房玲等：“三条红线”之下，房企现金流管理迎来“大考”

中新经纬9月18日电 题：《房玲等：“三条红线”之下，房企现金流管理迎来“大考”》

作者 房玲（克而瑞研究中心企业研究总监） 易天宇（克而瑞研究中心研究员）

自2020年8月住建部提出房地产行业融资管理新规“三条红线”，已过去近一年。在此期间，房企越来越多地认识到企业现金流管理的重要性。

2021年，各家房企的年中报披露后，我们筛选了60家典型的样本房企，从历年的经营性现金流、投资性现金流净额以及融资性现金流净额变化中发现：当前，房地产行业整体正在逐步减少对融资的依赖，同时更加注意销售回款，以及进一步加强项目运营管理的精细化程度。

房企普遍加大了偿债力度

从60家房企历年的现金流情况来看，2017年是一个重要的转折点。2017年，60家房企融资性现金流净额达到峰值8053亿元，同比增长128%；同时经营性现金流为紧平衡，为净流入35亿元；在当时行业收并购现象加剧下，投资性现金流净额为历年最高，为净流出5070亿元。整体而言，房地产行业依靠融资来驱动投资发展，对融资依赖程度较高。

2017年之后，随着融资环境不断收紧，60家房企融资性现金流净额规模被动下滑，2018年、2019年及2020年分别下降了36%、54%及49%。直到2021年上半年，60家房企融资性现金流净额首次为负，净流出达到657亿元。“三条红线”政策出台后，多数房企进一步加大了债务偿还力度，控制投资节奏，以期实现财务平衡。

数据显示，2020年，60家房企经营性现金流净额为净流入3151亿元，为历年最高，首次超过了融资性现金流净额。2021年上半年，60家房企经营性现金流净额为净流入1090亿元。我们预计，2021年全年的经营性现金流或将进一步增加。

过半企业加强销售回款

从2021年上半年60家房企的经营性现金流来看，大多数企业都加大了销售回款力度，有35家房企（占比约58%）的经营性现金流净额同比发生了增长，且为净流入状态，其中同比增长最多的为碧桂园、绿地、首开三家企业。

有20家房企（占比约34%）的经营性现金流为净流出状态，其中保利发展(行情600048,诊股)为净流出248亿元，为经营性现金流净流出最多的房企。有30%房企的经营性现金流表现不及2020年同期。

更多房企在积极还债，融资驱动模式仍占主流

在研究过程中，我们将经营性现金流与投资性现金流净额的总和作为房企日常经营的现金流，并将其与融资性现金流净额进行比较，把房企分为四类。

第一类：“房企经营+投资性现金流净额”大于0，且融资性现金流净额大于0，这类房企持有相比以往更多现金，归类为财务改善型。以华发股份(行情600325,诊股)为典型，2021年上半年，公司持有现金达592亿元，较年初增长36%。

第二类：“房企经营性现金流+投资性现金流净额”大于0，但融资性现金流净额小于0，这类房企为积极还债型。2021上半年，有35%的房企为积极还债型，典型如绿地控股(行情600606,诊股)。预计在“三条红线”等新规下，积极还债型房企的数量占比在未来仍有望继续扩容。

第三类：“房企经营性现金流+投资性现金流净额”小于0，但融资性现金流净额大于0，这类企业为融资驱动型。研究结果显示，2021年上半年，样本企业中仍有40%的房企为融资驱动型发展模式。未来这类房企，我们认为应注意加快销售回款，以保证现金流的安全。

第四类：“房企经营性现金流+投资性现金流净额”及融资性现金流净额均小于0，此类企业在当前环境下为风险警惕型。2021年上半年，该类型房企占比达到18%，此类型企业未来应注意发展的投资节奏、投资力度及财务健康。

下半年房企要多关注销售回款

从研究结果看，融资驱动型房企在60家房企中仍占有一定比列，这表示在新时期下，仍有部分房企的经营策略没有发生明显变化，依然采用传统的融资推动规模的发展方式。

此外，还需要警惕的是，2021年上半年的融资驱动型房企中，有58%的企业融资性现金流无法完全覆盖经营及投资性现金流支出。我们认为，下半年这类企业应更加重视销售回款，做好现金流管理，以减轻企业财务压力，防范债务风险。

整体来看，“三条红线”之下，房企的有息负债规模增长受到一定限制，甚至出现了下降趋势。行业整体对融资的依赖度正逐步下降。未来，房企将更加重视企业销售回款、周转效率以及项目运营管理的精细化程度。同时，企业拿地将更加审慎，对新拿地块的现金流回正周期和相关利润率将提出更严格的要求。（中新经纬APP）

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