按揭房可带抵押过户？成都市民还得等等
来源：华西都市报108人参与讨论 2021-01-20 09:18:13
1月1日起，《民法典》正式生效，其中第406条有关抵押财产转让的规定引发众多市民关注。其核心内容大致可解读为：财产可在抵押状态下自由转让，该抵押财产的抵押权仍在该抵押财产上，例如二手房在抵押状态下，可以不解除抵押直接办理过户。
这一新规对房屋交易双方有何影响？是否已在成都落地执行？具体流程应如何办理？银行将如何确认购房者的贷款资质和还款能力？带着一连串疑问，记者近日走访了成都市政务服务中心房产分中心与多家国有银行在蓉网点。
按揭房带抵押过户
房屋交易双方翘首以盼
1月18日，一位署名“嘉诚”的网友留言称，“我今年准备购置一套位于广元市东坝区价值120万元的二手房。现房主贷款未还清，按照原来商量的协议，需要我先为他还清47万元剩余贷款，再进行下一步差价补足、房屋转让等交易。这样操作的话，我短期经济压力很大，但听说有个新规定，即我不用为他还清贷款，而是可以将房子和贷款一起转让给我，请问具体怎么操作？”
这名网友遇到的问题并非个案。不少人买房时会通过银行按揭贷款，并将房产抵押给银行。一般来说，房主什么时候还清贷款，银行就什么时候解除房产抵押，然后，房产才可过户。这就意味着，贷款到期前如要进行交易，房主需先筹措一笔资金还完全部贷款后，才能进行房产交易。
为了筹足资金，一些房主不得不四处借贷，或让购房者出资，无形中增加了双方的交易难度和资金成本。
民法典实施后，这个问题有望迎刃而解。
根据民法典物权编第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”
这两条法规的意思是，房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售，即抵押的房子可以卖，抵押权跟着房子走，不影响房产的交易流转，但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。
实施细则尚未出炉
新规落地还需耐心等待
房产可带抵押过户，对购房者来说方便了不少，既保障了财产买卖双方的共同利益，也促进了社会资源流通的速度。但新规实际落地情况如何？
1月18日，成都市政务服务中心房产分中心内，人流密集而有序，各个业务办理柜台前都排着长长的队伍。记者在法律咨询台询问工作人员得知，该新规落地“应该有一个过程”，目前还不能办理。
该工作人员坦言，法规要真正实施，有一系列问题亟待解决，因此还需等待相关部门进一步出台实施细则。比如，新规的适用范围是针对存量的抵押房还是只针对新增的抵押房？原来签的合同是否需要更换？随着抵押权转移，还款人中途变更，银行如何核实其还款能力，从而有效防控资金风险？“这些操作层面的问题必须先解决，新规才能落地。”他说。
记者当日还走访了工、农、中、建等国有商业银行的多家在蓉网点，工行、中行、建行的工作人员均明确告知暂时不能办理该项业务，正在等待上级通知。农行工作人员称已收到相关通知，但具体实施时间还未确定。
成都某律所一位资深律师分析称，假设实施细则出台后，市民要办理此业务，也至少得满足以下条件：抵押房产为现房，并准备好存量房产买卖合同、权益转让书等相关文件；联系房贷行确认双方无拖欠本金及利息，检查相关条件是否符合办理；确认双方征信等条件后，到银行办理转按揭贷款，经银行同意后，方可继续按照合同前往房地产交易管理部门提出申请、办理过户。“办理中关键的一个环节，就是要看银行是否同意。不排除一些银行为了防控风险，会在今后新的房贷合同中设置由购房人自愿放弃转按揭的条款，所以新规能否顺利落地，还需拭目以待。”
（文章来源：华西都市报）
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