中海一季度关键词：现金1147亿，专注“理想型”城市

观点网 在中海宏洋之后，中国海外发展有限公司也公布了一季度未经审核营运资料，从业务回顾、经营情况、财务表现三方面综合呈现了过去三个月的经营表现。

2022年一季度，中海实现合约物业销售额为人民币482.8亿元，对应销售楼面面积为251万平方米。期内在中国内地5个城市新增6幅土地，新增总楼面面积78万平方米，权益地价为人民币147.4亿元。

财务方面，一季度中海实现收入288.3亿元，同比上升5.7%，包括于期内收购股权所产生的收益及外币汇兑净收益的经营溢利为71.6亿元，同比上升15.8%。

截至3月31日，中海的银行结余及现金为1147.4亿元，净借贷比率为43.1%。

今年1-3月，中海合约物业销售金额分别为147.79亿元、108.39亿元、226.62亿元，按年下跌45.3%、54.0%、41.6%。而相对应的已售楼面面积约为82.78万平方米、58.55万平方米、109.3万平方米，按年下跌41.6%、48%、42.1%。

合约物业销售的跌幅在3月放缓。中海认为，中国经济于第一季度增速放缓，房地产市场继续走弱，一二月份成交低迷，三月份成交环比显著回升。一系列稳地价、稳房价、稳预期的政策持续出台，促进房地产行业平稳健康发展。

随着疫情逐渐缓和，预期楼市可恢复稳定发展。

数据来源：企业公告，观点指数整理

国家统计局数据显示，1-3月份，全国商品房销售面积约3.1亿平方米，同比下降13.8%，其中住宅销售面积下降18.6%；商品房销售额约2.97万亿元，同比下降22.7%，其中住宅销售额下降25.6%。

公司方面，中国海外系列公司前三个月累计合约物业销售金额约人民币482.8亿元，相应的累计已售楼面面积约250.62万平方米，分别按年下跌46%及43.4%。

据观点指数发布的“2022年1-3月房地产企业销售表现”研究报告，3月份前100房企实现权益总销售金额3877亿元，环比增加25.5%，但由于去年同期高基数，同比减少57%。

确如中海管理层此前在公开场合所说，2022年整个市场容量会有一个下降，但是判断在一线、强二线城市总的成交量占比会明显上升。从行业集中度、从市场、从各个企业自身经营表现来看，将出现更加明显的分化，市场也存在结构性机会。

据了解，中海在2021年投资中78%聚焦于4个一线城市以及14个强二线城市。截至2021年末土地储备中，一线城市含港澳总货值达4134亿元，占比40%，三大都市圈总货值6693亿元，占比64.5%。

延续到今年一季度，1-3月，中海在北京、上海、厦门、重庆、成都等5个城市新增6幅土地，新增总楼面面积78万平方米，权益地价为人民币147.4亿元。

此前公布的2021年度业绩报告中，中海提及，北京、上海、广州、长沙、天津、济南及成都销售回款理想，各城市均超过人民币100亿元。

显然，一季度获取土地的落子城市以“理想型”为主。

中海于2022年一季度获取土地详情

数据来源：企业公告，观点指数整理

在2月率先开启全年集中供地进程的北京，中海新增2幅地块。其中，昌平中关村创新基地地块为底价32.6亿元竞得，大兴旧宫地块则溢价11.21%、以24.8亿竞得，2宗地块总成交额57.4亿元。

彼时有业内人士分析认为，以中海为代表的部分企业参与热情明显较高，这部分企业基本为稳健型房企，资金状况相对较好。

数据显示，2021年中海实现营收2422.4亿元，同比上升30.4%；归属股东净利润401.6亿元，归属股东核心净利363.8亿元，连续四年净利超300亿元。2021年末，中海持有现金达1309.56亿元，同比上升18.55%。

截至2021年12月31日，中海资产负债率58.9%，净借贷比率32.3%，在手现金1310亿元，未触“三条红线”中的任何一条，继续保持在“绿档”。年内，加权平均融资成本3.55%，继续保持行业最低区间。

截至一季度末，中海银行结余及现金为1147.4亿元，较2021年末的1309.56亿元有所下降；净借贷比率为43.1%。

但与2021年一季度末银行结余及现金人民币900.6亿元相比，中海手握更多现金。

值得注意的是，在2月竞得地块之后，4月初还未正式公布案名的中海·汇智里（荟智里）即获得预售许可证，准许销售面积159899.1平方米，共计2553套房源获批（含地下车库及仓储）。项目于3月18日取得建设工程规划许可证，而从拿地到取得预售证也不过四十余天，速度之快刷新历史。

另一方面，取证速度加快，企业能够更及时投入开发建设中，对市场交易的相关数值变化起到积极作用；同时，取得预售证后“房屋”具备上市交易资质，也利于房企回款。

3月获取的四宗地块，仅上海杨浦区项目权益占比80%。

据了解，早在今年1月，上海联合产权交易所披露，挂牌上海新辽塬企业发展有限公司80%股权及转让方对标的公司约58.77亿元债权。

全国公共资源交易平台消息，3月8日，交易事项的受让方更新为中海发展(上海)有限公司。企查查信息显示，上海新辽塬原由上海杨浦城市更新建设发展有限公司持股100%，目前后者持股20%，中海发展（上海）有限公司持股80%。

根据当时评估报告，截至评估基准日（2021年12月31日），上海新辽塬涉及的杨浦区江浦社区E1-04地块（江浦街道160地块）已全额缴纳了土地出让金，不动产权证正在办理中。

相关资料显示，上述地块所涉项目是杨浦区首个“市区联手、政企合作、以区为主”的旧改征收项目，共涉及被征收居民和非居住单位共有861产1239户。该地块位于杨浦区内环内，毗邻周家嘴路、辽源西路，未来将供应不少于535套房源。

在上周刚过去的南京首批集中供地中，中海亦有所斩获，以底价13.5亿元摘得方山G16住宅用地，成交楼面价15338元/平方米。地块位于江宁区江宁高新区吉印大道以南、丽泽路以东，出让面积67703.81平方米。