旭辉集团：穿新鞋走新路，能开出幸运盲盒吗？

从百亿房企到千亿房企，旭辉控股集团（0884.HK）（以下简称“旭辉”）花了六年时间。对于此前定下的2021年“突破3000亿元”销售额的目标，如今这匹黑马选择放慢脚步。

旭辉2021年年报显示，期内合同销售金额达2473亿元，同比增长7%，实现营业收入1078.35亿元，同比增长50.2%。其中，物业销售及物业相关收入占比约95.2%，同比增长49.8%，租金、物业管理、投资物业相关其他服务收入等占比约4.8%。

值得注意的是，2021年旭辉集团的投资物业租金及其他相关服务收入约为10.26亿元，按年上升73.7%。这类商业项目的开发，被视为旭辉“第二增长曲线”的着力点。

业绩会上，旭辉控股董事局主席林中表示，旭辉将穿新鞋走新路，从关注规模转变到关注效益，提出“围绕主业、相关多元”的“同心圆战略”。

“三寓”之争

旭辉的“同心圆战略”指的是，在夯实住宅开发主业的同时，积极布局精品商业、物业服务、租赁住房、建设管理、医养健康等多个赛道。

2021年，旭辉的长租公寓更名为“瓴寓”，深耕保障性租赁住房、纯市场化租赁住房两大领域，致力于“成为租赁住房一站式综合服务商”。

这一策略的制定离不开政策大背景。2021年，保障房支持政策密集发布，住建部曾下发通知，提出“十四五”期间要大力增加保障性租赁住房供给，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例达到30%及以上。

据了解，截至2021年12月31日，旭辉瓴寓已布局20座城市，已拓房源超8.2万间，开业房源逾3.2万间，并已落地超30个大型租赁社区。克而瑞《2021年度房企长租公寓规模排行榜》显示，旭辉瓴寓位列全国房企长租公寓TOP3。

万科泊寓、龙湖冠寓是旭辉不得不面对的劲敌。泊寓运营管理的房屋数量达到20.87万间，累计开业15.95万间。龙湖集团（0960.HK）在2021年年报中宣布，公司“冠寓”业务2021年租金收入达22.3亿元，同比增长23%，实现首年盈利1.4亿元。

龙湖集团是首个公开宣布盈利的房企系租赁企业，也是少数对外公开长租公寓业务数据的房企。年报数据显示，龙湖冠寓租金收入从2017年末的4018.8万元，2018年末的4.25亿元，2019年末的11.73亿元，2020年末的18.11亿元，再到2021年末的22.3亿元，涨幅明显。

住房租赁是一个考验长期运营管理的企业，仅仅依靠短期规模增长无法带来长期稳定收益。初始阶段，龙湖冠寓选择了“轻资产”模式，实现了规模上的快速增长，此后就逐步开始实行“轻、中、重”资产并取的模式，一定程度上减轻了业务板块的前期成本支出。

旭辉瓴寓走的则是一条“由重转轻”的路线，官方数据显示品牌目前“轻、中、重”的业务结构是62∶16∶22的结构，轻重两端占比已经达到85%左右。

“通过5年多的摸索，旭辉已经走出了一条打通‘投融建管退’的租赁资管之路。”旭辉方面介绍，旭辉瓴寓管理的上海浦江柚米社区在今年2月将30%的资产股权出让给险资，已经成为租赁住房领域第一个实现运营退出的项目。

从去年至今，一方面，旭辉先后获取了上海松江工业区科技园区新城、南京建邺区河西南G116、宁波鄞州区GX01-01-17等租赁地块，进行重资产持有的租赁社区开发。另一方面，旭辉积极与政府、国企等合作伙伴合作，先后获取了上海上实城开莘社区、扬州生态科技新城人才公寓、南京江北新区产业技术研创园人才公寓等轻资产运营项目。

商业项目的“差异化”路线

长租公寓之外，旭辉最近两年也在布局商业板块。银柿财经记者了解到，2010年旭辉就已经涉足商业，直到2016年才开始加大在商业上的投入，然而商业板块的发展一直比较缓慢。

到了2019年，旭辉宣布成立旭辉集团商业地产管理总部，将原集团商业管理部和旭美商业合并进入旭辉商业。从时间上看，旭辉商业起步较晚。对此，林中解释道，商业项目投入大、回收周期长，企业的融资成本要足够低、周期足够长才能做商业，“这两年，旭辉的融资成本已经降到可以做商业的程度”。根据年报，旭辉融资成本从平均5.4%降到5%，短期负债占所有负债16%，平均的负债周期超过5年。

经过2019年的部门架构调整，旭辉商业发力明显，年报数据显示，2019年投资物业租金收入约为5.33亿元，按年上升125%。但是，这一增长势头却迎头撞上了疫情。2020年年报显示，旭辉的投资物业租金收入约为5.9亿元，按年上升2.1%，占总体营收比例为0.8%。

而营收规模相当的新城控股（601155.SH）在2021年实现商业运营总收入约86.39亿元，同比增长51%。商业板块方面的亮眼成绩离不开新城控股“百城百店”的规模优势。2021年期末新城控股在全国135个城市布局188座吾悦广场，已经开业并委托管理在营数量达130座，位居行业前列。吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，平均出租率达97.63%。

对比之下，截至去年年底，旭辉只有33项投资物业，总建筑面积及应占建筑面积分别约为210.8万平方米、150.7万平方米，其中26项投资物业（总建筑面积及应占建筑面积分别约为131.9万平方米、88.4万平方米）已经开始出租。

去年，旭辉在上海、成都、合肥三个城市共有6个商业项目开业，其中有三个项目落地在商业地产竞争激烈的“第一战线”——“魔都”上海。记者统计发现，在土地储备方面，共有12个投资物业布局在上海。可以看出，上海已然成为旭辉商业“突围战”中的关键城市。

不能比拼“规模”，旭辉商业选择走“质量”“有趣”的路线。例如，上海恒基·旭辉天地是一个建筑面积只有4.5万平方米的综合体，由普里兹克奖获奖大师让·努维尔设计，是其在中国首个落地成功的作品。开业后，它就成为了在各大社交媒体刷屏的网红打卡地。

“旭辉的商业一直坚持不做简单的复制，要结合每一个城市的人脉地脉，打造有趣的精品商业。”相比于其他房企的商业项目，旭辉方面表示，要兼具个性和文艺的元素，与城市本地相契合。

“第二增长曲线”仍在蓄力

值得注意的是，2021年，旭辉还进军了代建领域，宣布成立旭辉建管。截至今年4月底，旭辉建管已签约管理近20个优质项目，分布在上海、西安、长沙、南京、合肥、银川、连云港、南阳、湖州等一二线城市与强三四线城市，在管总建面超330万平方米，预估合约代建费近5亿元，预估可售货值超200亿元。

另外，旭辉还在康养赛道布局。旭辉建立了两个CCRC康养社区和一个康复医院。旭辉方面介绍，中国未来的养老将呈现“9073”的格局，90%左右的老人居家养老、7%左右的老人依托社区支持养老、3%的老人入住机构养老。

目前，旭辉的战略是首先聚集3%，通过打造中高端的CCRC社区（可持续照料社区），满足机构养老的老人的需求，进而再结合物管的优势，把专业的养老服务带进社区，服务7%的社区养老需求，最后辐射到90%居家自我照顾的老人。

可以看出，进入存量时代后，旭辉寻求新的增长点诉求相当强烈，“穿新鞋走新路”，不只是“一双鞋、一条路”，而是选择“多管齐下”。

对于旭辉2021年业绩，中信证券点评也指出，长期而言，相比开发业务，旭辉在运营和服务领域可能更容易结出硕果。

但是，在地产板块存量市场难以拓展，叠加毛利率不断下滑的大环境下，旭辉“第二增长曲线”的发展、变现仍然需要一定时间。

2021年，旭辉毛利率下滑至为19.3%，2018年至2020年，该项指标分别为34.7%、30%、25.1%。而且，从核心利润来看，旭辉的盈利能力仍有待提升，增收不增利现象愈加明显。2021年，旭辉归属股东核心净利润72.83亿元，同比减少9.2%，归属股东净利润76.12亿，同比减少5.22%，均不及营收增幅。不过，就房企而言，增收不增利也成为一个行业现象。

据克而瑞发布于12月31日的年度销售排行榜，以操盘口径统计，百强房企2021年全年销售额总计11.08万亿元，同比降低3.5%。百强房企权益口径2021年合计销售8.88万亿元，同比负增长6%。

业绩会上，林中指出，房地产行业是一个支柱产业，是一个永续的行业，是周期性的行业。“这意味着它一定是有春夏秋冬的，冬天快结束了，春天也就不远了，对行业的良性循环充满信心。”

按照旭辉规划，未来旭辉希望收入50%来自住宅开发，30%来自租金收入，另外20%来自其他业务。但是，目前实际业务占比情况距离这个目标还相当遥远，坚持“同心圆”战略下的旭辉能否等到“第二增长曲线”发挥作用，稳步进入“春天”？我们拭目以待。