观点直击 | 郑志刚：新世界准备充足 要转型为产城融合标杆企业

“我们无论在业务发展还是盈利表现上都是理想的。”回顾2021年财年的经营情况，郑志刚是满意的。

9月30日下午，新世界发展发布2021财年业绩后，行政总裁郑志刚再次搭档首席财务总监刘富强出席媒体发布会。

整体经营指标显示，2021财年，新世界发展录得综合收入为682.33亿港元，上升15.6%；基本溢利为69.78亿港元，公司股东应占溢利为11.72亿港元，分别上升5.9%及6.9%。

鉴于“现金为王”策略，新世界在物业发展和物业投资两端都兼顾发力，该两项业务在过去一年都取得业绩增长。

物业发展方面，新世界于2021财年在香港应占物业合同销售金额为约424亿港元，远超200亿目标，主要来自住宅项目柏傲庄、傲泷以及甲级写字楼项目荔枝角道888号。

其中，仅凭柏傲庄单个项目已超越200亿销售目标，柏傲庄一至三期在年内推出，并，录得逾80倍超额认购，打破香港开埠以来收票纪录；截至2021年6月30日止，项目合共售出3028伙单位，套现近374亿港元，尚余62伙待售；其次是荔枝角道880号商厦项目，截至目前已售出接近七成的楼宇面积，贡献了54亿。

值得注意的是，7月份，柏傲庄工程质量问题引发广泛关注，新世界随后承诺赔偿且延期交楼。业绩会上，郑志刚作出回应指，拆卸重建方案提交给屋宇署，后续将由第三方专家团队监督拆卸重建过程：“截至今天，大约有48宗取消交易，只占整体交易的5%，绝大部分买家都继续交易。”

尽管疫情封关，但低息环境下，香港楼市刚性置业需求依旧强劲，郑志刚预期2022年楼市持续平稳向上，楼价升幅在8%以内。基于积极预期，后续新世界会陆续推出黄竹坑港铁站上盖港岛南岸第五期（总楼面面积为63.6万平方呎），以及启德合作项目。

但在未来目标设定上，郑志刚依旧保守：“预计2022和2023财年，香港每年大概有超过100亿销售额；内地销售额也会维持约200亿人民币目标。”

过去一年，新世界在内地的整体物业合同销售金额为约人民币202亿元，超越全年目标，重点布局大湾区的成效显现，大湾区贡献比例达到65%。

后续重仓的计划也在相继铺开，目前主要在旧改上突破。

据了解，新世界在内地已有8个旧城改造项目，其中有3个在今年有重大进展，包括深圳西丽、广州海珠南箕村和增城夏街村，将提供100万平方米的楼面面积。

对于政策的加码调控，郑志刚并不担忧：“由于布局早，反而我们有条件做到产城融合和社会创新，在软件、产业、教育、医疗、文化、保险等方面将产业升级，同时也与城市发展融合。”

会上，郑志刚着重提及了“产城融合”的概念。

他认为，旧有的地产商业模式其实只是单纯以高负债麻木扩张规模，发展一些单一的物业项目去比拼销售额，这个模式过时了；相反，新世界的商业模式早已经从纯粹地产进化成一家多元化发展企业，有软件、硬件，也有产业，将以这个独立的优势成为产城融合的标杆企业。“

郑志刚所看重的大健康领域，也有了更多具体的规划——未来五年在香港、大湾区开设10-15个医疗中心，提供一站式专业医疗服务，包括专科诊所、月子中心、体能训练中心等，此外将与港怡医院、卓正医疗合作，在大湾区布局医疗网点。

9月17日，新世界与中国太平集团签订了战略合作协议，郑志刚表示双方将共享资源全面开拓大湾区市场，主要集中在医疗健康服务、投资和高端客户服务三大战略业务的投资。

就目前而言，整体低迷的经济环境下，来自投资性物业的租金收入持续强劲增长，为新世界带来了稳定的经常性收入及利润。外围环境充满挑战的情况下，新世界是少数能够在香港物业投资表现录得净增长的发展商。

借此，郑志刚有意将新世界逐步转型：“加大整体投资物业比重，经常性收益在2024财年将增加至50%。”

过去一年，新世界在中国内地物业投资收入达到18.62亿港元，同比上升6%，持有或管理上海、武汉、广州、沈阳、天津五座城市6个K11购物艺术中心销售额较去年同比上升65%，其中沈阳K11销售额较去年同比增长74%，上海K11录得同比增长39%。

截至目前，新世界在香港和内地共有17个K11项目，今年新开4座，合计建面18万平方米。投资性物业规模增长计划大致不变：未来5年增加23个，共40个，达到292万平方米；但租务收入预期则有所提高，郑志刚希望香港和内地K11项目租金收入自2021年-2025年财年将达到超过30%的复合增长率。

此外，维护现金流的重要性依旧被强调，新世界一向的策略是在合适时机出售非核心资产。2021财年，新世界出售非核心资产约180亿港元，超越130亿-150亿港元全年目标。根据计划，来年出售目标大概为80-100亿，继续回笼资金发展更高收益的项目。

截至6月底，新世界可动用资源为1190亿港元，包括现金和银行存款620亿元和可动用银行贷款570亿元，郑志刚表示：“准备充足，是希望在合适的时机做更有价值的长远投资。”

另一方面，继续严控资本支出和开支，净负债比率从2020年6月底的41.6%降至35.6%；整体融资成本从2020财政年度的4.05%下降至2.76%；此外，经常性行政及其他营运费用按年下降约12%。

据介绍，新世界于5月份将一只即将在10月到期的永续债券进行再融资，减少票面息率1.6%，每年可节省1.5亿港元利息。郑志刚表示：“2022财政年度到期的贷款再融资已全数处理，没有任何再融资风险，预计2022财年净负债率会维持约40%的水平。”