12月中国商办运营商TOP20报告·观点月度指数

观点指数 经过疫情后长时间的复苏，目前全国商办市场发展平稳，投资信心基本恢复至正常水平，投资交易活动增多。

月内，全国商办市场开发投资额和销售额，都录得不错的表现。

作为主要的商办市场，北上广深租金水平和空置率在2020年波动较大，但至年末基本处于较为稳定的水平。同时，主力租赁行业的稳健发展，带来更多的租赁需求，对商办市场的发展亦起到推动作用。

重点企业上，月内投资交易动作较为频繁，但无论是出售商办资产，亦或是购入项目，商办资产的核心价值都是交易中考量的最重要因素。

中海华润居前二，头部企业招商能力凸显

经过2020年以来的疫情洗礼，各大商办运营商在项目发展和运营方面都有所突破。

月内，中海商业继续蝉联第一，旗下项目表现突出。截止到2020年12月底，太原中海国际中心项目东塔共成功签约客户69家，楼宇出租率达100%。

据官微数据显示，中海商业2020年累计新增500强企业19家，独角兽4家。基石类租户即风险度低、知名度高的，包括央企、国企、跨国公司、私企巨头以及世界500强企业在内的企业租户占比明显提升，由年初占比48.5%提升至54.4%，提高5.9个百分点。

华润万象生活稳居第二，12月投资物业租金收入约为16.2亿元，按年增长24.7%；2020年1-12月的累计租金收入约130.4亿元，按年增长5.0%。

写字楼部分租金贡献虽不如购物中心，但金额依然可观。华润万象生活上市后，在规模扩张上更具优势，未来新增管理项目预计能带来更多收益。

排名第三的陆家嘴商业，目前在上海持有数量庞大的写字楼项目。月内，陆家嘴还以20亿元价格从大悦城手中收购了位于上海的相关办公楼物业，规模有所增长。

上海是国内写字楼平均租金较高的城市，仅次于北京。研究机构数据显示，2020年上海优质办公楼平均租金接近280元/平方米/月，而陆家嘴在管商办项目多位于核心区位，租金收入也较高。

越秀商投位居第五，旗下商办项目广州国际金融中心和越秀金融大厦出租率超过93%，入驻企业机构中世界500强企业32家，外国领事馆6家，金融、商务服务、信息技术等现代服务业企业占比超过85%，2020年税收贡献预计超过15亿元。

上述排名靠前的企业，在疫情特殊环境下，都保持了不错的出租率，整体表现出较强的抗风险能力。背后的关键，除了是在核心区位手握优质项目外，长久运营所形成的品牌吸引力也不可忽视。

市场恢复中，一线城市整体趋稳

12月，全国商办市场整体情况向好，主要得益于经济运行环境恢复较好，以及相关租赁行业的政策扶持。

动工面积方面，截至2020年12月，全国办公楼新开工面积累计值录得6603.71万平方米，累计增长为-6.8%，相比上月回升1.2个百分点；而竣工面积则为3041.59万平方米，累计增长为-22.5%，相比上月略有下降，但总体较为平稳。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

开发投资和销售方面，12月办公楼开发投资额累计值录得6494.1亿元，累计增长为5.4%，超过2019年同期水平；而销售额则录得5047.47亿元，累计增长为-5.3%，延续疫后复苏以来的上升趋势。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

重点一线城市整体表现均优于上半年，租金水平和空置率虽时有波动，但整体已经趋于稳定，并无出现较大幅度的上涨或者下降。

平均租金方面，北上深广的排序依然稳定，其中北京2020年优质办公楼平均租金为411.5元/月/平方米，远超其他三座城市，但整体空置率也处于较高水平，达到17.9%。

数据显示，2020年金融、TMT以及专业服务是租赁需求较大的三类行业，为北京整体办公楼去化贡献不少。

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

反观其他三个城市，上海平均租金水平为278.1元/月/平方米，但同时也有19.60%的高空置率。需要注意的是，金融业、TMT、消费品制造业、专业服务以及医药和生命科学是主要租赁需求行业，反映出疫情后的租赁趋势。

深圳和广州平均租金水平相近，分别为191.9元/月/平方米和162.7元/月/平方米。但空置率相差较大，深圳空置率高达22.5%，广州仅为9%，主要由于产业结构的不同。

整体而言，虽然一线城市2020年下半年以来复苏较好，但未来还将迎来不少新增供应，此外新冠疫情也尚未完全消除，因此商办市场依然面临租金水平下行和市场空置率回升的较大压力。

资产处置潮，大悦城、瑞房大宗交易成行

延续上月趋势，12月商办资产交易较为活跃，包括大悦城、金融街、绿地、瑞安房地产在内都有相关动作。

部分企业选择出售旗下商办物业，如大悦城以合计约20亿元向上海东磬、上海东荟出售位于上海浦东前滩的写字楼相关物业，收购方为上海陆家嘴集团旗下公司。

此次买卖对于大悦城而言，最大的好处是可以回笼资金，商办业务实际上也并非大悦城的主力商业业务；对于买方陆家嘴而言，收购位于上海核心区位的写字楼，对扩大商办业务优势亦有助益。

此外，金融街计划将旗下万科丰科项目转让给平安人寿，交易价格预计37亿元；而绿地也选择出售位于上海绿地外滩中心的一栋办公楼，买方为建信人寿。

可以看到，相关商办资产交易中，保险类企业扮演着较重角色。实际上，险资一直是商办资产的主要买家，如2020年4月，内资保险机构大地保险成功收购浦东北滨江标杆定制商办项目，总交易金额超过30亿元。

有卖也有买，如瑞安房地产就采取成立合营公司方式，收购南南京国际金融中心。该项目位于有"中华第一商圈"之称的南京新街口西南角，以220米的高度成为"新街口第一高楼"，是南京标志性的综合体项目。

整体而言，企业出售资产背后，虽然有可能是基于"三道红线"带来的压力，但对于买方而言，如果遇上优质资产，也不失为一个收购良机。