北京写字楼和商务园市场去化表现明显好转 投资市场全年获历史第二高成交额

    旌鑫

    1月12日，CBRE世邦魏理仕发布《2020年第四季度及全年北京房地产市场回顾及展望》。世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚指出：“2021年北京市场投资活跃度将进一步增强，预期交易规模会重回增长通道。外资对北京投资市场持续看好，受疫情影响造成的交易周期延长，有望在2021年重新释放潜在需求。随着新兴办公区域的崛起，其成长潜力也吸引了自用买家和投资者的目光。此外，近几年地产基金投资的城市更新项目陆续完成改造后，形成了有现金流的优质投资产品，为保险公司和主权基金等投资者提供更多的购入机会。”

    优质写字楼市场

    ——市场去化表现明显好转，扩租和搬迁需求凸显

    2020年第四季度，丽泽商务区两个新项目入市，总计面积21.1万平方米。全年新增供应录得69.3万平方米，新项目在下半年集中放量，从而促进了租户在本区或区域间的搬迁需求。

    本季度，新租需求中扩租和搬迁需求凸显：大面积的扩租需求集中在科技新媒体行业的头部企业；而搬迁需求中，保险、证券和基金等传统金融机构较为活跃，同区或跨区搬迁交易有所增加。此外，医药及能源行业，特别是以新能源和环保科技为主的企业也开始在北京市场设立新办公室。

    本季度，全市净吸纳量继续保持回升态势，达到14.2万平方米，比过去十年的季度均值高出近一倍；下半年的累计净吸纳量较2019年同期有近50%的增长。从区域市场来看，望京表现最突出，在科技企业强劲需求的带动下，贡献当季全市近一半的净吸纳量；丽泽因高品质项目的陆续入市和相比其他商务区更低的租金，吸引了来自周边区域和核心区租户入驻；此外，CBD、燕莎、东二环和王府井等核心商务区去化表现亦有明显好转。

    整体空置率环比上升0.3个百分点至17.9%。全市写字楼平均租金环比下降0.6%。与此同时，业主针对高品质租户所采取的积极租赁策略已赢得显著成效。

    世邦魏理仕华北区顾问及交易服务（办公楼）租户部负责人张冀苏指出：“2020年北京写字楼租赁市场在下半年逐步进入平稳复苏轨道，市场信心持续恢复和提升。2021年，数字经济、服务业开放等政策落地将为写字楼需求持续注入新动能。另一方面，传统核心商务区可租面积仍然充裕，新兴区域新项目的逐步交付给租户提供更多的区域选择。供需两旺之下，北京写字楼市场双循环将迎来众多机遇。”

    北京优质商务园物业市场

    ——2020年下半年租赁强势反弹，行业需求更为多元化

    2020年第四季度，北京商务园区市场录得两个新项目交付使用，分别位于石景山和大兴子市场，共计体量11.9万平方米。全年优质商务园新增供应量达103.6万平方米，创历史新高。其中，朝阳电子城、海淀北清路、亦庄经济技术开发区、石景山银行保险产业园、顺义空港等子市场新增供应均超过10万平方米。

    从需求端看，本季度需求更为多元化，除了来自科技相关的主力需求，金融科技、工业品制造、能源以及专业服务类都有活跃的租赁表现。季内全市商务园区市场录得净吸纳量28.4万平方米，破单季净吸纳量历史纪录。其中海淀和朝阳主要子市场吸纳表现最突出：来自互联网以及金融科技头部企业的大面积租赁需求持续释放，在中关村软件园和上地等子市场完成多宗大面积成交，这些细分产业在海淀的集聚效应更趋明显；得益于互联网、文体娱乐以及专业服务业的活跃需求，朝阳电子城净吸纳量于本季由负转正。下半年租赁活动的强势反弹推升全年净吸纳量至35.5万平方米。

    本季度整体市场空置率环比下降2.3个百分点至23.1%。一些新增供应密集的新兴子市场，业主依旧有较大的去化压力，继续下调租金使整体市场平均租金持续下行；而中关村软件园、上地和东升科技园等子市场租金表现稳健。

    世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人宋海燕表示：“近年北京商务园区与传统商务区之间的关联日益紧密，北京办公区域版图不断向外拓展。未来随着优质商办体量规模、商务配套、基础设施和产业资源导入的日趋成熟，海淀、朝阳、石景山、丰台、大兴等区的外围办公区域将承接外溢需求，推动北京办公多中心格局的发展。”

    优质零售物业市场

    ——王府井商业迭代更新，品牌首店成热点

    2020年第四季度，大悦城控股推出的最新产品线“大悦春风里”首个项目在大兴开业，为区域带来又一个优质零售物业。同时，位于王府井商业街的新燕莎金街和东安市场闭店全面升级改造。

    购物中心季末纷纷推出年终特色陈列或主题展示，结合潮流IP提振消费，为消费者打造更具体验感的消费场景，客流持续复苏。例如国贸商城推出“为爱而生”主题活动，侨福芳草地推出“未来之森”，北京apm联合泡泡玛特打造开箱展览。新租需求缓慢回升，其中新能源汽车、连锁餐饮、以互联网为依托的新零售开店较为活跃。在“首店经济”政策的鼓励下，全年录得31个国际品牌首店入驻，其中餐饮类占32%。季内voguecafé亚洲首店在国贸商城开业，英学馆亚太首店在侨福芳草地开业，另外日本连锁室内运动场品牌Round1中国首店在大兴爱琴海购物公园开业。

    全市空置率环比上升0.6个百分点至10.6%，其中核心商圈空置率保持低位。体验感更强、消费群更年轻的购物中心租金更有韧性，整体租金跌幅较上季有所收窄。

    世邦魏理仕华北区顾问及交易服务（商业部）董事赵志玮表示：“有丰富互动体验感的主题活动、日益多元化和细分化的品牌首店，成为零售物业吸引和竞争线下流量的热点。而即将开幕的北京环球影城和第24届冬奥会，不但为周边区域的实体商业吸引客流，也为各大业主、商家的品牌活动提供多样的题材。随着品牌商户尤其是国际品牌的拓展活动逐步回归正轨，2021年零售物业的租赁需求将在先行复苏的人气带动下进一步回暖。”

    仓储物流市场

    ——北京可租面积再紧俏，租户进一步向环京区域布局

    2020年第四季度无新增项目交付。由于三季度以来市场租赁活跃，可租面积持续减少使得本季度净吸纳量有所回落，录得1.5万平方米。租赁需求主要来自第三方物流和电商，这两大板块全年亦成为需求的主力引擎。和往年相比，疫情后对医药、冷链类仓储物流设施需求更为旺盛。

    北京仓储物流市场整体空置率环比下降0.6个百分点至3.4%，同比下降0.9个百分点。业主对租金增长的预期也进一步增强，租金环比加速上涨，下半年租金涨幅亦达到去年同期水平。可租面积有限和租赁成本增加，推动租户进一步向环京区域布局。其中，天津仓储物流市场本季度净吸纳量达20.8万平方米，多家电商、消费品制造和第三方物流企业录得大面积租赁成交。

    世邦魏理仕华北区顾问及交易服务（产业地产部）负责人李虹指出：“2020年京津廊三地仓储物流市场发展的协同性和层次感日趋成熟，北京市场业主积极在供给侧进行改造提升，以迎合需求升级；天津市场日益巩固的规模和成熟运营体系优势使其成为当前租户和投资者在环京布局物流的首选；廊坊凭借优越的区位和路网优势，近年吸引众多投资者和开发商的布局，大量项目集中于2021年交付，短期内将为租户提供大量选择空间。”

    投资市场

    ——全年获历史第二高成交额，企业自用买家和外资表现活跃

    2020年第四季度，北京共达成十三笔大宗交易，交易总额达148.4亿元，全年总成交额638亿元，仅次于2019年，达历史成交额的第二高水平。

    年底开发商为回笼资金，向市场出售多项优质资产。国内企业自用买家和国内险资为主的机构买家获得了大量购入机会，二者在季内成交额中分别贡献38%和34%。全年企业自用买家和外资表现活跃，各占全年总交易额的34%和24%，成为两大需求引擎。

    办公类题材投资本季度独占鳌头，其中纯办公产品占总交易额的69%，而另外13%则来自一座以写字楼为主体的综合体和一座交易后将改造为办公的零售物业。该类投资遍布核心和新兴区域，核心机会型、增值型和机会型等多种投资策略类型资产。全年纯办公产品成交额占47%，以写字楼为主体的综合体和“改办”类物业合占35%。

（编辑 于德良）