21城祭出“房票”大招背后,有城市库存去化需20个月

作者 |筱纳

出品 | 焦点财经

楼市暖风频吹，市场却依旧平静无波。在去库存的压力下，最近各地政府纷纷放出“大招”，拿出了“房票”安置这一利器。

乍听上去，“房票”颇具年代感，令不少人大呼穿越。尤其是6月20日郑州推出的“房票”安置政策，一石激起千层浪，引起了极大关注。实际上，“房票”并非郑州的首创，也不是这轮楼市调控的首创，早在2015年就已出现。

“房票”是货币化安置的另一种形式，目前全国已有包括郑州、宜兴、开封、温州、丽水等21城出台了“房票”政策，业内专家预计未来会有更多三四线城市跟进。

政策热，市场冷，购房者信心正在慢慢恢复的当下，“房票”的出现能救市吗？

已有21城推出“房票”安置政策

听上去与布票、粮票类似，实际上“房票”是完全不同的概念。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，“房票”安置是在棚户区改造或拆迁改造中，不再以实物安置或货币补偿二选一，而是以一种未来可以用于购房的结算凭证，在一定的期限内，抵扣购房价款的安置模式。

此次“房票”重新回到公众视野，属于“老招新用”。2015年，棚户拆迁安置时，“房票”政策已经出现，2016年全国多个城市实行，直到2018年，棚改货币化权限被强制收回，“房票”制度逐渐消失。

目前21城“房票”政策各有本地特色。此次郑州作为首个发布政策的省会城市，影响最大。细看郑州的“房票”政策，其中优惠和鼓励措施很受关注。郑州为选择“房票”的被征收人设置了奖励，给予安置补偿权益金额8%的奖励，被征收人使用“房票”所购买的商品住房不计入家庭限购套数，同时还将以现金方式奖励3个月的过渡费。

一些城市的“房票”可以转让。近日丽水经开区推出“房票”安置政策，提到了转让问题。“房票”实行实名制，经过审批，每张“房票”允许整体实名转让一次。

一些城市则搭建起“房产超市”。南京市溧水区将包含商品房、二手房、已分配安置房等纳入“房产超市”。河南信阳市的房源超市首批有683套商品房、2604套安置房，被征收人可以在网站自主浏览，自助选房，截至目前，信阳已开出“房票”195张，签订“房票”安置购房合同70份。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，郑州“房票”的“性价比”比较高，被征收人持有“房票”去购房，不会局限于动拆迁区域，可以在郑州全市认购，客观上使得“房票”的认购范围增大，且“房票”认购的选择面也较广，除了住宅以外，也包括商铺、储藏室和车库等，这也使得“房票”的使用优势较大，购房者若是认购住宅后还剩余一部分资金，那么也可以利用此类“房票”来认购其他物业。

“房票”爆火背后：二三四线楼市窘境

最近的楼市可谓是复古与新奇并存。一方面“房票”重现江湖，另一方面还有各种新招数，比如最近闹得沸沸扬扬的“大麦大蒜抵首付”事件，就是河南开发商建业想出来的营销招数，目前已被叫停。此外，还有房企推出买房送土猪、买房送工作等等奇招。

疯狂营销的背后，显示了各城市和开发商高库存的巨大压力。此次推出“房票”政策的21城，以二线、三四线城市为主，基本面临着地产行情下行的窘境。

数据显示，截至2022年4月，房地产行业全国累计现货库存为55735万平方米，同比增加8.4%；整体库存去化周期为4.20，相比去年同期增加1.14。

再看具体城市，郑州去年商品住宅去库存周期为17.6个月，而截止到今年5月末，郑州商品住宅库存规模位列位居百城第13位。

南京溧水区是此轮政策中较为独特的存在，以行政区来推行政策，可见去化压力之大。数据显示，溧水区的去化周期达到20个月，6月某top3房企开盘当天，竟是零认购。

“房票”是激活楼市的利器吗？

去库存是“房票”的核心，那么“房票”会是激活楼市的利器吗？

IPG首席经济学家柏文喜认为，“房票”的推出是一举多得，以郑州为例，有助于解决历史积压的未安置拆迁户问题，又能促进郑州市域内楼市的去化和回暖，更可以化解各区县政府因为承担拆迁安置任务而面临的货币化安置方式之下的资金周转压力。

“房票”引起了热议，不过实践来看，购房者的态度似乎并不“热”。柏文喜表示，结果并不如预期的那么积极，一方面表明在市场信心不足的情况下，定位于改善性需求的“房票”制度似乎并未切中市场心理，另一方面也表明“房票”制度的激励力度和内容设置似乎并未达到市场的心理预期，可能还需要继续予以加大和增加相关措施。

严跃进认为，此次郑州“房票”对于地方政府和房企的影响都比较大。若是“房票”推进工作到位，此类“房票”产生的购房需求释放，客观上保障了此类购房资金留在住房领域，真正带动所在区域和城市的住房消费市场。

房企在“房票”政策中有何发挥？严跃进建议各个房企需要积极关注持有“房票”群体的购买力，主动宣传楼盘认购的性价比，甚至主动去宣传“房票”的使用方式，以吸引更多动拆迁户来认购住房，而且一些大户型住房也会因为此类“房票”的政策加快去化。

未来预计更多城市将开始推广“房票”政策，“房票”实施过程中的细节也引发了不少讨论。如经济日报提到，安置应注意保护好拆迁安置居民权益。

对于政策创新的精细化，李宇嘉表示，“房票”安置的政策创新，意味着房地产单一维度的需求刺激已经过时了，现在必须要制定更加精细化的、满足居民心理诉求的政策，才能引导购房需求释放。