原报告 | 招商蛇口第二增长曲线

观点指数 降低权益比例，通过合作实现规模的高效扩张，是近年不少房企的选择。因此，在销售规模增加的同时，不少房企的营收也随着拿地权益比例下降。

根据观点指数发布的房地产企业销售表现，招商蛇口今年1-10月全口径销售金额位于序号8，前7月一直维持在7的位置，而去年则在8-11之间浮动。

同时，根据观点指数统计，招商蛇口拿地权益比例近年上升趋势明显，从2015年到2021年上半年，拿地金额权益比例从48.1%提高到93%，土地购置方式发生了很大变化。

这种变化的背后，是招商蛇口经营布局的转变。

合作拿地价减量增

合并重组后的招商蛇口，一方面进行经营战略的调整，另一方面也面临着行业环境变迁的冲击，近年的业绩不算理想，净利润自2018年已连续两年下滑。

根据财报数据，2020年招商蛇口净利润169.13亿元，同比减少10.31%，其中归属于上市公司股东的净利润122.53亿元，同比减少23.58%。

与此同时，少数股东损益比例有攀升趋势，2020年少数股东损益占比27.6%，今年上半年少数股东损益占比为27.05%，存在感依然较强。

数据来源：企业公开资料、观点指数整理

少数股东损益的攀升，从招商蛇口的土地获取上可见端倪。

从拿地金额权益比例上看，根据近5年的数据，招商蛇口土地权益比例保持在75%以上，但2017年权益比例下降近14个百分点，2020年开始又有明显提高。

今年上半年，招商蛇口拿地金额权益比达到93%，为2015年以后最高值。同时，合作拿地的项目比例与拿地金额的权益比例并不匹配。

2016年到2019年，招商蛇口合作拿地项目比例不断提高，从24%提高到52.5%，意味着招商蛇口2019年获取的土地中超过一半都是合作项目，盈利需要与少数股东分享。此外，合作拿到的项目规模通常更大。

2016年至今，招商蛇口获取了2个建筑面积大于100万平方米的项目，均为合作项目，权益比例为50%和65%。

数据来源：同花顺iFinD、观点指数整理

2020年度业绩会上，招商蛇口曾表示，2017年合作拿地，到2020年结转，因此2020年结转时少数股东损益比往常要多。

若按照3年的结转周期来推算，2017年到2019年期间招商蛇口合作开发项目数量较多，土地权益比例相对较低，未来几年收入结转仍会受到一定影响。

园区开发拓宽拿地渠道

“去地产化”是招商蛇口重组完成时便提出的发展策略，但从近年三大板块营收增长来看，“去地产化”直到去年才取得了较大突破。

数据来源：企业公开资料、观点指数整理

从近6年数据看，招商蛇口的园区开发与运营业务低谷在2017年，营收金额为63亿元，占全部营业收入的8.3%，其后比重逐渐上升，2020年园区开发与运营业务营收额达到282.3亿元，比例达到21.8%。

根据招商蛇口的年报说明，园区开发与运营主要是负责区域土地的一二级开发、老旧城区的升级改造业务，以及园区内各产业载体的运营管理。

因此，园区开发也成为了招商蛇口获得土地资源储备的一种方式，从前海土地的开发到“蛇口模式”的复制，园区开发正在为招商蛇口提供更优质的土地储备。同时，园区开发过程中涉及的多元业态，也将帮助招商蛇口实现“去地产化”的目标。

数据显示，近五年来招商蛇口通过综合发展拿地已占土储35%，并且成本相较公开招拍挂市场低30%。

据不完全统计，招商蛇口目前在建设或运营中的产业园区有16个，主要分布在广州、深圳、北京、杭州等高能级城市，项目总占地面积超过1940万平方米。

此外，招商蛇口参与了6个产业新城的开发与建设，利用其自身的招商和运营能力深度开展园区开发与运营。

以深圳前海蛇口自贸区为例，截至2020年年末，招商蛇口在该区域拥有计容建面455.84万平方米的项目储备，其中有387.46万平方米尚未开工。

同时，通过政企合作的土地整备模式，招商蛇口在前海取得的土地成本非常低，据测算，237.7万平方米的土地储备成本仅十几亿元，据测算，单位拿地成本不足840元/平方米。

不过，招商蛇口在太子湾打造了集国际邮轮母港、商务、商业、居住于一体的山海港城，在前海湾打造了世界服务贸易重要基地，在会展湾打造了集会展、空港运输和文体与一身的超级城市综合体，这些是招商蛇口得以在前海持续深耕的重要支撑。

从招商蛇口的存货来看，其在前海的在建项目包括深圳国际会展中心商业配套项目、会展湾片区公寓项目和部分住宅项目，而已完工开发产品则包括深圳前海启动区一期以及部分住宅和公寓项目。

可以看出，招商蛇口在园区开发与运营业务中，发挥了在招商和运营上的优势。同时，利用土地整备和政企合作的方式，也带来了丰厚和优质的土地储备。

在行业巨变背景之下，招商蛇口早早地布局了园区开发与运营板块，在当前房企面临传统地产模式导致的债务危机情况下，招商蛇口的“去地产化”策略开始奏效，第二增长曲线逐渐进入收获阶段。

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