中南建设：“房二代”首秀过关，然两大“顽疾”未除

在“房二代”陈昱含上位第一年，中南建设（000961.SZ）最终未能完成当初设定的2300亿销售目标。这虽然不影响“首秀”过关，但显然留下了遗憾。不过，对于陈昱含及团队来说，更大的考验还在后面，未来要面对毛利率偏低、债务规模攀升的难题。如何解决这两个问题，需要更多的经营智慧。

“房二代”首秀及格

已经进入新老接替的中南建设，在扶正“房二代”之后的第一年，表现虽然谈不上优秀，但或已越过了及格线。

日前，中南建设发布经营情况，2020年12月，该公司实现销售287.5亿元，同比增加14.5%；销售面积221.6万平方米，同比增加11.2%。

2020年中南建设实现销售额2238.3亿元，同比增加14.2%；实现销售面积1685.3万平方米，比上年同期增长9.4%。不过，2020年中南建设最终还是未能完成设定的2300亿元销售目标。

从这个角度来看，明星职业经理人陈凯在2020年初出走，对中南建设2020年的销售目标的完成，多少还是有一些影响。也使得“房二代”陈昱含、也就是中南建设的实际控制人陈锦石的女儿上位，显然不能用优秀来定义。

中南建设近几年顺风顺水，并步入增长“快车道”，陈凯功不可没。公开数据显示，2016-2019年，中南建设房地产开发业务销售金额从502亿快速增长至1961亿，年复合增速高达57.48%；同期，营业收入从344.4亿元增长至718.3亿元，年复合增速为27.77%；归母净利润也从3.39亿元提升至41.6亿元，年复合增长率高达130.71%。而这段时期，正是由陈凯操盘中南建设下属的房地产开发公司中南置地。

而在中南置地之前，陈凯已经证明了自己。2012年3月，陈凯加入阳光城任总裁，用3年时间带领阳光城实现从23亿元到230亿元的飞跃。

当然，中南建设业绩有了明显的改善，这给陈昱含涨了不少分。中南建设发布2020年度业绩预增公告，数据显示，归属于上市公司股东的净利润60亿元～80亿元，对应比上年同期增长44.12%～92.17%。

毛利率偏低

首秀虽然过关，但对陈昱含及其团队而言，仍然需要直面一些难题，毛利率偏低问题首当其冲。

作为一家销售规模突破了两千亿的房企，中南建设的毛利率实在有点“拿不出手”。根据2020年三季报数据显示，截至2020年三季度末，其毛利率为18.33%，较去年同期下滑了1.65个百分点。

而实际上，近年来中南建设的毛利率一直处于较低水平。历史数据显示，自2013年以来，其毛利率犹如王小二过年，一年不如一年。在2016年跌破20%之后，就一直未能重新回到该水平线之上，2018年是近年来表现最好的一年，也不过19.56%。

中南建设毛利率在行业内处于什么水平？公开资料显示，2019年中南建设房地产业务结算毛利率17.93%，低于以证监会标准统计的A股上市地产公司毛利率算术平均水平35.75%。充其量只能算是中等水平。

毛利率偏低，净利率也好不到哪里去。近年来，中南建设净利率一直在个位数水平徘徊，而依据克而瑞研究中心的数据，2019年，在净利润率方面，TOP50房企平均值为14.29%，作为其中一员，中南建设显然拖了后腿。

正因为2019年中南建设房地产开发业务毛利率较去年同期降低2.30个点，收到了深圳证券交易所发出的问询函，问询关于中南建设地产业务毛利率所处的水平及差异原因，以及未来在提升主业毛利方面拟采取的举措。

中南建设主要围绕公司负债、存货、关联交易、PPP项目、毛利率等方面进行了回应。并表示，公司不追求高价格预期和高利润率，而是更看重项目的周转和利润率的确定性，希望以不高的利润率，但更好周转率和确定性，实现好的资产回报率。

由此看来，未来一段时间里，其毛利率可能不会有明显的提升。

债务压力巨大

负债规模越来越大，是中南建设必须面对的另外一个难题。

根据中南建设2020年三季报数据显示，负债总规模已经突破三千亿关口，达到3032.04亿元。其中，有息负债达到916.72亿元。也正是因为如此，其资产负债率仍然高达89.02%。

中南建设曾在回复深交所时表示，“公司起点低、净资产积累少，融资成本高，所以公司房地产业务不能像行业其他公司一样依赖提高杠杆，储备更多土地。”

或许还不只是“不能”，面对如此巨大的债务压力，中南建设或许是“不可能”。据了解，目前中南建设仍踩两道红线，有息负债年增速的上限被控制在5%。如果再不“降负”，即便是中南建设想要像其他公司一样依赖提高杠杆，也绝无可能。

陈昱含曾如此评价行业：经营安全以信用为锚，信用向规模和速度低头，规模和速度要求高周转和高杠杆，高周转和高杠杆下牺牲经营质量。

或许，不用中南建设主动降速，行业形势有可能会倒逼它“慢些走”。在融资规模受到控制的前提下，中南建设或许只有选择放弃规模，转而关注经营安全。

2020年未能完成目标，或许是在债务压力之下而不得不“减速”的被动选择。