土地流拍背后的新生存法则

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

48宗地，流拍25宗。广州二次土拍结果，再次掀起阵阵寒意。

截至9月27日，22个重点城市二次集中供地已过半。除厦门之外，其余10个城市土拍均遇冷，与首次异常激烈的夺地情形天然之别。

据焦点财经统计，重庆42宗地有9宗终止出让，27宗地底价成交，整体溢价率2.02%；苏州近八成地块底价成交，整体溢价率1.3%；天津19宗地流拍，流拍率高达34%；沈阳计划推出46宗地，24块地停止交易。长春、福州、济南土地出让流拍率也均超过了30%。

第二轮集中供地，土地流拍已经成为常态。

一方面是多个重点城市调整了二轮供地出让规则，拍地门槛提高，增加了限房价、限地价、禁马甲，溢价率上限不超15%，以及披露购地资金来源等要求；另一方面，在融资难度加大、企业资金链偏紧的背景下，企业拿地态度愈发谨慎。

今年对于大多数房企而言，资金链的安全比买地更重要。

他们当下的处境，亿翰智库董事长称之为“三难”：第一，增长难，三线四档两观察再升级；第二盈利难，宅地供应“两集中”政策实施，一地一策，“竞品质”成新要求，房企利润承压；第三转型难，房企转型多有成功的项目，但少有成功的模式。

旭辉CEO林峰说，行业进入分化淘汰阶段，未来70%的企业退出市场也很正常。在能力生存时代房企要做厚做强，跑赢竞争对手。

每个人都在争做那30%，房企的发展逻辑已经彻底转变，由高杠杆、高周转模式转向细水长流，在投销比不超40%的限制下，拿地也在朝 “以销定投”的模式转变。当下形势，规模已是其次，如何活着且健康才是首要。

民营房企的求生欲

何谓活下去，用祝九胜的话来说，就是要避开陷阱、找到馅饼。

“很高兴我们还活着。”几天前，郁亮在万科秋季例会上如此说道，并讲了一个“竹节”故事，用竹子的成长来形容企业发展，克服一次萧条就像竹子长出一个“节”来，使企业结构变得强固而坚韧。

林中也在强调企业要有前瞻性，一定要在阳光灿烂的时候修屋顶，不能沉醉在过去成功的模式，需要从战略层面、策略层面做一些调整，否则不可能在几轮市场洗牌中活下来。对于当前一些房企暴露的问题，在他看来是在过去两三年甚至是三四年前就埋下的。

孙宏斌用惨烈形容下半年的市场，但是很多企业压力大与调控政策关系不大，最主要的是企业自身的布局、买地、产品出现了问题。

有的企业正在调整，有的已经成功软着陆，也有的正处于生死边缘，房地产进入了新一轮的盘整阶段，整合在增多，分化在加剧。

亿翰智库预测，2021年最大的变数是中型房企。因为头部企业维持其固有的地位，中小型房企依靠合作或者加杠杆方式实现规模的增长，成为最容易爆雷的房企，小型房企生存环境愈加艰难。

克而瑞数据统计也显示，上半年拿地销售比高、投资积极性较强的房企以规模房企为主，如金地、金茂、新城上半年投销比在50%以上；而部分中小房企上半年投资几乎停滞，拿地销售比低且投资金额较小。

二轮土拍现象也在印证，央企、国企和规模型房企成为拿地主力军，土地资源正在向他们集中，以9月28日深圳土拍为例，相比首轮30多家房企参与，此次仅有15家，且75%以上为国企。

对于拿地减少甚至持续没有土储入账的中小房企而言，面临的是业务收缩和生存的考验。各种政策组合调控之下，房地产行业已经逐步恢复了理性，正在步入进入低增速、低利润、低杠杆、低容错率的阶段，企业发展在面临着规模上受控、利润上受控、负债上受控，三控的一个局面，这也是行业成熟的表现。

趋势是明确的，这已经是一个同质化的预判，如何踏准未来的节奏，对于中小房企至关重要。

中小房企的新生存法则

他们的出路在哪里？

“走艰辛而光明之路。” 龙记泰信执行总裁杨江辉解释道，艰辛意味着成长型房企并不具备央企、国企以及头部企业的一些核心竞争力。成长型房企要坚持找出适合自己的道路以及打法，干力所能及的事情，不盲目去热点区域拍高价地，坚持寻找价值洼地，做北极熊型企业。

北极熊的特点就是生命力顽强，该发力的时候发力，该冬眠的时候冬眠。前提是要把握好市场及政策的方向，做好判断。稳健修炼内功大于规模增速，同时一定要给企业的现金流留好充分的余量。这样子即使在市场下行的情况下，仍然能韬光养晦，能很好的储备，未来发力。

李彦漪作为二代接管爱家集团后，采取的策略是一边坚守，一边破局。退出、转型、升级是中小房企不得不面对的三种出路，而她选择的是“升级”，就是以坚持主航道为基础，积极打造新业务。

她认为就算淘汰和分化还在不断加剧，但对于打法清晰、方向明确、产品力突出的中小房企而言，还是可以在长期深耕的区域内获得长线的发展空间。

二次集中供地规则的调整，由原来的限房价、限地价、以价高者得的方式逐步转变为限地价、控房价、竞品质的方式，为开发商提供了合理的利润空间的同时，也在促使房企调整自己的产品策略。

德信中国总裁费忠敏将这种对房企能力要求的变化，很形象的比喻为射击运动中的固定靶和移动靶。以前大部分企业打的是移动靶，先开枪后瞄准，对枪法精准度的要求并没有那么高，因为以前整体的市场都是在螺旋式上升，波浪式前进，机会很多。对房企的考验就是对市场周期预判、快周转和加杠杆的能力。

但是现在行业逻辑变了，需要打的是固定靶，先瞄准再开枪。打固定靶，对运动员自身考验的是精准度、平衡性和心理的稳定能力，也就是定力。所以对房企来说就是要不断的夯实自己内功的同时，要考验其聚焦和深耕的能力。

他认为房企不练内功则会变成内伤，未来比拼的不仅仅是核心竞争力，同样也要考核其综合竞争力。所谓德信今年坚持的是“三不三提高”的原则，即不会去赌政策，也不会去赌运气，也不会去赌市场的预期；同时不断提高自己的投研能力、产品能力和安全边际。

来自温州的房企国鸿新瑞，将竞争力的提升落在了产品力和服务力，其执行总裁张海欧认为，中小企业未来如果在产品里不具有精细化管理的思维，有可能会掉链子。中奥地产采取的则是错位竞争策略，打造自身的竞争力长板。

在这场大变局之下，企业在焦虑的同时也在寻求自身的战略打法，行业正在步入常态化的新阶段，他们必须加紧适应和改变，以防被淘汰。特别是对于一些杠杆用的比较高的企业，危险系数很高。

而在这个过程中，不拿贵地，不拿错地，以及轮动投资和错峰投资，寻找价值洼地成为很多中小房企的投资准则，这也成为二轮土拍降温的因素之一。