金茂“推三阻四”丨中报风云（60）

文/乐居财经魏薇

上市15年，中国金茂紧抓窗口，业务规模已经扩张到行业的第一梯队。在行业的深度调整期，金茂将2022年的经营方针定位“提质增效”，健全城市公司发展机制，落实高绩效导向。这半年来，金茂已有所收获。

2022上半年，中国金茂实现签约销售额699亿元，位列克而瑞行业榜单11位，较去年同期上升4位，行业排名已连续4年提升。期内实现收入287.45亿元、毛利62.25亿元，较去年同期均有所上升。

在这个现金为王的时代，金茂上半年累计回款733亿元，回款率105%，创历史新高。

当下，房企交付问题频出，金茂以“工程管理”为年度主题，强调工程推动、专业协同，确保项目关键节点的达成，上半年共计完成29个项目31个批次的交付工作，主责交付项目实现应交尽交，无一缓交。客户第三方调研中，金茂的整体满意度提升至87分。

管理层表示：“今年是房地产行业大幅下降的一年，但我们相信行业将触达底部，未来逐步企稳。中国金茂会按照规划前行，相信能够实现既定的战略目标。”

未来避免进入三四线

今年，中国金茂依旧保持着严格的投资纪律，在1-8月新获取11个二级项目，且全部位于一二线核心城市，其中48%由城市运营项目贡献。

中国金茂总裁李从瑞表示：“我相信随着时间的推移，随着我们对招牌挂项目纪律的严肃，城市运营项目的占比会越来越大，优势也会逐渐得到体现。此前，金茂在一二线城市拿地的比例都在80%以上。未来，金茂会避免进入三四线，要聚焦一二线，当前应聚焦在一二线的核心地段。”

优质的地块及项目在一定程度上促进了销售的达成。2022年上半年，金茂的多个项目热销。如北京东叁金茂府、北京西山金茂府，后者还获得一季度丰台区套数及成交金额双料销冠。青岛崂山大云谷金茂府累计销售金额29亿元，成为当地销冠，太原龙城金茂府上半年业绩名列前茅，签约均价城市第一。

期内，金茂北京、金茂南京、金茂苏州、金茂上海、金茂青岛等城市公司签约销售额均突破50亿元。

一直以来，中国金茂坚持城市运营商的战略定位和双轮两翼的业务战略。上半年，中国金茂签约销售额的25%来源于城市运营项目。

截至6月30日，中国金茂在全国布局了34个城市运营项目。持续推进之下，中国金茂在城市运营上取得重要进展。例如，金茂武汉与华为达成合作，全面搭建“数字+产业”基底，助力武汉方岛智慧科学城打造中国金茂科学城IP标杆项目；中国金茂首个自持运营产业园青岛中欧科创园，已实现97%的出租率，预计今年年底该园区产值将实现2亿元以上；宁波生命科学城落位的上海师范大学附属宁波试验学校，作为全国首批“5G+智慧教育”示范校、获得工信部教育部认定。截至上半年，老虎云、丰牧农业、谦川科技等9家优质产业资源，以资源进场方式入驻中国金茂城市运营项目。

6月9日，中国金茂发布公告称拟私有化中国宏泰发展，后者拥有多个优质产城项目，基石项目龙河新城位于京津冀首都经济圈，如私有化进程顺利推进，中国金茂将锁定龙河新城约2万亩土地储备，后续将为公司带来可观、稳定的收益。

截至上半年，老虎云、丰牧农业、谦川科技等9家优质产业资源，以资源进场方式入驻中国金茂城市运营项目。目前，中国金茂累计与443家优势产业资源完成战略签约，产业资源库内的活跃资源数量超过1400家。

融资成本创新低

从去年下半年开始，房企融资越发艰难，今年以来虽有回暖趋势，但资源更多地会向优质房企倾斜。

中国金茂凭借良好的财务和运营表现，融资通道相对通畅。上半年，中国金茂获得近200亿元直接融资，其中包括发行利率为3.4%的87.08亿全国最大单碳中和CMBS债券、利率仅3.5%的15亿全国首单地产行业并购主题公司债等。目前，中国金茂尚有1308亿元未提取银行授信及未使用直融额度。

期内，中国金茂的平均融资成本仅3.76%，创历史新低。融资成本方面，截至6月末，中国金茂的利息开支总额约30.07亿元，同比下降4%。

截至期末，中国金茂的计息银行贷款及其他借款总计约1141.72亿元，净债务约为718.5亿元，银行类、直融类、保债类占比约98%。一年内到期债务占比下降6.7个百分点，占比24.6%。另外，其永续债金额大幅降低，降幅达40.5%。

期内，中国金茂通过合理的债务管控，进一步优化现金短债比、净负债率、剔除预收后资产负债率相关指标，继续保持“三道红线”全绿。

良好的财务表现获得了评级机构的认可。4月8日，标普确认了中国金茂的“BBB-”长期发行人信用评级，并上调中国金茂评级展望至“稳定”。4月11日，惠誉发布报告确认中国金茂BBB-评级并维持“稳定”展望。

中国金茂在半年报中表示，“未来本集团将继续坚持‘城市运营商’定位，坚持‘科学至上’理念，狠抓提质增效，实现从常规发展模式向创新驱动模式、从规模导向往市值导向和利润导向转型。”