地产下行，审视房企不能单看盈利
来源：乐居财经 2022-08-18 21:22:05
文/乐居财经曾树佳
地产行业进入深度调整期，利润增速、利润率下滑已成常态，体现在房企的财务报表上的，是盈利能力的下滑。7、8月份，发布上半年盈利预警、预亏的A股、港股地产商，已超过50家。
抬眼望去，大多上市主体均受到了影响，亏损几亿至几十亿的不在少数。在这样的背景下，再优质的房企也不能独善其身，因此简单地用规模、盈利的增幅标准，去评判房企发展的优劣，已不合时宜。
8月18日，碧桂园也发布了一则盈利预警公告，其上半年核心净利润介乎45亿元至50亿元，股东应占盈利介乎2亿元至10亿元。但碧桂园董事会认为，上述盈利的影响因素，多为非现金性质，碧桂园的经营状况良好，现金流依旧稳健。
不同房企都有不同的境况，要具体问题具体分析。从碧桂园的销售水平、负债水平、企业战略层面上看，该公司内部运转如常、目标明确，中期利润的收缩，可能只是其在底部盘整的大环境下，短期的蛰伏而已。
资产负债及利润平衡
行业回暖不及预期，今年前7月，百强房企权益销售额、权益销售面积同比分别下降48.7%和52.2%，接近腰斩。国家统计局数据显示，4-7月房地产开发投资增速连续4月负增长，房屋施工、新开工、竣工面积同时下降。
上半年，疫情导致项目交付规模下降、项目结算减慢；前两三年拿地的部分项目，结算的毛利较低；为保障现金流的平衡，部分项目做了一些量价平衡；计提减值；利率波动造成了汇兑损失，致使利润表也承压。
这五个方面，是碧桂园总结出的利润变薄的原因，也是业内企业普遍要面对的现实。不过，作为龙头房企，碧桂园仍在穿越周期的过程中，保持着韧性。
1-7月，碧桂园公布的权益销售额为2152亿元，虽同比下降38.9%，但总体上明显优于百强企业。而据第三方统计显示，前7月碧桂园累计全口径销售额2854.9亿元，规模仍然居于榜首。
今年上半年，该公司在214个城市，如约交付1070批次，超25万套房屋；下半年计划交付50万套，履行着房企责任。
在8月18日的投资者会上，碧桂园管理层披露，其一直把重心，放在保证资产负债及利润的平衡上，并确保核心资产和核心人员不受损。
该公司主要通过销售回款，可动用现金的管理、审慎投资来维持收支相对平衡的状态，压缩一切不必要的支出。通过经营性现金流，偿还高成本短周期的融资，进一步优化负债结构。
基于此，上市公司的资产负债表、现金流量表，才能保持平稳。其净负债率才能维持在50%以下，经营性现金流持续为正，可动用现金相对充足。
作为示范性房企，碧桂园享受到了因自律而得到的融资便利，展开了全品种融资。包括自去年下半年至今61亿的公司债及中票、87亿的供应链ABS及ABN；以及今年发行的33.68亿可转债、24.1亿配售新股筹集款项。
下半年，碧桂园在境外已无到期美元债；境内有两笔债达到可回售状态，合计40亿元。除此以外，下半年没有到期的直接融资。
细看碧桂园的基本面，其稳健是多方面支撑起来的。
活下去，再活得更好
碧桂园集团总裁莫斌认为，在市场下行和市场筑底的过程中，最重要的工作是以现金流为核心。做好资产负债和利润表的平衡。保证公司能够活下去，活到健康的市场到来之后，让公司能活得更好。
先活下去，再在以后环境改善后，追求“活得更好”，这或许说出了业内房企的普遍心声。
下半年仍处在底部盘整，城市分化的过程，虽然不会比上半年的情况更差了，但也不会有很大的反转。面对这样的市场环境，碧桂园表示：“这个市场是我们不能改变的，但是要有策略。”
碧桂园的策略是，凭借充沛的货量、一万亿的可售土储、均衡的布局，去较好地对冲市场分化和疫情影响。公司可以通过调节货量供给，采取“以销定产”“精准供货”的方式，去对冲风险。
而在产品方面，其将积极去调整产品，推出更加有适销对路的安排，比较稳健去度过现在的市场低谷情况。
从更大的层面上，则不得不提碧桂园的全竞提升策略。
从2018年开始，碧桂园已经连续做了四年的“全竞提升”，其中包含“一率五力”的执行，做到精细化管控，以及供销回支投的闭环管理，
与此同时，该公司也做好了所有区域资产的投融管退，出清相对较差的资产，聚焦深耕在五大都市圈和确定性高的市场。
相关文章
猜你喜欢
今日头条
图文推荐
精彩文章
随机推荐