房价高 抢着买！但深圳这类楼房为何便宜、优惠 还如此难“售”？

深圳新盘较少，即便房价高，很多楼盘都是一经推出就告售罄。按理说，低价位的公寓房源应该会受欢迎，但事实却是，和住宅市场的火热相比，深圳公寓市场近来可谓寒意浓浓，就算降价，也少人问津。

深圳公寓市场进入寒冬

降价促销频繁上演

在深圳罗湖区的一个公寓楼盘，记者看到销售大厅冷冷清清，里面只有一个销售人员，记者在现场了解到，这个楼盘2018年开盘，目前仍有在售公寓。销售人员告诉记者，目前购买新的公寓，开发商还将提供首付优惠活动，一般公寓需要首付5成，但该楼盘只需要首付4.5成就可以。

深圳某公寓售楼中心销售人员：我们是2018年10月开盘的，现在是现楼了，整体均价6.6万元左右，周边7万、8万元都有。我们有49、57、67、84平方米，8梯30户。虽然卖了两年多，但公寓性产品本来就是要分开慢慢卖。

记者又来到位于深圳罗湖区的另外一个新的公寓项目，这个项目上个月刚刚开盘，由于得房率比较高，吸引了一些前来挑选的客户。

深圳某公寓售楼中心销售人员表示，56平做三房，买一层送一层。楼上不算面积，现在有折扣，他们根据预付首付款的进程，来申请折扣。

降价促销的方式，在一手公寓市场屡见不鲜。已经从事房地产中介行业第六个年头的夏振坤告诉记者，深圳一二手房倒挂情况严重，导致全民打新，让买房人涌向新房市场，再加上新政提高了二手房交易的税费，二手房市场不再像过去一样受青睐。无奈之下，夏振坤和同事们只能将目光转向代销深圳的一手公寓市场，但几个月过去，公寓销售仍不理想。

深圳中原研究中心数据显示，2020年全年深圳在售公寓项目56个，新批售面积147万平，约2.49万套。2020年成交1.17万套，共72万平，均价为6.3万元/平。

深圳中原三级市场工商铺区域总经理田慧表示，卖得不好的盘基本上集中在原关外，或者新盘，供应量比较多。一些集中爆发的区域，比方说像今年罗湖一下子爆了12个盘，一个月都出来了，所以它的竞争就非常大，只能打价格战。

公寓市场供需失衡

业主降价为求脱手

在深圳公寓新房市场销量冷清的同时，二手公寓市场又出现业主大幅降价抛售的情况，深圳的二手公寓市场目前的具体情况如何呢？

方女士在2017年底的时候，由于购房名额受限，买了当时龙华区刚开盘的一套30多平方米的公寓，并在2019年底交房后，就出租给了长租公寓。但今年的情况让方女士始料不及，受疫情影响，多家长租公寓出问题，方女士未能幸免，不仅租金收不回来，还需要偿还每月的贷款。于是，方女士开始把自己的公寓在各大中介放售，但结果并不乐观，挂盘半年仍旧无人问津。

深圳业主方女士：卖房发现2017年的房价到现在，价格还是没有变过，所以算下来我还亏了税费和银行按揭的利息费用。公寓它增值税很高，当时买的时候没考虑到这一点。现在二手公寓除非是亏本卖，要不根本就卖不出去，挺后悔的。

记者近日也来到了位于深圳市龙华红山片区的龙光玖钻，这个楼盘曾在2018年连续多月成为深圳单盘销售冠军，被认为是衡量公寓市场的指标盘。深圳贝壳网数据显示，龙光玖钻共有11218套商务公寓，截至目前共有254套房源待售。而近3个月，龙光玖钻仅有11套成交。挂牌房源中，不乏有2019年6月中旬便已上架，但至今未成交的房源。

在深圳，像龙光玖钻这样的公寓遇冷不是个案。业内人士表示，当下的公寓市场供过于求，不少开发商也开始降低客户自住的成本。

深圳美联物业中心区销售经理夏振坤：很多公寓刚开始开盘的时候预定价停车费是在900、1000元，因为它属于商业性质停车费，比较贵，比住宅要高。但是后面开发商都把停车费调低了，就像深业上城它最初的时候，停车费要1000至1800元之间，但现在开盘入伙后，是460元一个月。

数据显示，2015年以来，深圳每年公寓的供应量都大于成交量，2018年和2019年，公寓供应量约为销售量的两倍。

交易成本高成遇冷主因

从2018年到2020这三年间，深圳公寓政策频出，平衡供需的调控也持续地进行。市场紧跟着政策风向，经历了跌宕起伏的3年。那究竟是什么原因导致公寓不被市场看好呢？

根据《深圳市城市规划标准与准则条文说明》，商务公寓是为满足短期在深圳进行商务、工作的居住行为而配备的一种办公建筑形式，在使用功能和区位上更接近商业用地，在地政管理中也将其作为商业用地对待。因此，商务公寓水电费是按商业楼宇的标准，无论是自持还是转卖，都要付出比住宅更高昂的成本。

深圳美联物业福田北区总经理孙佳彦表示，目前公寓成交的费用，比住宅大概高5个点左右。最重要的原因是它不带学位，首期款的要求是要5成，供楼只能借10年。它不像住宅这么灵活，可以借20年、30年。所以供楼的压力也是很多人没有办法购买公寓的主要原因。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，住宅市场需求量特别大，而深圳的供应量也跟不上去，就迫使很多的开发商在做公寓市场的时候，把它转成了类住宅，目的就是强化销售。可它又违背了政府最初的初衷，所以政府就不允许转，使得公寓在市场上，始终处在一个比较尴尬的境地。

2018年7月30日，《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。此外，开发商在各类新供应用地上建设的商务公寓只租不售。限售令一落地，公寓供应和成交价均出现下滑。深圳中原研究中心数据显示，2018年公寓供应量为133.51万平，同比下降0.36%，是2014年之后供应量的首次下跌。价格方面，2018年商务公寓成交均价为59762元/平，同比下跌3.79%，为2012年之后首次出现回落。

去年深圳出台的停止新增公寓审批政策，被视为严控公寓供应的信号，成为公寓市场的分水岭事件。2020年7月31日，《深圳市规划和自然资源局市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》出台，明确“在全市范围停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批”。

同日，深圳住建局发文表示，商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，但近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”与“短期住宿”目的。深圳市停止商务公寓审批，符合国家相关政策和深圳市的实际管理需求。

深圳中原董事总经理郑叔伦：现在有点像赶尾班车，很多公寓都集中拿出来卖，属于公寓供应最多的时候。所以在这个情况下，价格很难有很好的表现。大家为了竞争出货，可能也会有不同的优惠。但我认为这个情况会改善，因为未来不会再有新增公寓供应，这是个很重要的节点。

（文章来源：央视财经）