融资大考，房企如何守护信用名片？

2022年上半年，国内房地产市场延续了去年以来的下行压力。由于销售额同比大幅下降，流动资金持续紧张，多数房企商票的逾期及违约情况开始集中出现。

近日上海票交所公布《截至2022年6月30日的持续逾期名单》，其中存在商票持续逾期的房地产项目公司数量从5月的1562个增至6月的1666个，占全部商票逾期企业的62.5%。

然而，大浪淘沙，方显真金本色。在低质房企逐渐被淘汰的同时，稳健成长型房企的实力尤为凸显。

7月13日，龙湖集团控股有限公司（下称龙湖集团，0960.HK）发布公告称，公司已经偿还一笔4.5亿美金的美元债，票息率为3.875%。据悉此次偿付完成后，龙湖集团年内已无到期美元债。

业内人士认为，在行业频繁发生债务违约、评级下调的背景下，龙湖集团以稳健的经营和健康的财务表现，展现出民企“示范生”的担当，对修复房企在国际资本市场上的信用形象起到积极作用。

上半年房地产融资政策边际改善

《投资时报》记者注意到，2022年上半年，受疫情持续反复、部分房企债务违约、行业整体销售遇冷等因素叠加影响，房企融资情况并不乐观。

一方面，房企融资规模大幅下滑。中指研究院最新数据显示，2022年上半年，房地产企业非银融资总额4825.5亿元，同比下降56.5%。其中信用债同比下降24.2%；海外债下降91.2%；信托下降79.6%；ABS下降41.1%。

另一方面，房企到期债券规模居高不下。据克而瑞统计显示，2022年6至7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，民企到期债务压力巨大，约有1178亿元债券到期，占比67%。同时，下半年，民营房企到期债券中，海外债约占总规模的56%。其中，7月将有51笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为740亿元，环比增加15.8%，偿债潮仍在持续。

针对房地产融资难问题，中央联合各部委积极表态，推动相关问题的解决。上半年以来政府出台诸多有利于房企融资的政策，在遵循“房地产金融审慎管理”的主线上适度调整，根据企业实际融资需求进行边际放松，鼓励收并购类融资，支持优质民企重归融资市场。

4月11日，证监会、国资委和全国工商联共同发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》（《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。

5月16日，碧桂园(港股02007)、龙湖集团、美的置业(港股03990)三家民营房企被监管机构选定为示范房企，并陆续发行人民币债券。同时创设机构还将发行包括CDS或CRMW在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

克而瑞预计，下半年行业分化将继续加剧，优质房企包括国企、央企及部分稳健民企的融资优势逐渐加大。尤其是自5月信用保护工具的推出，将有效提升部分示范民企发行债券的信用等级，进一步降低债券发行成本，从而与其他企业拉开差距。

融资渠道拓宽，业绩率先回暖

5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘会议，释放强烈的撑地产信号。进入6月，房地产销售已出现明显的边际回暖。《投资时报》记者注意到，作为行业中经营较为稳健的优质民营房企之一，龙湖集团在监管机构的保驾护航下融资渠道进一步拓宽。

具体来看，该公司作为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企，成功发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS。7月5日，龙湖集团宣布成功发行2022年第三期境内公司债，发行规模17亿元，利率为4.1%。

业内有分析表示，在融资上，由于政策以及市场的支持，加上龙湖集团在多元化协同上的表现优异，使得未来其在收并购融资以及探索新的融资工具方面具有较大的发展优势。在行业整体融资环境并不乐观的背景下，龙湖再次以低成本获得融资，无疑给行业注入了一剂强心针。

2022年以来，龙湖集团累计新发行公司债、绿色债合计约50亿元。观点指数研究院的数据显示，龙湖集团融资能力在民营房企中排名第一、所有房企中排名第五。

并且，龙湖集团仍有较充足的未使用银行授信，存量优势凸显。据公司管理层透露，其尚未使用的公司债、中期票据、境内综合授信额度合计达到2112亿元，还有美金债或银团贷款约4.73亿美元额度待使用。

在融资渠道拓宽的同时，龙湖集团因长期坚持布局高量级城市，在销售端也率先感受到了行业回暖。

集团运营数据显示，6月单月，龙湖集团权益签约面积为101.5万平方米、权益销售额为160.2亿元，分别环比增长81.6%、76.8%。这是龙湖集团权益销售额继5月环比增长23.1%之后，再次实现环比大幅增长。

2022年上半年龙湖集团在售项目覆盖全国68个城市，集团在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠，并在15个城市进入市场前五、35个城市进入市场前十。

《投资时报》记者了解到，销售之外，龙湖商业投资、租赁住房、空间服务等多维航道齐头并进，贡献稳定的现金流，令其在行业周期性波动时更具韧性，在民营房企中脱颖而出，稳居头部地位。

财务稳健，“全投资级”实力凸显

“稳健”“审慎”一直是龙湖集团留给行业的印象，也是其在行业严重分化阶段，始终如一的坚守。

变局之中，财务上长期保持高度的自律，让龙湖集团获得了稳健发展盘面的核心保障。截至2021年年底，集团净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88），连续6年保持“三道红线”绿档水平。

观点指数研究院的数据显示，龙湖集团的融资成本从2020年的4.39%，降至2021年的4.14%，融资成本与国企几乎齐平。同期，龙湖集团回款率维持在90%以上的高位，为集团的经营性活动提供了健康稳定的现金流。这也让龙湖集团在投资扩张方面掌握了更大的主动权和选择权，同时也为其构建了更高的安全边界。

过去一年，因为基本面下行，多家房企风险暴露，引发 “三大国际评级机构”评级下调或展望调至负面。在此背景下，龙湖集团凭借稳定的财务表现和较低的融资成本，分别获得惠誉、穆迪、标普给予的BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定评级，继续保持境内外“全投资级”的民营房企最佳评级。

标普认为，“龙湖均衡的运营模式会继续支持其信用状况，在保持稳健财务纪律的同时稳步扩张，将有助于公司在未来一到两年抵御不利的市场环境的波动。”

穆迪则表示，“评级确认反映了我们的预期，即龙湖将拥有可靠的信用指标和强大的流动性，以抵御中国房地产行业面临的阻力，该公司不断增长的经常性租金收入将在未来1—2年提供财务缓冲。这将助力龙湖保持稳健的信用指标，严格的财务管理和获得多种资金来源的渠道。”