融资券的本金。而在2019年之前，其发行此类债券的目的则是为了偿还公司及其下属公司的各类金融机构借款。

不断发债的背后，或是首开股份居高难下的债务压力。2017年至2019年以及截至2020年9月，首开股份的负债总额分别为1937.87亿元、2377.42亿元、2454.74亿元及2679.62亿元，资产负债率为80.59%、81.58%、80.92%和81.13%，处于行业高值。

截止目前，首开股份尚有430.86亿元债券余额待偿。其中，超短期融资券30亿元，一般中期票据92亿元，永续中期票据50亿元，定向债务融资工具83亿元，资产支持票据29.96亿元，资产支持证券16.85亿元，公司债129.05亿元。

有评论认为，首开股份的债务规模增长较快，且随着房地产业务的进一步扩张，还可能进一步增长。若未来房地产市场出现重大不利变化或公司的持续融资能力下降，首开的偿债压力将更大，存在债务风险。

首开股份的融资能力似乎已经受到了影响。2020年上半年，在其375.2亿元的新增融资中，银行贷款仅48.8亿元，占比13%；高成本的信托贷款则高达87.9亿元，占比23.42%，一跃成为仅次于中期票据的第二大融资来源。

在此之前，银行贷款一直是首开股份的主要融资渠道。据财报，2017年至2019年，首开股份的新增银行贷款分别为341亿元、162亿元和189.2亿元，新增信托贷款为97亿元、27亿元和123.86亿元。2020年上半年，首开的信托贷款融资额已经达到了2019年全年的70%以上，银行贷款却不足该年融资额的零头。

对于这些改变，首开股份表示，2020上半年银行贷款减少，是因为公司具备银行开发贷放款条件的项目减少，银行贷款的增量有所降低。信托贷款是公司阶段性的辅助融资手段，某一短暂时期可能比例略有提高，但主要融资途径还是开发贷款和各类公开市场的债券融资。

不过，在业内看来，对于信托融资依赖性的增强，依然反映出了首开股份自身造血能力不足的问题。要提高这项能力，首开需在控制各项开支的基础上，积极将土地储备转化为更多的销售款，同时提高销售回款能力。

销售增长存压

2021年前两个月，首开股份的签约金额为136.38亿元，同比增加84.24%；签约面积达40.11万平方米，同比增加82.94%。

在中指院的统计中，以签约金额计，首开股份排在行业第40位，而在2020年同期，其尚以78亿元的销售额排在第33位。今年相比去年，首开股份的销售排名下降了7个名次。

近年来，首开股份一直有意调整布局，积极走出北京。截至2020年三季末，该公司的109个项目，销售面积累计达到1734.12万平方米。其中，京外项目占据62个席位，销售面积约1132.72万平方米，占比达65.32%。

同一时间，在首开股份的147个房地产开发投资项目中，有82个位于京外，总建筑面积2998.16万平方米，在建建筑面积1233.13万平方米，总投资额3737.52亿元，在集团中的占比分别为65.79%、59.88%及52.97%。

由此来看，首开股份的外拓之路已经取得了不错的成绩。但事实上，首开目前仍有超40%的主营业务收人来自于北京地区。这意味着，一旦北京市场出现较大波动，首开的经营业绩仍会受到较大影响。

在盈利能力方面，首开股份的表现也不乐观。去年三季度，首开股份仅录得13.8亿元的归母净利润，同比下降42.12%。疲态在2019年也有体现，该年，首开录得27.58亿元归母净利润，同比下降12.90%。

自2015年提出“城市复兴官”战略转型以来，首开股份逐渐形成了涉足了住宅租赁市场、推进老旧小区改造更新、培育社区养老服务业态、参与旧城保护复兴、打造创客空间平台等五大举措，以挖掘北京的存量市场资源。

截至去年三季末，首开股份正在实施与拓展的棚改及土地一级开发项目共有12个，总用地面积1589.12万平方米。其中，实施项目7个，总用地面积974.45万平方米，计划投资447.33亿元；后续项目5个，总用地面积614.67万平米。

城市更新项目素来具有周期长、难度高、回款慢等特点，容易对企业资金链带来压力，也容易导致企业销售业绩难以在短期内集中爆发。这一点，在首开股份的年报中也有体现。

2020年，首开股份共实现签约金额1074.55亿元，同比微增6.03%。相比招商蛇口、中国金茂和金科股份超20%的销售增速，首开的表现略显落后。

首开股份也在积极寻求破局之道。前不久，首开股份联合中国金茂、高和资本成立火炬基金，以收购北京火炬创新科技发展有限公司100%股权。收购完成后，火炬基金将对北京中关村启迪科技大厦D座进行改造升级，以实现资产增值。

有评论指，引入合作伙伴，也许能为首开股份寻得弯道超车的方法。毕竟，多家企业抱团参与，能够部分减少首开的资金沉淀。