审核通过！最火基金产品，又来两个新品

REITS是近两年的明星产品，被不少投资者关注。

因此前报道1100亿资金认购鹏华深圳能源REIT，曾有读者在评论区留言“有REITs发行认购信息能否提前告知”。

这类产品有新消息：

本周有两只公募REITs审核通过！

7月11日，深交所通过了红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT项目；7月14日，上交所通过了中金厦门安居保障性租赁住房REIT项目。值得注意的是，这两只REITs的基础设施项目均保障性租赁住房。

此前，证监会中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅于5月27日联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，在通知中表示将推动试点项目尽快落地，同时加强市场监管，督促原始权益人和中介机构诚实守信、归位尽责，确保保障性租赁住房REITs行稳致远。

今年的REITs持续爆火。1500亿资金追捧华夏中国交建(行情601800,诊股)REIT，440多亿元资金抢筹国金中国铁建(行情601186,诊股)高速公路REIT，1100亿资金认购鹏华深圳能源REIT。即将问世的第四、五只REITs又会引发市场怎样的追捧呢？

深交所：审核通过红土创新

深圳人才安居保障性租赁住房

7月11日，深交所批准了红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT项目。值得一提的是，这是红土创新基金推出的第二只REITs。

根据招募书草案，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT的基础设施资产为深圳市4个保障性租赁住房项目：安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目。上述四个项目分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，项目建筑面积合计 13.47 万平方米，共1,830 套保障性租赁住房及其配套。

根据招募书草案，上述四个项目均为深圳市保障性租赁住房项目。从收入来源看，上述四个项目收入分别来自保障性租赁住房租金收入、配套商业设施租金收入以及配套停车场租金收入。

根据对深交所问询的回复，上述四个项目均已投入运营：其中安居百泉阁项目于 2022 年 1 月开始运营，安居锦园项目于 2021 年 11 月开始运营，保利香槟苑项目于 2020 年 7 月开始运营，凤凰公馆项目于 2020 年 11 月开始运营。四个项目运营时间虽然未满 3 年，但已具备产生持续、稳定现金流的能力。

至于预期回报，该项目在回复问询时表示，如果以基础设施项目的评估值11.58亿元作为募集资金规模测算，投资人净现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金募集规模）分别为4.24%和4.25%。

招募书草案中也对与基础设施资产相关的特有风险进行了提示：保障性租赁住房类基础设施资产特有风险包（括租金定价风险、配租风险、承租人风险、人口流入风险等）；基础设施项目运营管理风险；大修、改造风险；基础设施资产土地使用权续期风险等。

上交所：审核通过中金厦门

安居保障性租赁住房

7月11日，深交所批准了红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT项目。这是中金推出的首只REITs。

目标基础设施资产为位于福建省厦门市集美区的园博公寓和珩琦公寓，是根据《厦 门市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（厦府办规〔2021〕6 号） 相关文件精神认定的保障性租赁住房，主要面向本市无房的新就业大学生、青年人、城 市基本公共服务人员等新市民群体，解决阶段性住房困难问题。

从区位来看，这两栋公寓均位于厦门市集美区，交通便利。具体来看，园博公寓处于集美区商业核心区，周边有 IOI 棕榈城、世贸璀璨天城、云城万科里、华侨大学。附近有公共交通 BRT1 号线产业研究院站，地铁六号线（在建），过杏林湾大桥即是杏林湾商务运营中心；珩琦公寓位于集美区珩琦二里，为地铁1号线上盖的租赁社区，紧邻软件园三期办公楼聚集地。

从收入来源看，项目收入主要来源于租金，且租金收入100%来源于市场化租户。园博公寓和珩琦公寓截至 2022 年 3 月 31 日的平均月租金单价分别为 32.35 元/平方米、30.52 元/平方米。

根据对上交所有关意见的回复，该基础设施项目虽运营未满3年，但已产生持续、稳定的现 金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力。

至于预期回报，该项目在回复问询时表示，如果基金募集规模为 12.14 亿元，经过测算，预计 2022年4-12月的可供分配金额为人民币约3,960.89万元，现金分派率约 4.33%；2023 年度的全年可供分配金额为人民 币约 5,263.32 万元，现金分派率约 4.34%。

与此同时，在回复上交所的文件中，也披露了潜在的风险：障性租赁住房行业容易受行业政策、经济社会环境影响。从需求端来看，如果未来国内经济增速持续放缓可能导致居民收入水平下降、城市人口流出，将会导致租金增长及出租率水平承压。从供给端来看，在政策支持和租房需求持续释放的驱动下，未来市场同类保障性或者市场化租赁住房房源供给将持续增加， 市场竞争也将会更加激烈。

尚有2只正等审核

2022年，公募REITs获得资本追捧，后续还有项目正排队等待审核。目前已经上报等待审核通过的项目有两个，均在上交所上报：华泰紫金江苏交控高速公路REIT和国泰君安(行情601211,诊股)临港东久智能制造产业园REIT。

目前，两个项目的状态均为已反馈。

需要说明的是，从审核通过到正式获批，可能还需要一段时间。

值得一提的是，受股债市场表现不佳影响，今年以来基金发行市场热度有所下降，公募REITs成为少有的爆款品种。

4月7日，今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT正式首发，包括战略配售、网下及网上认购三个环节引来了超1500亿资金追捧。而2022年第二只公募REITs、西部首单公募REITs——国金中国铁建高速REIT，最新公布认购比例结果，两天大卖440多亿元。而7月6日发行的2022年发行的第三只公募REITs——鹏华深圳能源REIT，最新公布认购比例结果，合计大卖达到1099亿元。

这些产品受到市场追捧，和公募REITs的特点密不可分，公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金，能够提供长期稳定的现金流；其次，从资产配置角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产。在权益市场波动较大、稳健收益“资产荒”的背景下，公募REITs能满足投资者的配置需求。

据悉，目前行业各大基金公司都在积极备战公募REITs产品，目前筹备中的产品或已经达到百只级，将陆续会有更多产品出炉。同时，目前我国基础设施品类繁多、规模较大，为公募REITs提供了丰富的基础资产，公募基础设施REITs未来市场空间巨大。