万物云递交招股书：在管面积6.6亿平 毛利率创新低 包干制收费亏损创新高

中华网财经4月1日讯：近日，郁亮就“万科为何希望经营服务类业务独立上市”提问说道：“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。父母应该鼓励孩子长大成人。”

4月1日，万科旗下万物云空间科技服务股份有限公司（简称：万物云）向港交所递交招股说明书，拟于主板市场上市，其联席保荐人为中信证券、花旗、高盛。

致力于为中国经济最发达的高线级城市空间以及客户提供优质服务

招股书中，万物云表示，公司引领并推动了中国物业服务行业的发展。32年来，我们始终坚守为客户做好服务的初心，让更多人体会物业服务之美好。依托于领先的品牌优势和服务品质，我们成为了中国领先的全域空间服务提供商，也是独一无二的由社区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系协同驱动的服务供应商。能够保持这样的市场领先地位与我们的自我驱动的文化息息相关。通过AIoT和BPaaS解决方案服务，我们在空间里实现了远程和混合运营，进而为客户提升空间服务效率。基于我们的品牌定位，我们致力于为中国经济最发达的高线级城市空间以及客户提供优质服务。

三大业务板块、收入复合增长率超30%

其续称，我们建立社区空间居住消费服务、商企城市空间综合服务、AloT及BPaaS三大业务板块。我们始终保持了快速、稳定的增长，从2011年到2021年，我们的总收入规模增长超过16倍，复合增长率超过30%。

万科企业直接持股57.12%

万物云股权结构方面，据招股书披露，持股股东及持股比例分别为万科企业57.12%、万斛泉源3.39%、万顷0.48%、万斛0.48%、万马争先0.48%、盈达投资基金0.48%、万殊之妙0.48%、RadiantSunbeamLimited17.14%、、DreamLandingHoldingsLimited2.86%、睿达第一有限公司3.33%、睿达第二有限公司2.22%、睿达第三有限公司2.20%、睿达第四有限公司0.28%、睿达第五有限公司0.54%、海南慧佳0.69%、海南智博0.49%、海南慧优0.45%、海南瑞鸿0.15%、瑞轩2.86%、珠海达丰1.90%、海南云胜2.01%。

其中，DreamLandingHoldingsLimited为58同城姚劲波关联公司、RadiantSunbeamLimited幕后为Boyu Capital Group（博裕）。

在管面积6.6亿平米

从规模方面看，2019年-2021年，万物云在管建筑面积分别为4.31亿平米、4.98亿平米、6.6亿平米，增幅分别为15.6%、32.5%；在管项目数量分别为1764个、2054个、2823个。

上年收入同比增长30.6%，毛利率下降至三年新低

收入方面，招股书披露，于往绩记录期间，万物云收入从2019年的人民币139.27亿元增加30.3%至2020年的人民币181.45亿元；从2020年增加30.6%至2021年的人民币237.04亿元；于2019年、2020年及2021年，其毛利分别为人民币24.68亿元、人民币33.65亿元及人民币40.2亿元。2019年-2021年三年期间毛利率分别为17.72%、18.54%、16.96%。

业务板块收入占比看，截至2021年年末，社区空间居住消费服务、商企城市空间综合服务、AloT及BPaaS三大业务板块收入占比分别为55.5%、36.7%、7.8%。

住宅物业服务收入占比86.3%

从收入占比55.5%的社区空间居住消费服务板块来看，截至2021年12月31日止，其收入构成为住宅物业服务收入、居住相关资产服务收入及其他社区增值服务收入，三者收入占比分别为86.3%、9.5%、4.2%。

换句话说，万物云的主要收入来自物业服务，其他两项服务收入不足15%。

包干制收费占比提高至96.4%

从收费模式及定价策略看，招股书中万物云表示，就住宅物业服务收取的服务费，于往绩记录期间，我们以包干制或管理酬金制的方式，对住宅物业服务收取服务费。于2019年、2020年及2021年，我们住宅物业服务依据包干制收费产生的收入分别为94.9%、95.7%及96.4%，而同年我们住宅物业依据管理酬金制收费产生的收入分别为5.1%、4.3%及3.6%。于2019年、2020年及2021年，按包干制收取物业费的住宅物业涉及的在管总建筑面积分别为81.8%、83.0%及86.6%，而依据管理酬金制收取物业费的住宅物业在管总建筑面积余下的18.2%、17.0%及13.4%。

包干制收费亏损创三年新高：达年总收入8.6%

招股书“风险因素”中万物云坦诚表示，如果我们未能在包干制物业服务项目中控制成本，或就相关服务增加我们的物业服务费，则我们或会蒙受亏损且我们的利润率可能会下降。我们的大部分收入来自按包干制管理的物业。于2019年、2020年及2021年，我们94.9%、95.7%及96.4%的住宅物业服务收入来自按包干制收取服务费的住宅物业服务项目。于同年，物业及设施管理服务按包干制所得收入分别占物业及设施管理服务收入的97.5%、96.8%及97.3%。根据包干制收入模式，我们根据签订的物业服务合同提供的物业服务按月、季或年收取预先确定的全包费用。我们有权将应收物业开发商、业主及住户的物业服务费全额确认为收入，并承担提供物业服务产生的成本。

如果我们的销售成本高于我们收取的服务费，我们将无法要求我们的客户向我们支付差额。因此，我们可能蒙受亏损。于2019年、2020年及2021年，我们按包干制管理的住宅物业服务项目分别有466项、478项及876项产生亏损。我们自该等亏损住宅物业产生的总收入分别占我们于相关年度总收入的8.3%、6.0%及8.6%。于2019年、2020年及2021年，我们按包干制管理的物业及设施管理项目分别有117项、110项及231项产生亏损。

社区：物业费收缴率94.7%

而其物业服务(包括在社区空间居住消费服务板块下的住宅物业服务及其商企和城市空间综合服务板块下的物业及设施管理服务)产生的收入分别为人民币98.2亿元、人民币131.54亿元及人民币166.51亿元，占其同年总收入的70.5%、72.5%及70.2%。

社区空间居住消费服务方面，截至2021年12月31日，万科物业的客户满意度始终保持在高位，物业费收缴率达约94.7%，在管住宅项目留存率超过98.6%。截至2021年12月31日，万物云的第三方在管社区项目数量达1,605个，占所有在管社区项目的56.9%。

商企：收入复合增长率达43.5%

招股书中，万物云表示，在商企空间综合服务方面，我们延续管家思维，通过总承包模式，一站式集中解决企业办公空间各类非主营业务外包的管理需求。围绕商企客户多项综合设施管理服务的需求，我们不断延展我们的综合服务品类，并开展了包括但不限于综合行政支持、活动策划、礼宾服务等在内的垂直专业业务。例如，自我们2017年底服务客户A总部中心以来，我们已为其坐落在深圳、北京、广州、雄安和西安的大小规模不同的20处物业提供物业和设施管理服务。以在管面积计算，我们对其的服务面积从截至2017年12月31日的17,636平方米，提升到截至2021年12月31日的719,039平方米，累计合同金额超过5亿元人民币。在业绩期间，我们商企空间物业及设施管理服务的收入录得快速增长。2019年、2020及2021年的收入分别为人民币2,568.8百万元、人民币4,023.3百万元和人民币5,288.1百万元，复合增长率达43.5%。

物业及设施管理项目留存率97.2%

招股书中，万物云表示，商企客户方面，我们重点服务重点行业，截至2021年12月31日，我们的企业客户已覆盖中国前10大市值的互联网企业中的8个和中国前10大市值的金融服务公司中的7个。城市客户方面，我们通过合资公司等多种方式开展城市资源管理和运营的物业城市服务，打造了珠海横琴、深圳机场等经典城市资源管理和专项运营的案例。

截至2021年12月31日，来自独立第三方的物业及设施管理项目数量达1,316个，占公司在管物业及设施管理项目总数量的84.1%。2021年，公司的物业及设施管理项目留存率为97.2%。

另，截至2019年、2020年及2021年12月31日，万物云贸易应收款项、应收票据及应收保证金减值损失拨备分别为人民币2050万元、人民币3690万元及人民币1.35亿元；合约负债分别为人民币30.67亿元、人民币35.46亿元及人民币41.68亿元。招股书披露，万物云合约负债主要来自从物业服务客户收取的预付款，而其尚未提供相关服务。换句话说就是预收款。

值得注意的是，从2020年1月1日起直至2021年12月31日，万物云因实施又挂年新冠疫情加强卫生和预防措施而产生的总成本约为人民币3790万元。成立了恢复预备工作组(RRTF)，协助地方政府监督隔离家庭并为他们提供配送服务，帮助协调社区层面大规模测试工作等。

IPO募资用途

此外，对于此次IPO募资用途，招股书，万物云表示，IPO募资将用于为在选定街道打造独特的高浓度街区服务策略提供资金、将我们的“万物云街道”模式在全国范围内扩张，旨在扩大业务底盘、实现规模经济及创造新业务机会。其次，用于投入标准化和数字化举措，以促进万物云所管理空间的整合及资源共享。特别是，该等投资将用于加强我们的数字化基础设施，使我们的线下接触点多样化，以提高效率和增强客户体验。另，将用于投入我们AIoT及BPaaS解决方案的开发，旨在使我们具备建立产业互联网的能力。以及用于收购或投资增值服务提供商和上下游供应链上的服务商以纳入万物云生态系统。还有一部分资金将用于吸纳及培养人才。以及用于营运资金及一般公司用途。

一次性派息35.37亿元为上年同期的10倍

值得一提的是，在2019年、2020年及2021年，万物云分别宣派股息人民币2.47亿元、人民币3.18亿元及人民币35.37亿元。

至此，业界人士向中华网财经表示，从万物云三大业务板块看，主要还是靠物业管理收费，其占比超50%以上，这与以往大多数上市物企并未有太大差异。另外，从招股书给出的收入结构看，万物云创新优势还未显现出来，最大差异的还是在规模。还有就是，从万物云上年的派息规模看，郁亮口中的“孩子胃口变大了”，“要独立去发展”，作为“父母的又断了其家底”。

（中华网财经综合 文/刘青）