集中供地下半场 大热后的重庆第二轮土拍最高溢价0.43%

由于此前多城第二轮集中供地遇冷，业内对重庆供地的结果也有所预判。

9月24日，重庆完成第二轮集中供地的出让，终止出让、流拍、底价成为关键词。这场最终有33宗地要出让的土拍，仅花费短暂的1小时，便基本结束。

在首轮集中供地中，重庆、杭州、厦门、深圳等多个城市平均土地溢价率超过20%，其中重庆在不限价下整体溢价率高达43%位居榜首。

本次拿地主力则为央企与国企，民企参与度极低。最终成交结果显示，竞得地块的有中海、康田（重庆市地产集团有限公司）、巴南建设、成都城投、迈瑞城投、葛洲坝、中铁二十局、两江集团等，几乎都为国资企业，且均为底价成交；其余大部分地块则由平台接管。

重庆此次原本计划出让42宗地，规划建面447.41万平方米，总起价315.9亿元，楼面均价7060元/平方米。

“冷清”的基调实际上在开拍前就有所体现。开拍前一日，截止报名后有9宗地块交易被终止。

从报名情况看，本次竞拍热度最高的北碚区蔡家地块，共有16家企业参与，包括华润、招商、香港置地、美的、龙光、金地、建发、雅居乐、大唐等；此外，有3家以上房企报名的地块共有11宗，多宗报名的有雅居乐、越秀、金地、建发等，其中亦有龙头房企华润、万科的身影；剩余地块则基本无人报名。

首轮集中供地中抢得地块的龙湖、融创、保利、绿地、旭辉等大牌房企则未出现在本轮竞拍名单中。

最终共有5宗流拍，26宗挂牌成交，2宗竞拍成交，最高溢价率仅0.43%；竞拍的两宗宅地，中海以13300元/平方米的楼面价拿下观音桥地块，中铁二十局以7608元/平方米的楼面价拿下热门的蔡家地块，溢价率0.43%。

其中江北区观音桥组团H分区H06-5/04地块，总面积10933.6平方米，容积率2.5，建筑面积27,334平方米，地块起价3.64亿元，最高限价3.85亿元。而首轮供地中，中海同样摘得观音桥组团地块，但成交楼面价达到15307元/平米，溢价率高达63.96%。

中铁十二局竞得的北碚区蔡家组团R标准分区R19-1-1/04、R19-1-2/04地块，总面积85065平方米，容积率1.2，建筑面积102,078平方米，地块起价7.76亿元，最高限价8.93亿元。

政策调控和市场变化或是土拍遇冷的主要影响因素。

有市场人士指出，第二轮集中供地的规则主要剑指高溢价以及房企购地资金监管，主要为从源头降成本以及严控保证金及地价款来源，确保市场稳定运行。

相比首轮供地没有限地价、限房价、竞自持、竞配建等限制，本地重庆集中供地大幅强化了土拍规则，做出多项调整：设置最高限价、整体溢价率不超过15%；新增“竞自持”环节，17宗地增加配建租赁住房指标。

值得注意的是，9月19日，重庆发文加强房地产开发项目预售资金监管，规定开发项目预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定，这意味着从拿地到实现销售回款，对房企的现金流问题加强了考验。

新规亦把开发商的资金风险考虑进去，存在资金风险的须将其预售资金全额纳入监管，确保项目建设。

本次土拍更对竞买人的的购地资金来源、竞买资格等方面进行严格审查，开发商购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业接管或预付款等。

对于后续的楼市，市场不乏看淡后市观点，但从理性的角度分析，业内人士郭洁认为这很正常。拉长时间轴看，过去重庆的土地市场也并不过热，主要由于每年的土地供应规模常在5万亩左右，尽管近两年有所减少，但目前还有过去的土地存量、在建存量和在售存量，加上二手房存量已超过20万套。

上述人士表示，因市场供应量充足，且存量巨大，就导致了重庆市场敏感度非常高，当市场有风吹草动就会价格回调，当很多开发商主动降价住宅项目，传导到土地市场，考虑周期性节奏，开发商拿地就不够积极。

但放置到市场整体下行的大环境下，重庆土拍遇冷实际上与成都、天津、杭州、苏州等其他城市的情况大致。

地市热度在第二轮供地中明显下降，“冷”成为了普遍性的表现。数据统计，本轮土拍中济南流拍率33%，天津流拍率34%，成都流拍率31%，福州流拍率34.6%.....

从开发商角度而言，利润是一个比较大的问题，“帐都算不过”是多数房企望而却步的主要原因。

此外，三道红线的政策细化下，拿地销售比40%的红线也让大多数房企在集中供地的下半场被限制住。市场整体下行压力下，活下去成为更多企业的呼声，压力更主要来自于资金的流动性压力。

而对后市楼市的预判，是开发商在拿地端停住脚步的原因之一。正如一位上市房企掌舵者所预判的，“下半年的市场销售压力比较大，甚至是惨烈的”。

这一方面由于阶段性的政策调控导致企业流动性问题频现，同时信贷资金市场也偏紧，开发商资金压力大。

另一方面则是因为“房住不炒”政策的坚决，购房群体对于房价上涨的预期发生改变，叠加整体经济压力，市场购买力有所下降。