楼市四大信号！“十一”黄金周成交降三成，多地房贷利率下调

九十月份一般是楼市成交旺季，不过今年的“金九银十”，多地楼市面临压力，银行和市场博弈的反转信号再次出现。

1、一级市场土拍热度下降，热点城市土地流拍频现，上海第二批集中供地缩水；

2、9月和国庆长假楼市成交数据明显降温，黄金周期间深圳二手房只成交4套；

3、东莞住建局发布首批218个二手房楼盘指导价，有小区指导价不足挂牌价一半；

4、广州、佛山等地部分国有大行和股份行下调房贷利率。

// 上海第二批集中供地缩水//

10月8日，上海土地交易市场官网发布通知，因需对地块规划建设条件作进一步调整优化等原因，根据出让人的申请，终止7宗商品住宅地块出让活动。

根据通知，七宗地块分别位于松江区永丰街道、奉贤区奉贤新城、宝山区宝山新城、金山区朱泾镇、金山区枫泾镇、崇明区陈家镇（2宗）。

9月中旬，上海公布第二批集中供应住宅用地信息，涉及27幅商品住宅用地，总出让面积251.59万平方米，起始出让总价约为574亿元。价格方面，第二批与第一批同区域地块价格基本持平；最高报价一般限定为起始价的110%。竞拍规则上，上海要求购地资金为自有资金，并在竞拍环节增加“随机值”概念，使房企拿地有一定的随机性，以落实稳地价的政策导向。

此次终止出让的7宗地块皆为远郊地块，且均属于此前公布的集中供地涉宅地块范畴。由此，上海第二批集中供地地块数量由27宗缩减至20宗。

// 热点城市土地流拍频现//

除了上海第二批集中供地缩水之外，近期全国土地市场遇冷趋势明显。据中国证券报不完全统计，武汉、广州、杭州、无锡、厦门、长春、天津、沈阳等全国多个城市已出现土地流拍的现象。

在上海之前，全国有多个城市在第二批集中供地中宣布终止部分地块出让，有观点认为是变相“流拍”。在10月9日，武汉第二轮集中供地拉开序幕。共推出房地产用地24宗，土地面积155.60公顷，规划建筑面积375.76万平方米，起始总价239.22亿元。P（2021）125号地块在此次集中供地中流拍。

中原地产此前公布的统计数据显示，福州、青岛、济南等10个城市在第二轮集中出让了465宗土地，其中有超过118宗土地暂停出让，占据这些城市的25%。

9月15日，杭州第二批集中供地，一共拿出了10宗地块，最后有9宗因为报名房企的数量没有达到规定的3家以上，无法进入正式竞价环节。9月26日，杭州市第二批集中供地的10宗竞品质地块中，唯一进入报名阶段的富阳富春湾新城地块报名企业未收到报名确认书。至此，杭州市的10宗竞地块全部流拍。

9月27日，广州第二轮土拍刚刚落下帷幕。广州此次共供地48宗，总成交金额569.4亿元，最终出让23宗，25宗流拍。此前，广州首轮集中土拍共成交906亿元，48宗地块仅6宗流拍。

值得一提的是，广州此轮土拍共有18宗地块以底价成交，仅有5宗地块溢价成交，平均溢价率不足1%，创下6年以来新低。仅有一宗地块溢价率达到15%。在首轮土拍中，共有8宗地溢价率超过40%，平均溢价率达14.6%。

（图片来源：中指研究院）

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，相比第一次集中供地时降温主要集中在沈阳、长春等北方市场，当前第二次集中供地中各类大城市包括一线城市也面临压力。就房企反馈的情况看，一些地块约束和要求太多，且盈利空间难以计算，所以拿地积极性不强。

// 楼市成交数据明显降温//

根据中指研究院数据，今年国庆长假期间（10月1日-7日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，购房者置业意愿不足，市场情绪延续9月观望态势。

一线城市成交规模同比基本持平，二线、三四线代表城市降幅均超四成。国庆长假期间，4个一线城市新建商品住宅累计成交42.19万平方米，与去年同期基本持平。二线和三四线代表城市受前期楼市调控政策影响，房地产市场降温明显。二线代表城市国庆长假期间新建商品住宅累计成交35.32万平方米，同比下降43%；三四线代表城市国庆长假期间新建商品住宅累计成交13.68万平方米，同比下降44%。

（图片来源：中指研究院）

据安居客房产研究院公布的数据显示，2021年国庆黄金周期间，15个重点监测城市新房成交套数为8309套，成交面积为92.44万平方米，较去年同期下滑19%，但与2019年基本持平。

从四个一线城市新房成交数量看，北京在国庆期间成交套数为1482套，同比涨1212%；上海新房成交套数725套，同比降46%；广州新房成交712套，同比降10%；深圳新房成交1081套，同比涨163%。中指数据CREIS也显示，今年国庆期间重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%。

不过深圳二手房的成交数据下滑则更为明显。

国庆期间，深圳二手房仅成交4套，共计351.22平方米。这个数字创下多年新低，而在去年的国庆假期期间，由于受到调控措施影响，深圳二手房成交量同比也下降近47%。此外，深圳市房地产中介协会的数据显示，9月27日至10月3日深圳二手房网签量仅为303套，环比下降18.5%。

中指研究院表示，整体来看，国庆假期市场情绪延续9月较为低迷态势，稳预期政策效果仍需要时间验证。展望四季度，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力。

// 东莞发布二手房指导价//

曾经火爆的深圳二手房市场，在二手房参考价推出后迅速降温，现在这个“调控利器”也被越来越多的城市使用。10月8日，东莞市住房和城乡建设局发布二手住房交易参考价格，包括全市218个成交活跃住宅小区。

据整理，首批名单中，价格最高的楼盘为松山湖翰林湖花园，成交参考价格为43436.7元/㎡；价格最低的楼盘为常平新城市(行情300778,诊股)花园，成交参考价格为8214.95元/㎡。首批名单中，二手房参考价格排名前五的住宅小区均位于东莞松山湖。

东莞市首批二手房参考价排名前十住宅小区

（图片来源：东莞市住房和城乡建设局官网）

而根据东莞安居客网站查询结果，10月份，二手房参考价为4.3万元/㎡的东莞松山湖1号花园，挂牌均价为9.6万元/㎡。

（图片来源：东莞安居客网站）

东莞住建局也指出，接下来市住房城乡建设局将继续加强房地产市场监测分析，对二手住房网签交易价格、评估价格和周边新建商品住房网签价格等数据进行收集整理和对比分析，根据房地产市场变化情况，适时调整二手住房交易参考价格，进一步完善发布机制。

据悉，东莞首次制定二手住房交易参考价格，以今年第二季度二手住房网签交易数据为基础，将二手住房网签交易套数超过10套（含）的住宅小区纳入统计范围，并对统计方式进行了优化和提升，综合考虑了税务部门、金融部门的评估价格以及周边一手楼盘网签价格等因素，统计维度更丰富，统计方式更合理，对市场交易也起到更好的指导作用。发布二手住房交易参考价格后，东莞市住房城乡建设局将组织对全市房源挂牌情况开展全面检查，对房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台挂牌的价格虚高二手住房房源，一律要求下架处理。不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

// 多地出现房贷利率放松迹象//

克而瑞地产数据显示，今年9月全国首套房贷款平均利率为5.46%，较去年年底上升23个基点；二套房贷款平均利率为5.83%，较去年年底上升29个基点。

虽然全国房贷利率仍呈现上升态势，但是在局部地区，银行和市场博弈的反转信号在出现。据无忧找房平台调研统计，广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。

广州方面，目前中国银行(行情601988,诊股)、农业银行(行情601288,诊股)、广州银行、招商银行(行情600036,诊股)、光大银行(行情601818,诊股)等房贷利率已经较过往有所下降，其中光大银行的首套房利率下降至5.60%，下降了40BP；广州银行的首套房利率已经降到5.45%，二套房利率降至5.65%。

不过，下调房贷利率在银行间的分歧仍然存在，有银行9月份对房贷利率有小幅上提。

佛山方面，也有银行房贷利率出现下调。8家当地的主流银行中，建设银行(行情601939,诊股)、农业银行的房贷利率有所下调，农业银行的首套和二套房下降较多，均为20BP。不过，主流银行中有3家银行的房贷利率保持不变，2家银行有所上调。

这一现象令刚需购房者们感到惊喜。在今年前8个月，广州多家银行对房贷利率进行了5次提价，令广州毫无悬念地成了一线城市中贷款利率最高的城市。

此外，据券商中国称，除了房贷利率出现松动的势头，另一个好消息是，有客户表示，排队等款的时间缩短了。一位房地产中介人士表示，在广州，有银行针对买一手房的客户放款在加快，两个月就放款了。

对于未来房贷政策预判，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，楼市问题的解决，要寄望于中长期，不是毕其功于一役。保持楼市稳定，支持合理需求，必然要金融资源跟上。因此，央行提出“维护住房消费者的合法权益”，意味着对首套房购置、“卖一买一”改善型需求，未来的信贷投放会增加，并缩短放贷周期，利率再上升的概率不大了。

李宇嘉表示，目前，广州房贷按揭利率已经开始下行，这就是一个信号。因此，对于热点城市来说，四季度下跌的幅度可能会收窄放缓。

// 政策暖风频吹//

节前，央行在一周内两次提及房地产。在中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度（总第94次）例会上，会议指出，要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”

货币政策委员会上对房地产市场的提法，被认为是提振房地产行业的重要信号。

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议由人民银行行长易纲主持，人民银行副行长潘功胜、银保监会副主席周亮、肖远企出席，住房城乡建设部、证监会相关部门负责人及全国24家主要银行负责人参加会议。

会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。