上海楼市躁动迎来调控新政 将与央行房贷集中度政策形成联动

导语

1月21日，上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，从严打击房地产市场乱象，引业内专家热议

近期，上海房地产市场持续高温，市场情绪躁动。为了进一步规范房地产交易市场，上海相关部门及时出台房地产市场调控政策。1月21日，上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称“《意见》”)。

该《意见》共计10条，主要包含进一步发挥好联席会议作用、完善土地市场管理、严格执行住房限购政策、调整增值税征免年限、严格执行差别化住房信贷政策、严格商品住房销售管理、严格规范房地产市场经营秩序、坚持租购并举、加快推进城市更新改造项目、加强政策宣传等。该《意见》自1月22日起实施。

同策研究院研究总监宋红卫对《投资者网》表示：“2020年上海楼市整体向好，有过热的迹象，尤其是四季度，新房认筹热度上升，二手房成交量价均创新高。在这个时间点，上海出台政策有明显的抑制楼市过热的意图，更重要的是为2021年的上海楼市定调，表明了‘稳市场’的政策决心。”

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增加重点区域土地供给

根据《意见》，完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，增加住宅用地供应，增加上海五个新城的住房供应这条政策是该《意见》中最核心的内容。相较于其他针对上海市场乱象的抵制性政策，这一条政策对上海房地产市场具有鼓励性。

严跃进对《投资者网》表示，此次政策内容强调了三点，第一、土地供应要增加，结构要调整，这也是比较吻合上海当前购房需求的特征，能够真正缓解供求矛盾。第二、此次政策明确了区域市场供地的调整，尤其是提到了轨交沿线和五大新城的供地，有助于后续此类区域住房项目的增多，利好相关人员住房的解决。第三、政策也提到了对土地价格的稳定，强调了房地联动机制的坚持，这也是为了防范地价上涨传导到房价上去。

目前上海部分区域库存不足，房价上涨压力较大，需要政策出台来稳定市场。宋红卫指出，2016年至2018年是上海土地市场供应相对较小的年份，经过三年的市场去化，当前的库存已经处于相对的低位，上海库存的结构性特征又比较显著，其中核心区域库存不足是最明显的特征，并且核心区域也是楼市上涨压力最突出的区域。

宋红卫认为，上海尽管说要扩大土地供应，根据上海城市规划，到2035年城市建设用地控制在3200平方公里以内，所以增加的空间有限，并且供地也主要集中在外围区域，与核心需求是错配的。所以对于缓解上海核心区域的供应端紧张情况，有效程度有限。

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打击“假离婚”购房与打新热

根据《意见》，严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

宋红卫指出，上海楼市购买力强劲，且投资属性有抬头倾向。上海楼市火爆最根本的原因是强大的购买力，随着上海落户政策放松，以及5年限购年限的逐渐到期，购买力不断增强。由于限价、“一二手”倒挂等因素导致的住房投资属性愈加明显，部分房源买到转手卖掉就有可观利润，因此也滋生了“假离婚”等乱象发生。这与“房住不炒”是相悖的，因此必须进行控制。

严跃进表示，该政策其实就是打击“假离婚”的。过去通过此类“假离婚”可以骗取购房资格，而现在即便是离婚了，那么最近3年购房也都还是有影响的。此前有部分城市规定，如果离异2年内要追溯过去家庭所有房产的，而上海升级为3年，政策显然更为严格。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，该政策可以堵住限购的漏洞，同时维护社会秩序。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄同样对《投资者网》表示，该政策打击了“假离婚”购房，可能会降低部分热盘的认筹率，对于稳定需求具有积极作用。

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税费、信贷手段双管齐下

《意见》提出，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

陈霄认为，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年的政策，在一定程度上增加了二手房交易成本，打击了投机炒房行为，二手房市场热度或将有所回落。

卢文曦谈到，由于市场短期形成炒作氛围，尤其是打新热，买到新房后转让也有差价。提高增值税免征年限会提高炒作成本，这些组合拳可以降低投机买家入市热情。

严跃进提到，这个政策真正从税费角度进行了管控。目前来看，包括深圳、上海等地都将落实此类政策，这使得增值税政策的影响力增大。通过此类政策，也使得二手房的交易税费成本增大，防范部分房东房源快买快卖的现象，有助于促进二手房交易的稳定。

此外，《意见》还规定将严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

2021年开年以来，监管部门对于银行违规向楼市“输血”一直保持“重拳出击”状态，据不完全统计，银保监会网站今年以来已出现多张与资金违规流入楼市的相关罚单，包括国有大行分行、城商行、农商行等。

严跃进认为，这条政策中最大的亮点是提到了“房贷集中度”的概念。实际上由于2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年，所以此类政策恰是借这个机会积极落实。后续银行在贷款方面势必需要更为保守，需要在三道红线的约束下放贷。部分炒作比较多的楼盘或投机性强的购房者，后续贷款方面势必会面临收紧的可能。

陈霄则表示，该条政策呼应了前期央行出台的房地产贷款集中度管理制度，对于资金违规流入房地产加强监管，体现了政府对于扭转资金脱实向虚的决心。

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优先满足“无房家庭”自住购房需求

根据《意见》，相关部门将严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

卢文解读道：完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。这个举措是为了最大限度保护刚需买家的权益。

严跃进指出，这里最为核心的就是摇号制度的完善。此次政策提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭，后续一些人才购房势必可以享受更好的政策。预计后续上海还会出台各类摇号选房制度，类似优先认购的制度，真正保障购房者尤其是无房者的权益。

陈霄也表示，该政策提出优先保障无房家庭的购房需求，保障了刚需购房需求，体现了政策对于无房家庭的倾斜力度，同时也打击了炒房现象。

此外，为深入贯彻落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”的工作要求，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，构建完善房地产长效机制，促进本市房地产市场平稳健康发展，《意见》还提出严格规范房地产市场经营秩序、坚持租购并举、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目、加强政策宣传等。

卢文曦表示，规范市场秩序和宣传管控，与最近市场热和舆论导向有一定关联，尤其是一些煽动性宣传助推市场交易热，预计加强管控后，躁动情绪会有一定降温。

中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜对《投资者网》表示，上海此次出台的楼市调控新政策，是在之前相关调控措施的基础上，结合最新的中央政策与地方情况进行的旨在关注调控结果，防止房价大起大落的查缺补漏式的完善与提升措施，是从增加住宅土地供给、涉房信贷政策、购房人准入资格与税费政策的一个综合性举措，有利于保证市场供应，防止炒作和维护房地产行业的平稳运行和可持续发展。

对于政策效果方面，宋红卫认为，该政策组合拳在一定程度上能够给楼市降温，强化楼市稳定的预期。从投资需求的角度来看，能够防范利用政策漏洞，打擦边球的现象。

（文章来源：投资者网）