【焕新2022】胡景晖：时代转折点已来 地产业不再由开发商唱主角 Reits将为长租公寓添翼

编者按：2022年必将成为房地产行业发展进程中的关键转折点。尽管在过去的一年，受到疫情、宏观经济以及政策调控等多重因素影响，房地产行业在年中出现了下行负增长，但在“稳字当头”的2022年，房地产行业依旧要在国民经济中发挥重要作用。为此。中央经济工作会议对房地产行业提出了新要求和新思路，其中，“探索新的发展模式”为房地产发展指出了新的方向。同时，顶层陆续对房地产积极表态。这一系列举动让业内对2022年的行业发展增加了几多期盼。为了真实呈现2022年行业发展前景，金融界房地产频道专门策划“焕新！2022”新春征稿活动，邀请房地产行业专家学者、地产物管企业的高管、地产资产投资者等，分享对2022年的行业展望。

今天刊发的是景晖智库首席经济学家胡景晖的文章。

核心观点：随着流动性宽松和对合理居住消费需求的满足，2022年中国房地产将走出去年下半年的谷底，逐步企稳回升，而在市场恢复稳定的同时，行业格局、趋势和企业经营管理模式却将发生根本性的变革。

专家简介：胡景晖，现任景晖智库 首席经济学家。1995年毕业于北京大学经济学院国际经济专业；曾经在中国化工进出口总公司、美国IDG公司、ABB中国公司等任职。2001至2018年任职我爱我家(行情000560,诊股)（SZ000560）集团副总裁；2018年11月，创办湘楚朝晖集团，任董事长兼总裁。旗下“景晖智库”和“景晖学堂”作为专业研究机构和职业培训机构，为政府、企业、媒体等，提供有价值的市场行业研究、政策策略建议、企业管理咨询、房地产营销全案代理、品牌策略咨询、公关营销推广、线上线下(行情300959,诊股)教育培训、人才猎头，投资投行等综合类服务；旗下的“景晖聊财经”作为财经自媒体，积极致力于房地产和资本市场的分析、评论，拥有众多的受众和粉丝。

2022年：流动性问题有望解决 一个季度好过一个季度

从去年十月底开始，管理层就在各个层面喊话，一方面从上游——“开放房地产开发贷、并购贷，加大保障性租赁住房金融支持力度，促进房地产行业和市场的平稳发展”；另一方面从下游——“重点满足首套房、改善性住房按揭需求，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。”

于是，我们看到在2022年1月17日，MLF和公开市场逆回购以及SLF利率都下降了10个基点，紧接着1月20日，LPR双降，1年期LPR下降10个基点，5年期LPR下降5个基点。进入2月份，全国20多座城市下调了购房按揭贷款利率。

从2021年三季度市场骤然趋冷的经验来看，中国的房地产关键还是在于流动性，一旦流动性紧张，交易量萎缩，开发商从上下游都难搞到钱，行业和市场就会出现严重的问题。而2022年，中国的流动性相对宽松，在美国连续加息的时候，中国很有可能连续降息。因此，开发商的流动性问题将有望逐步得到缓解，购房人的信心将逐步恢复，市场交易量将逐步回升，预计从二季度开始，市场将明显回暖，且一个季度会好于一个季度。“量升价稳”或将为全年主基调。

稳中求变：五大特征勾勒房地产行业本质与逻辑

2022年，行业特征的变化将呈现出五个基本特征：

（一）行业彻底从增量时代迈入存量时代

2021年以“恒大债务危机”为标志，开发商唱主角的房地产增量时代正式宣告结束，中国的房地产正式步入以交易、运营、服务为主的存量时代。尽管自2009年，北上广深四个一线城市的二手房交易量就超过了新房，且差距越来越大；尽管2020年8月，贝壳在美国上市，一度创造了6300亿人民币的市值，远超中国任何一个开发商；但是直到“恒大债务危机”爆发，大家才真正相信“时代真的变了”。2022年无疑将是这两个时代转换的关键之年。

（二）城市“存改旧改”与农村“乡村振兴”成为新增市场亮点

2022年更值得我们关注的是城市的“存改旧改”和农村的“乡村振兴”。配合“新基建”的大规模启动，2022年的城市“存改旧改”将步入实质性推进阶段。和以往的“棚改”及大拆大建不同，2022年的“存改旧改”将科学理性，在尊重城市发展规律和市场规律的前提下进行。而随着2021年脱贫攻坚战的圆满收官，2022年中国的“乡村振兴”将大踏步前行，关键的看点集中在农村集体用地入市，结合保障性租赁住房，民宿文旅和郊区养老的新兴业态的开发和运营。

（三）科技、服务、资本助力房地产行业和企业转型

随着5G时代的到来，物联网、大数据挖掘、智慧社区和智慧城市管理技术应用的场景化将促进房地产行业和企业的业务转型。越来越多的开发商、运营商和经纪公司将服务作为提升业绩的重点，物业管理、长租房运营、交易服务、社区服务将成为行业亮点。随着公募REITS面向基础设施和长租房及更广阔的商业地产领域打开，结合存量时代发展需要的金融创新和实践将让存量时代的中国房地产如虎添翼。

（四） 开发商的超级信用和强势地位已成昨日黄花

当前，房地产开发商不再是产业链条上的一家独大，现在是施工方不给钱就不干活，材料商不给钱就不发货，经纪公司不结佣金就不卖房。实际上，开发商自己也早就在房地产开发业务之外布局了商管、物业、长租房、中介等领域，谋求转型，只是转型能否真正成功，尚存在不确定因素。

2012年至今的10年，我一直代表中国的房地产经纪行业和长租房行业开展国际交流，也曾在我爱我家集团负责了五年的海外业务，期间访美几十次，包括和巴菲特的伯克希尔哈撒韦HOMESERVICES磋商合作三年，看到了美国每成交8套房产，其中7套都是二手房的现实，也接触了美国房地产行业各种类型的企业和各界人士。其实，在美国，房地产行业的代表型企业主要是经纪公司、运营公司和金融机构，开发商不是主角。很多房地产开发项目的背后是个项目投资机构，开发商只是代建商。今天，中国也有越来越多的开发商陆续转型做代建，房地产行业的市场经济和城乡发展本身的内在规律将慢慢发挥出那只 “看不见的手”的作用。

（五）长租公寓迎来大年

经历了2020年的爆仓，2021年的浴火重生，2022年将是中国的长租房领域快速发展的一年。从2021年开始，各省市都出台了鼓励发展保障性租赁住房的政策，且在“十四五”规划中对供应量做出了安排，不少地方还对后期的市场监管提出了要求和办法。近期央行和银保监会还重申了保障性租赁住房的贷款不纳入“两集中”管理的精神，为长租房市场发展提供了金融保障。而早在2021年，发改委和证监会也将长租房纳入了基础设施公募REITS的范畴。可见，长租房市场的发展，目前从土地、规划、财政、税收、贷款和金融创新等各个方面都获得了前所未有的政策支持。

在2022年，由于经济恢复和大城市大学毕业生及外来务工人员的涌入，租金上涨趋势明显，要想实现房租年度涨幅不超过5%的调控目标难度不小。因此，景晖智库一直建议有关部门：发展长租房，应该保障性和市场化双管齐下，双轮驱动，让市场参与主体既不是暴利，也不是微利，而是挣到合理的利润，依此吸引更多的社会资金和市场主体参与，从而增加供应，平抑房租。目前，中国约2.5亿的租房人口，每年约3万亿的房租转移支付，到2035年，将达到3亿的租房人口，每年约6万亿的房租转移支付。如此庞大的市场规模和发展潜力，吸引了国有资金、民间资金和外资的兴趣。建议在2022年里面能尽快落实各项优惠政策的执行力度，供应提前匹配产业和就业人口的迁移，保证房屋租赁市场的平稳发展。