北京老旧小区改造：“推着轮椅就能下楼遛弯了！”小区装“神器”，两大行业或受益

“我母亲年龄大了，腿脚不好使，以前下楼次数少，现在推着轮椅就能下楼遛弯、晒太阳了。”北京工业大学四小区住户王女士告诉中国证券报记者。

王女士母亲的经历只是老旧小区改造后的一个缩影。记者日前走访了北京多个实施改造的老旧小区，不少小区装了电梯、换上了智能门锁、增加了智能停车位、安装了人脸识别系统等。

住建部官网披露，根据各地上报情况汇总，2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民约736万户。

改造“各显神通”

“改造变化是很大的。小区现在全部换成了智能门锁，进出必须要刷卡，安全多了；以前的车位比较乱，现在的停车位整齐多了。”王女士告诉记者。

王女士母亲居住的是位于北京市朝阳区潘家园街道的磨房南里北京工业大学四小区，该小区目前老年住户约占85%。

王女士告诉记者，改造前小区没电梯、小区大门没有门禁、老年人出行难、小区缺乏配套养老服务设施等。“随着改造，现在很多问题都解决了。”

在王女士看来，最为关键的是老年人的下楼“难题”。“像我母亲年龄大了，腿脚不好使，以前下楼次数少，现在推着轮椅就能下楼遛弯、晒太阳了。”

但部分小区楼栋因建成时间久等问题，已不满足加装电梯条件。如丰台区东高地街道万源西里45号楼，建于上世纪60年代。因此，该楼栋加装了“爬楼机”。

居民赵先生告诉记者，“爬楼机”是去年安装的，居民没有出安装费用。居委会给每家发一张卡，可以刷卡“乘梯”。

“我们这栋还粉刷了墙壁，更换了线路外壳，楼道里装了监控，单元门原来的大铁门换成了防盗门，现在还装上了智能锁。”赵先生的儿媳告诉记者。

改造攻克“难题”多

改造后的小区焕然一新，但改造过程中攻克了不少“难题”。

以北京工业大学四小区为例。王女士告诉记者，提出装电梯后，小区组织了业主开会协商，3-5楼的住户基本都是同意的，但部分1、2楼的住户不同意出钱。“后来就协商说安装电梯后，1楼原来楼梯和电梯之间的空置区域给1楼，可以放置物品，大约8平方米，1楼的住户就出1万元的费用。”

王女士说：“同意的单元就安装了，没有协调好的单元就没有装。”“有些住户是因为父母去世了，屋子出租或者空着，就不同意安装。”

又如海淀区定慧东里社区3号楼小区，该小区共有3个单元。2单元有2部电梯，1号电梯2018年底已停用，2号电梯濒临停运。由于产权复杂，部分产权单位变更、破产或无法联系，无法确定专项维修资金对账明细等，改造面临筹资难题。

在此情况下，小区物管会及其党支部成立后，收集了业主和物业公司的意见，召开协商会议，共同商议老旧电梯安全隐患治理方案。经过商定，首先进行入户筹资，筹资完成后根据资金总额进行公开招投标并确定电梯公司，再完成后续合同签订和电梯更换工作。经过多方努力，第二轮入户已完毕，2单元电梯安全隐患问题得到初步解决。

电梯和物管行业或受益

北京市住建委官微披露，2020年，北京改造小区新开工220个项目261个小区（约1038万平方米，17万户），完工61个项目72个小区（约214万平方米，3.5万户）。主要针对2000年底以前建成的小区，就是建设标准较低（不节能、不抗震）、基础设施老化（管线、防水严重老化）、配套设施不完善（社区服务设施不足）、未建立长效管理机制（未实施专业化物业管理），居民改造意愿强烈。

住建部官网披露，2020年《政府工作报告》提出，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。根据各地上报情况汇总，2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民约736万户。

与此同时，各地继续推进改造计划。广东省提出，2021年全省开工改造不少于1300个城镇老旧小区，惠及超过25万户居民。江苏省住房和城乡建设厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，明确提出今年全省要完成1000个城镇老旧小区改造；到2022年，江苏基本形成老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制，市场化、专业化、智慧化物业管理服务覆盖面不断扩大；到“十四五”期末，2000年年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务基本完成，建成一批美丽宜居住区，人民群众居住环境得到明显改善。

住建部等十部门早前发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业公司运用物联网、云计算等技术，建设智慧物业管理服务平台。

中信证券(行情600030,诊股)认为，该政策从业委会，维修资金，扩容、定价和缴费率，科技和增值服务四个领域推进，预计3-5年物业管理市场总体规模将增加至24080亿元。其中，住宅物业管理市场规模增加至15360亿元，增值服务市场规模扩张至4224亿元，市场容量进一步打开。

招商证券(行情600999,诊股)研报称，电梯的下游主要是以住宅需求（包括老楼加装新梯）为主，占比达到60%-70%。预计2021年住宅需求（含加装）为84.4万台，若以每台20万元的单价计算，将带动市场1688亿元的空间。

梅轮电梯(行情603321,诊股)曾表示，公司会抓住机会积极开展老旧小区加装电梯业务。康力电梯(行情002367,诊股)早前在接受记者采访时表示，公司约在2017年开始调研，并随后为旧楼加梯业务成立了专业子品牌“康力幸福加梯”，对整个产业、产品的情况，有了几年时间的了解和业务尝试。