三盈三亏！首批公募REITs年报陆续出炉，未来扩容潜力几何？

首批公募REITS2021年年报陆续公布，财务表现浮出水面。整体来看，其业绩表现分化，中金普洛斯REIT、平安广河公路REIT、红土创新盐田港REIT实现盈利，华安张江、浙商沪杭甬、中航首钢REITs则期内出现亏损。

进入2022年，公募REITs产品持续进场。3月31日消息，华夏中国交建(行情601800,诊股)高速REIT将于4月7日正式发售，或成为目前市场上规模最大的公募REITs。该项目底层资产是武深高速(行情600548,诊股)嘉通路段，武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，是串联我国中部和南部区域的运输大通道。

近期，首批公募REITs2021年年报陆续公布，财务表现浮出水面。整体来看，其业绩表现分化，中金普洛斯REIT、平安广河公路REIT、红土创新盐田港REIT实现盈利，华安张江、浙商沪杭甬、中航首钢REITs则期内出现亏损。

分析人士认为，利好政策密集出台，公募REITs前景广阔，但目前项目资质要求较严格、审批较缓慢，短期内供给难明显放量。

规模最大公募REITs来袭

进入2022年，公募REITs产品持续进场，首单即将来袭。

3月31日，华夏基金发布公告称，旗下华夏中国交建高速REIT将于4月7日正式发售，基金份额发售价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份，预计募集总规模为93.99亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。

华夏中国交建高速REIT于3月23日获批。若顺利完成募集，华夏中国交建高速REIT将成为目前市场上规模最大的公募REITs。

公开资料显示，华夏中国交建高速REIT项目底层资产是武深高速嘉通路段，武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，是串联我国中部和南部区域的运输大通道，沿线人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。

目前，国内基础设施公募REITs的底层资产主要覆盖产业园区、仓储物流、高速公路、生态环保等领域。基础设施公募REITs面向公众投资者配售份额占比普遍较低，战略配售份额占比较高。

首批业绩表现分化

自2021年6月份首批基础设施公募REITs项目落地以来，目前已有11只产品上市，近期财报数据陆续浮出水面。

3月31日，中金普洛斯REIT发布《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2021年年度报告》，报告期自2021年6月7日起至12月31日，根据经审计财务报告，中金普洛斯REIT基金合并报表营业总收入2.09亿元，租金及物业管理费收入1.95亿元，本期可供分配金额1.51亿元。

本报告期内，所有基础设施项目公司整体运营稳定。2021年末平均出租率为98.78%，出租率稳中向好。2021年末有效租金单价42.92元/平方米/月，较上年末增幅7.19%，平均租金稳步提升。剔除公允价值变动损益影响，税息折旧及摊销前净利率为73.19%。

报告显示，目前已经在普洛斯REIT资产中位于北京、广州、佛山、昆山四地的仓储物流园区部署屋顶光伏发电设施，总装机容量达18MW（兆瓦），基金设立至2021年底已发电1600万度，预计未来每年可发电2400万度。

同时，部分REITs未能实现盈利。从3月30日公布的5只REITs来看，平安广河公路REIT、红土创新盐田港REIT分别实现盈利1.3亿元、2182万元；华安张江、浙商沪杭甬、中航首钢REITs则期内亏损。

具体来说，中航首钢REIT亏损数额较大，2021年6月7日至2021年12月31日间，营业收入2.36亿元，扣除营业成本相关费用后，净利润显示亏损2192.25万元。此外，华安张江光大REIT同期亏损达到1219.18万元，浙商沪杭甬REIT同期亏损达到1628.73万元。

从发行规模来看，第一批9只产品总规模为314.03亿元，平均规模34.89亿元，第二批2只产品总规模50.1亿元。从市场表现来看，上市以来，截至2022年3月31日，11只已上市的基础设施公募REITs都获得正涨幅，其中涨幅最大的是富国首创水务REIT，涨幅逾55%。

扩容潜力较大

近日，公募REITs再迎利好。3月18日，证监会官网消息称，正在研究制定基础设施REITs扩募规则。同时，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。

中金公司(行情601995,诊股)固定收益部董事总经理张永诚认为，公募REITs为基础设施资产提供了良好的融资渠道，作为上市平台，扩募可以装入新的资产，优化资产组合，维持基金活力，以实现营运收入与份额收益的稳定增长。

值得注意的是，公募REITs扩容潜力较大，但短期内扩容进度或需等待。

华泰证券(行情601688,诊股)表示，利好政策密集出台，公募REITs前景广阔，但目前项目资质要求较严格、审批较缓慢，短期内供给难明显放量。在实际操作层面，公募REITs迄今仍处于试点阶段，项目要求聚焦重点区域、重点行业、优质项目；对试点资产的具体筛选标准仍较为苛刻，优中选优。而在项目申报前很多基础设施资产存在一定的瑕疵，需要进行合规性处理等。

同时，从审批进度来看，项目要经过公司审议、申报全国REITs试点项目库、发改委评估、交易所审批等，审批严格、进度较慢。从储备项目来看，目前上市公司已公告申报发行REITs共9只，数量较少，有待进一步扩容。